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引言
2020年房价走势？适合买房吗？
在市场暴涨和下跌时期都买过房的人来回答下。
不是二代也没有家族企业，不是显摆，就想说说普通人在趋势下能做什么。
五千字长文，和大家分享我在市场“下行”期，在上海买房的实际经历和感受。
看了目前赞数前10的答案，过百赞的，除了@柯坈的一个段子外，全部一水唱衰房价。一堆宏观数据，一顿国内外经济数据分析猛如虎，中国房价到头了要崩了。
01
历史总在轮回，包括在知乎上
2015年全国房价会呈什么趋势？2016年全国房价会呈什么趋势？2017？2018？2019？2020？
高票回答规律就是：
如果那一年房价是下跌，高票回答就是，房价还会继续下跌；
如果那年房价是刚刚上涨，高票回答是上涨是短暂的，不久就会下跌；
如果那年房价已经上涨的很厉害，高票回答就是，房价目前很危险，房价已经到顶，马上要崩盘。
研究生毕业后，我基本就一直在做房地产市场宏观分析，先后在两家上市地产企业做市场和客户研究。论起这些宏观数据，我还能找到更多维度的货币-人口-楼市供需……N多数据。但是这些数据分析方法对普通人买房没有指导意义。
别说对普通人买房了，就连开发商拿地，这些数据指标都越来越没啥卵用。这些数据太宏观了，你根本无法应用到个体案例，去决策是否可行。更何况，这些数据本身就粉饰严重。
在错误的数据基础上，用一个莫名其妙未经验证的模型，听非专业甚至是没实际买房经验的人去判断是否该买房，不是拿自己的钱包开国际玩笑么。
这个回答不想用数据和模型回答，对大家真没用。我就说说，我的买房经历，特别是市场低谷，买过房的实际感受。
坐标上海，购买时间2017年，2018年。两个时间点都是市场“下行期”，成交套数腰斩都不止，成交价格看上去整体平稳实际也是下降了10%左右。是不是妥妥的市场降价时期了！
（数据来源：上海城市测量行）
二手房成交价格比实际签约价格低20%左右，二手市场大家做低价格避税，你应该懂的吧。
02
下面分享我是如何在上海买房的
2017年，我仍处于被限购的状态（单身社保未满5年），在上海还没有房子。
由于一直喜欢住在步行可达公司的范围，所以公司搬家或者换工作，我就会跟着换房子。搬家挺烦的，再加上地产人出差多。基本上每周去两趟外地的节奏。每次出差回到上海很累的时候就很希望有个稳定的住所。
另一件事情促使我2017年买房的是“沪漂一代”，我的老爸老妈，肉眼可见的变老了，要考虑养老的事情。
老爸老妈一直经营的小卖部生意每况愈下，又听说整个社区可能面临拆迁，他们在上海没房子所以总想着是不是要回老家了。但又不知道回去能做什么，老爸当过十几年老师后来下海，老妈年轻时的裁缝手艺也早没了用武之地。我思来虑去，还是觉得他们在上海更合适。他们已经在这里生活二十多年，社交圈思维方式啥的，都已经回不去了。60岁不到回去闲赋着养老不太好，更何况女儿们都在上海，还是给他们在上海安个家找点轻松点的活计。
就这样，从原来的打算买房观望状态，就决定买房了。因为不满足已婚社保满五年的条件，所以探索了各种破限购的方法。
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找了个有购房资格的人帮我代持。买房资格解决后，就开始找房子。
买这套房子的初衷，方便照顾父母，适合他们养老，包括居住以及工作便利性。预算有限，对应到房子：大概率是买老小区，1-2楼，周边菜场超市，公交出行便利。
定好调子后，大概花了1个月左右时间，把我工作附近，我姐家附近的小区在某家和某原的app 上，预算范围内的房子都看了个遍，都没有遇到特别合适的。不过通过这一轮扫盘之后，把这些片区，业务能力和态度比较好的二手房中介小哥都加了微信。告诉他们我的诉求，有合适的房源推荐给我。
大概是3月的时候吧，收到一个中介小哥推介的房源，那个小区就在我姐家旁边，一楼带一个院子和一个天井。
周边环境我都比较熟悉，500米范围内超市菜场公交都有。中介小哥说这套房子房东急售，价格比市场价格低15%。小哥强调说有不少人来看过了，希望我早点来看。由于房子整体比较符合要求，我也没管是不是中介是不是故意刺激我才说的这话，所以当天下班没耽搁就直接过去了。
到了小区已经天黑，基本看不出小区环境，只能进房子里面转转。房东给开了门，是一个中年大叔，看年纪比我爸小不了多少。话不多，让中介带我看看。两房一厅的结构，房间里面还有一对看上去七八十岁的老人。穿过朝南的老人卧室，从阳台出去，下3-5个台阶，是一个和卧室差不多大小的院子。借着院子外的路灯，还是能够看得出院子平时疏于打理，种着的也不知道是什么植物。院子另一端还有一个房间，房门锁着，房东说里面都是这几十年的杂物。
看完房子我没多说什么，让中介小哥把户型图和产调发给了我。问了一下房东为啥卖房，和价格情况之类的。当晚我就没回去，住在附近姐家，准备第二天早上再去看看。发现一个加分项，小区内就有一个区域内最好幼儿园，早上我七点多到的时候，就看到陆续有家长送小朋友来上学，热热闹闹。幼儿园的斜对面，就是昨晚看的房子，院子出入口。这个加分项是我琢磨着，中老年人+小孩，是很好的搭配。虽然不是自家的小孩，但指不定可以让爸妈帮小区邻居看看孩子等家长下班来接走。当然这些内心想法我都没和中介说。
看完后我又去其他几家中介转了转，问了问这个小区其他在售的房源情况，对比了一下价格，房东报价比市场价格低15%，也确实差不多。心理虽然很欢喜，不过也没太表露。中介小哥说目前也有人跟房东报价了，开口砍价就是10%，还价太狠，房东虽然着急，但考虑到看房的人挺多就没同意。
我看房子还行，就交了1万意向金让中介小哥去约房东周末见面聊聊。我自己已经设定好心理预期，价格是整体比市场价格便宜20%。约房东聊，磨了大半天，最后在中介费，上家税费，交房时间方面房东做了些让步，价格又谈下来差不多5%。之后就是和代持人签代持协议，让他配合区办理过户交易，办理按揭贷款，房本拿到后又做了一个抵押登记和租赁备案登记。就这样在2017年，上海楼市下行的第一年，让人代持买了套小房子给爸妈住着。
1、市场下行期，我自己的体验来说，看房选房会比房价上涨时期心态好很多。不会遇到一套差不多的就入手。是不是和25岁以前找男朋友的心态和30岁以后找男朋友的心态有点像？
2、砍价更加容易，也不要太贪心，你把你心理预期的价格砍下来就行了。如果一下子还价太多，房东可能不接受，可以慢慢磨，税费，中介费啥的，都可以让房东承担，也等于变相降价了。
3、买到后市场下跌了，啥感受？由于我买的属于别人急售的房子，比二手中介挂牌的都要便宜很多，我这套成交后，很长一段时间内这个小区都没有成交。所以也不知道真实市场能成交的价格是多少。直到2018年3月才看到这个小区又有新的成交。听说是因为其他区域的家长为了孩子读这个幼儿园和附近的小学买过来的，较差的楼层同面积比我们贵了8%左右。这说明我买完后，这个片区还是跌价的。不过好在我买的比较便宜，还没有所谓的亏损。
没涨，只能说没有爽到，但也没后悔，我心理也挺平衡的，自住的满足感，不仅仅来自价格。搬到这个小房子之后，我爸妈就把小卖部给盘出去了，果不其然这个小区确实有幼儿园确实有“晚托”需求，小区小夫妻没法让父母照顾娃的，就会让我爸妈下午去接一下娃（就在院子斜对面），做个晚饭，陪一下孩子写作业，有时候还和老爸一起练练书法啥的……
还有一只小小流浪狗看中了我家落了脚，取名旺财。前几天还刚生了一窝仔……开心又苦恼着。
03
我是在上海如何买到第二三套房的
有时候，大家都把焦点都聚集在了解市场开发商房子，其实还有一种房子大家可以了解下，法拍房。
2017年探索如何破限购买房的时候，还接触到了法拍房，竟然神奇的不限购。虽然已经找人代持了一套小房子，但也一直心心念念这件事情，2017年的时候和一群小伙伴尝试性的买了套小房子，觉得法拍很有机会，不过瘾。所以即便是上海楼市行情没有好转的2018年，我还是入手了一套法拍房。
入手法拍，一个原因是可以让我提前一两年，并且是单身的状态就可以买。二是，有非常多可以捡漏的机会。通常法拍房一拍的价格是评估价的7-8折，二拍价格可以在一拍的价格上再打8折，变卖的话最低还可以评估价的5折。
二手虽然有笋盘，但是笋盘的房源信息并不公开啊！法拍房的所有房源都是在最高院指定的平台上公示出来的，在房源本身公开性方面，绝对童叟无欺啊。
不过2018年的捡漏已经要比2017年要难一些了，2017年的时候法拍知道的人还很少，还有不少房子会流拍；很多很不错的房子只1-2个人报名，稍微竞拍两下就能拍中了。
法拍房比较烦的一点是，房源信息太分散了，法院公告也写的很不符合我们买房子人的习惯。真的很想吐槽吐槽淘宝和京东，不是很关注用户体验么，为啥就不能做成符合用户筛选房源习惯的表述方式呢。
没办法，为了挑选到好房子，只能自己动手建立房源数据库了，把网站上的房源地址全部爬取下来，匹配上小区名字，还有小区基本信息的一些字段。然后根据地段，总价，地铁，房龄，面积啥的进行筛选出符合自己需求的房子。
法拍房吧，每个月都能新增上拍200-300套房子，说多不多，说少工作量也是蛮吓人的，好在后来开发了数据系统和法拍房源小程序，现在大家选房就没我那会那么痛苦了。
选房的同时就得做贷款预审了，否则很难保证银行能在公告上的截止日期内放款到法院账户。上海的法拍房按揭贷款的政策还是很友好的。在各平台上就有“一键贷款”申请，法拍房贷款会有保险公司或者是担保公司收取贷款额的1.5%，这个担保费的作用主要是对银行有用，万一买法拍的人没法办理出产证银行没办法做抵押，保险公司就会给银行理赔，然后保险公司再去找买受人赔付，所以银行才肯给买法拍的人拍中后7-10天内放款，等于银行一点风险没有。
虽然申请法拍房贷款还是有一定的技巧，但是!!只要你资质符合银行贷款要求，贷款服务费，渠道费还有什么贷款评估费，大多是骗人的!!
银行给按揭贷款类客户确实要对房产进行价格评估，才好判断贷款金额多少。但是贷款评估费，完全是银行支付给评估公司的，一般也就是贷款额的千分之三且上限不超过1500，这都属于银行的成本，不会找客户收的！！贷款服务费渠道费啥的，只要你的资质符合银行贷款要求，就没这个费用。如果能证明你收入还贷能力的材料，可通过也可拒绝，这种情况嘛……人家暗搓搓要点合理费用也正常。
贷款方案确定了，房子也在心愿单里了，就开始按照参拍顺序开始做尽调。做尽调怎么说呢，我的经验就是，最好的组合是你自己+律师+“社会大哥”+二手中介，分别对应的内容是房屋是否符合你需求+房屋过户的安全性及隐性风险+房屋交房的安全性+房屋真实的市场价格以及优缺点，这里说的“社会大哥”不是黑涩会那种哈，是比较有社会经验的，能和保安居委物业派出所等很自来熟打探到信息的，甚至能和房子里面的人能对话的那种。
前前后后我一共看了得有20多套房子，真的还蛮累的，主要是看房前要自己准备的工作很多。
尽调好了就是报名参拍，体验分分钟花几百万的感觉————是啥感觉？除了屏幕上倒数30秒的时候有点激动外，点击鼠标真没啥感觉，就像刷信用卡似的，感觉不是在花自己的钱，只是个数字……所以这也很危险，自己要控制好自己的出价，不要随便被竞争对手挑动情绪，也不要随便被别人鼓动，超过自己的支付能力去出价。
有时候就是会遇到那种很讨厌的竞争对手，每次都是倒数10秒钟给你加价，你以为要中标的时候，他又加价，每次有希望成交每次又是失望。这种还蛮折磨人的，不过千万不要被对方的这种技巧打乱你的节奏。
教大家一个小技巧，就是拍之前做一个成本测算表，动态的那种，把首付+月供+贷款额+实际到手价格+二手房到手价格，这几个关键的数字突出，这样就能时刻提醒自己，到底买不买得起，买的值不值！！
我愣是拍第5套才拍到，前4套都是因为竞争对手出价超过我预算了，还是克制住了。7月份拍中的这套标的，到了来年的元旦才拿到房子，退税更是等到2月份。其实房产证早就在10月份就拿到了。主要是因为这套房子里的被执行人家，有个娃娃要考研，在拍之前律师也给了预警，起码需要等到12月研究生考试结束后才能和他们协商搬家的事情，所以我心理也有准备。
由于房屋里有占用，一般人也不知道啥情况，所以当时和我竞争的人不多，基本最终到手价格是市场价格的85折左右。这房子天生条件还不错，区位能受到前滩产业的带动，算是轨交房，可惜没学区，不能再多说了否则就可以定位到小区了……。
这套标的骨相也还是不错的，打理一下弄成5房出租，也不算卖相差，后来拿到房子2个月基本就满租了。租金能抵扣大部分月供。
所以2018年，楼市惨淡适合买房么？非常适合啊，只恨我怎么这么晚才知道法拍这条道路！！同一个小区，2014-2016-2017-2019，竞争人数和最终成交价格的差距啊！
回到问题，2020年房价什么趋势？适合买房么？
只要你有想改善现在家庭居住环境的需求，为什么不在有理性决策环境的市场去行动呢？非得等到房东涨价跳价爱买不爱的逼迫下再动手？改善一下家人的居住水平，住的好一点，宽敞一点，不香么。
你想买房作为资产配置投资，投资不是只有涨价才能赚钱啊，低买高卖也可以赚钱啊，收租金也可以赚钱啊，不是只有楼市暴涨，房价翻番才值得投资啊。住房不抄，是说别翻得那么快。深入这个市场，总归会有一个细分市场，能让你的付出获得回报。
不然呢？
明年再来知乎提问，“2021年房价什么趋势？适合买房么？”
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