近几年比较关注民宿这个在中国内陆愈来愈热的住宿业态，一直希望通过实地的调研，亲身的体验去了解民宿的生长方式。任何商业模式的形成，都离不开市场需求的土壤；任何管理理论的建构，都是基于实践经验的习得。利用会议出差、私人旅行等机会，2017年陆续对浙江、江苏、山东、四川、云南等民宿产业进行了考察。2018年初利用15天自由行的机会对台湾地区的民宿发展情况，进行了深度的调研、走访与交流。形成下面关于民宿的缘起、发展与问题、比较分析等几个方面的粗浅认知。
【台湾篇】
一、民宿的由来
民宿作为一个源自日本的舶来概念，是日语中“Minshuku”的音译。国内外民宿的起源，大多是为解决旅游目的地住宿的需求问题。早先的交通并非像现在如此发达时，要找个休息住宿的场所并非十分容易，且当时的旅店也不像现在普遍分布，因此许多旅客只有央求村庄的住户暂住一晚，这就是最早开始的民宿形式。因此早期的民宿并非是以营利为主，纯粹是方便路过的旅客有个可以暂时栖身的场所。后续发展是因随着社会的进步、经济的转型、才逐渐朝向将民宿以一种事业来经营。
台湾大规模的民宿发展是在80年代初期，以垦丁国家公园区域开始，阿里山丰山一带，台北瑞芳镇九份地区，宜兰休闲农业区等为代表的发展区域。发展类型按有无机关辅导的原则分为三类：休闲农业民宿（农委会辅导）；原住民山村民宿（原住民委员会辅导）；自行运营的个人民宿（无人辅导但类型丰富，规模最大）。至此，民宿业成为台湾旅游观光客住宿供应的重要补充。
2001年，台湾交通部发布《台湾民宿管理办法》，2011年对此再做修订。民宿是指“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。”在经营规模上规定，以客房数八间以下，且客房总楼地板面积三百平方公尺以下为原则。但位于原住民保留地、经农业主管机关核发许可登记证之休闲农场、经农业主管机关划定之休闲农业区、观光地区、偏远地区及离岛地区之民宿，得以客房数十五间以下，且客房总楼地板面积四百九十五平方公尺以下之规模经营之。
二、民宿发展现状
台湾是世界民宿密度最高的地区，历史悠久，行业发展成熟。大陆在2011年开放自由行之后，内陆游客的赴台旅游带动了台湾民宿数量的激增，其80后和90后以及深度游的游客尤其青睐民宿，据《2017台湾民宿业发展报告》统计，88%的在线自由行用户表示赴台会优先选择住民宿。九份金瓜石民宿，花莲民宿案例在宝岛民宿发展上，具有典型意义。
对台湾民宿创会长吴乾正先生的访谈，了解到他当初参与民宿管理办法起草文件的种种。民宿发展初期，法律并不认可，但得到了农委会等农政单位的支持。之后各民宿间团结合作，自发组成民宿协会，互通理念、分享信息、提升服务，民宿协会为民宿发展提供帮助，成为民宿发展中一股重要的力量，在促进民宿业的健康发展、避免价格战的恶性竞争方面发挥中重大的作用。瑞芳地区金瓜石民宿发展的历史机缘，经营现状，面对的问题及未来的走势，就是微缩版的台湾民宿历程。
花莲是台湾最大的县，作为主要的旅游观光地，也是拥有最庞大的民宿产业。截止2017年12月，拥有民宿1805家，房间数6976间，从业者达1807人。对台中东部沿海花莲县民宿协会理事长王友梅女士的访谈获知，现在的花莲民宿业态里又分类出“日租房”，类似国内的经济型酒店（Limited serivce），仅提供住宿，没有什么服务的概念。
2011年以来，为了改善台湾地区农业人口严重老化、农村凋敝不堪的现状,当局政府鼓励青年返乡创业 大力推行“农村再生”等计划，提供最高两百万元贷款。吴乾正先生正是返乡青年创业成功的典型案例。据台湾交通部观光局2017年12月统计：台湾全省拥有民宿8398家，房间数34886间，经营者达10165人。其中合法民宿7804家，房间数31622间，经营者9581人。余下的为不合法经营民宿。
台湾民宿行销方式多元化。影视剧有不少以民宿作为拍摄背景，随着剧情进入人们的视界，使得民宿及附近的旅游资源在短时间内受到很大的追捧，并拉升了民宿的名气，这种营销方式的作用是立竿见影的。此外，台湾民宿的线上传播较广，在旅游攻略网站和Booking,Airbnb等旅游预订网站了解台湾民宿。
三、存在的问题
全球宏观经济发展。经济政治等综合因素，这几年入台游客数量逐年下降，民宿业、观光业受到的冲击颇大。走访中台中当地交通观光巴士负责人介绍，在入台游客鼎盛时期巴士驾驶员月收入12万新台币，现在仅4、5万左右。当时的十辆车的运力，随游客量增长，增加到四十辆的运力。几年下来，游客数量骤减后运力成本不能保障。比如：阿里山每日进出车辆，团餐就餐人数的数量统计。常态下的四五台车的进出，之前旅游鼎盛时期的十几台车涌入。中午团餐就餐高峰时段的翻桌率骤降等等。观光业的滑坡对民宿业的冲击可以想象。
一般而言民宿业所面临的问题有：法令政策面、基本设施面、组织经营面等不同的问题。综合归纳出民宿业者在产业发展、经营上面临的实质性问题有下列几项：
1、规模小，较没有竞争力，仅是陪衬。
2、人力不足，乡村环境留不住青壮年人。
3、服务不健全，经济力不足。
4、服务品质良莠不齐，旺季敲诈游客事件时有所闻。
5、专业知识与技能不足，大多是农民出生，没有经营管理概念。
6、没有组织，民宿组织化需靠地方人士协助整合。
7、行销推广能力不足，无法包装产品提供价值。
2001年，台湾交通部发布首个行业法规《民宿管理办法》，对行业进行指导规范。精确定义民宿，明确限定民宿的规模和位置，并对房间的数量进行了约束，提高了民宿的质量。2011年以后，台湾开始实行双休制度，并且大陆放开赴台自由行，民宿需求爆发，驱动行业发展。随后针对现阶段民宿面临的问题、矛盾对《民宿管理办法》进行了修正。
【内陆篇】
一、民宿的缘起
民宿由共享经济的兴起带动，指的是由个人业主、房源承租者或商业机构利用空闲房间，提供旅客的住宿。从定义上来看，民宿和个人业主的短租业务有重叠的部分，但从两者定位上来说，民宿更多面向旅游需求，因此也更注重地方特色的打造和舒适氛围的营造，是短租房，农家乐的升级版。游客可以在民宿中体验当地生活，与当地居民交流，感受人文情怀。
政策扶持：2015年11月23日，国务院网站发布《关于加快发展生活性服务业促进消费升级的指导意见》，首次点名 “积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态” 。2016年3月出台《关于促进绿色消费的指导意见》，提出持续发展共享经济，鼓励个人闲置资源有效利用，有序发展民宿出租。
消费升级：居民可支配收入增长带动休闲旅游出游频率上升。2016年我国人均GDP8866.999美元，当人均GDP达到5000美元时，旅游需求进入多元化度假阶段，住宿需求越发丰富。
资本涌入：资本市场对非标准住宿业的关注度日益提升，近三年TOP10的民宿品牌如：花间堂、千里走单骑、松赞、莫干山等颇受青睐。
我国第一部关于民宿的旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》已从2017年10月1日起开始实施，该标准定义：民宿是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。在经营规模上规定，单幢建筑客房数量应不超过 15间（套）。
二、民宿业现状
2010年到2015年间，各地民宿呈爆发式增长。尤其在旅游资源丰富的地区，民宿数量呈几何倍增长。仅厦门一市就由2006年的13家扩展到2015年的1800多家。2017年11月中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会发布了2017年民宿产业发展研究报告，报告显示，我国民宿客栈总量已达到20万家，同比增长超过300%。其中，广东省共有民宿客栈2万多家，位居各省民宿客栈数量第一位。
2017年，民宿、客栈、房车等特色住宿产品的投资热潮方兴未艾，长三角、珠三角和西南旅游业发达的省份，形成了十个左右的集聚区域。民宿从业者从2012年的不到10万人发展到超过100万人。由此呈现出的特点：1、发展迅速，数量呈爆发式增长。2、门槛不高，入住冷热不均。3、精品缺失，亟待品牌化升级。
而经历了爆发式增长后，行业进入整合时期，部分标杆品牌摆脱无序的、单体发展的模式，从纷繁的市场中脱颖而出，在资本的推动下已经或正在走向规模化、连锁化的道路。呈现专业化、品牌化、连锁化与轻资产四种形态。
三、存在的问题
政策的不确定性、发展规划的不统一、安全隐患的存在、产品同质化、收入结构单一、营销能力较差、专业人才匮乏等原因作用下，客栈民宿的抗风险能力较差，市场竞争力较弱。由此，民宿创业者常常易陷入：政策吸引；开民宿不用办手续；规模要大；民宿很赚钱；建个圈就有分丝来消费；民宿就要做高端；民宿个性化要强等等误区。
据《2017年中国客栈民宿发展报告》数据，选择住民宿的理由：64%的消费者表示民宿有特色是主要的理由之一。其次性价比高，像当地人一样生活，生活方便都成为考虑住民宿的因素。8成的消费者表示干净、安全是对民宿最大的功能诉求。78%的受访者表示是租赁物业进行经营，面临业主的毁约与无故提升租金的风险较大。在各项支出项目中，物业租赁费用是经营中最大的支出项目，此外长期依赖OTA推广也导致经营成本居高不下。同时，客栈民宿的兴起，获得了资本的关注，配套服务供应商兴起，跨界竞争加剧，多业态群落生态圈也初见雏形。
营销方式主要在民宿信息化平台建立：交易平台、营销平台、服务平台。涉及的范围：民宿在线展示、预定、交易；数据采集、统计分析、咨询服务；网络推荐、营销推广；位置服务；游客定制服务。在众多在线旅游预订平台中，携程、去哪儿仍然占据客栈民宿在线预订单量的五成以上，而周边游、乡村游、近郊游的兴起，以及美团在住宿业的大力拓展都使得美团在先预订市场中增长明显，占据22%，此外，airbnb等垂直预定平台也在逐步上升。
综上可以看出，两个地区在民宿业发展的过程中面对的问题有共性的，也有个性的差异。下面就几个主要方面做比较分析。
【分析篇】
1、民宿监管相关的法律条文。台湾地区民宿业从1981年“家庭旅馆”出现，2001年出台第一部《民宿管理办法》，2011年进行了修订。从定量的角度界定相关条款，非常仔细。反观国内民宿自92年“农家乐”起步，2017年8月出台第一部行业标准《旅游民宿基本要求与评价》。考虑到国内陆域辽阔，东西南北地区差异性。行标仅从定性的角度去约束相关方面。比如：在统计数量上基于定量的业态描述前者就更准确，后者基于定性的业态表述就太宽泛（客栈民宿）。
两地管理标准出台前后相距16年，依据产业生命周期理论，前者已进入产业的稳定成熟期，后者处于热热闹闹，人声鼎沸的增长期。其实，任何行业管理规范或标准的出台都标志着其产业规模已经是前所未有了。
另据日本《京都新闻》报道，2018年6月日本“民宿新法”的即将实施，各地方自治体也在根据新法精神制定地方版的民宿监管细则。全国版的民宿新法出台背景是缓解外国游客增多导致的住宿设施不足。
2、民宿所有权，经营权的问题。台湾民宿主人是房屋所有者，用的是自有资产进行经营，作为生产副业。他们对民宿的设计与规划一定是在地历史、文化、风物、风俗的活化、传承与创意。国内78%的民宿经营者都是租赁物业进行主业经营活动。他们凭借自己的情怀与梦想改造、设计民宿，从事经营活动，建设家乡。从成本上讲，后者不占优势。从产权角度看，前者对项目的投入更自信从容，不用受制于民宿的产权问题和经营周期问题影响投入与经营。从情感归属上，前者的建设自己的家园梦想。从原乡历史文化与民俗传承上，前者得天独厚。因此，做民宿需要有情怀更需要有资源。
3、民宿类型及经营。台湾民宿类型分非都市土地，都市计划范围内（下列八个方面），国家公园区三大类。可呈现由不同的主题：异国风情主题、家庭温馨主题、怀旧复古主题、原住民风情、田园乡村主题、人文艺术主题等等。国内民宿根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。从业者的心态与素质，是将民宿当事业&生意做，匠人匠心的精神。做民宿作为产业经营，投资事前有市场可研分析；事中持之以恒的精耕细作；事后有数据分析反馈评估。8间房以下，即便没有丰厚的利润，也是可以维持经营。在国内因为上述种种原因，若15间房是盈亏标准，一般都会增加房间。随着规模扩大，服务品质势必大达折扣。市场将会优胜劣汰，自动洗牌。
4、民宿经营的安全保障体系。安全保障；诚信体系；便利度与维权度调查等。入住手续办理情况；安全设施设备；消防设施设备等台湾地区2001年就有管理办法。国内2017年随着标准的出台，有一定的门槛。调研事实也证明，前者已经是观光、度假产业链上相对成熟完善的产品之一，自身也可以成为独立的旅游吸引物。后者大多是旅游住宿业的一种补充产品，未注册，无证照现象普遍。2017年8月发生在腾冲和顺古镇民宿因敲诈游客而外泄住客隐私（身份证，电话号码）事件，就是典型案例（此处见另篇文章“民宿，想说爱你不容易”）。
5、资本市场的进入对国内民宿业的冲击。本着个性化、特色化、小而美的民宿而来，无赖内陆巨大的市场空间，与资本市场的冲击有些做成连锁客栈、度假酒店、精品酒店等等七七八八的业态。
6、充分关注客人体验是台湾民宿的显著特色。以人为本的理念，从硬体的设计装饰，到软体的项目活动策划，让游客参与、互动、感受在地文化。民宿不再只是简单的食宿，而是体验的多元化，商、养、学、闲、情、奇。丰富的游乐体验项目，能让游客领略当地文化。
7、民宿旅游住宿业的一种补充形式，其发展还是应该回归初心。通过整合当地的当地的自然、文化、产业和生活资源，创造出极具创意、主题、特色和景观美学概念的民宿产品。小而美、精而特回到在地居民的一种生活方式中去。这才是游客所期待的产品。
今后，我国民宿产业将如何进一步发展？随着市场扩大，供给开始过剩。2017年8月国内第一步民宿标准的出台，标志着这个产业已发展到相当的规模，需要规范且形成自身的产业模式。台湾民宿经过30多年的发展，已成为一个成熟的产业，其经营理念、发展模式、推动机制等都值得学习。未来可能考虑在以下三个方面的的合力下，促进内陆民宿业的良性发展，以期形成中国特色的优质民宿产业。
1、市场主体层面：民宿协会作为第三方组织，沟通政府与民宿业主的桥梁与纽带作用日益强大。倡导的“幸福经济，分时轮休”。民宿主人的人格魅力是民宿的灵魂，在展示个性的同时，可以吸引志趣相投之人，让民宿成为爱好者的聚集地和交流平台。
2、行政主体层面：2018年2月4日《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》是全面谋划新时代乡村振兴的顶层设计。对田园综合体，乡村小镇，民宿等业态在内的乡村旅游发展提出了新的要求。对“分时轮休”的制度设计与区域试点。可引导民宿产业进一步升级发展。民宿不仅仅是旅游过程中酒店住宿的补充，民宿是一个独立的业态，一个有故事、有心灵触动的业态。
3、消费主体层面：休闲度假时代的来临；人们对美好生活的向往，对幸福概念的理解，旅游已经成为普通人的一种生活方式；老龄社会的团体的日渐壮大，养老产业的逐步完善。生态文明时代，人们对乡村的记忆与回归使乡居生活成为大多数人的一种选择。这些都会进一步促进民宿业态的发展。
致谢：在台湾地区调研过程中，高雄餐旅大学游达荣教授，吴世达先生给予项目组极大的帮助与支持，向他们由衷致谢！尤其吴世达先生百忙之中抽出宝贵时间引导陪同调研。同时，感谢台湾民宿创会长吴乾正先生，花莲Amay，王友梅女士接受访谈。
调研的部分民宿：九份金瓜石缓慢民宿，树屋民宿，山远细道民宿；新竹风月雅筑民宿；花莲秘密海民宿，贝拉利亚民宿；日月潭水漾民宿等。
【作者简介】
邱萍，四川旅游学院教授，旅游研究中心主任。全国旅游职业教育教学指导委员会委员，国家级饭店技能裁判员，四川省第十批学术技术带头人。历任酒店管理系主任12年。主要研究方向为饭店，旅游高等教育，饭店经营管理，旅游业标准化等。出版《饭店质量管理》，《饭店运营管理实务》，《饭店管理概论》，《旅游标准化研究与创新》等专著7部。执笔国家行业标准《旅游景区游客高峰时段应对规范》，多部地方标准的编撰工作。发布相关学术论文50余篇。
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