去年10月大卖的商铺,正在遭遇空置的尴尬。
位于北京东四环慈云寺东北家的凯德锦绣小区,近2000平米的临街商铺曾在一小时之内售罄。和彼时的疯狂相比,目前商铺的出租情况则显得惨淡。仅有少数店铺开业,其中有一家便利店和一家房屋中介,大多数商铺还在空置中,招租广告赫然贴在紧闭的卷帘门上。
故事并不陌生。在凯德锦绣商铺发售前,北京已有许多小区的社区商业陷入十分尴尬的境地。
热销与空置
誉翔安合伙人王珂发现,越是高档住宅的社区商业,经营难度越大。位于朝阳公园附近的棕榈泉国际公寓,二手房售价已超过6万元/平方米,但其底商一直处于不愠不火的状态中。“高档住宅密度低,人流量小,光靠小区居住的居民难以支撑。”王珂说。在做投资建议时,他会劝客户尽量避开社区商铺,如果非要投,他会推荐居住密度较大的,甚至是一些旧小区的街边商铺。
王珂还发现,受电子商务冲击最大的不是传统的购物中心而是社区商业。
2012年中国零售市场经历了近十年以来最大幅度的衰退。据中国连锁经营协会2012年11月发布的调查结果,2012年1至9月中国连锁企业百强销售平均增长8.4%,低于前三季度社会消费品零售总额14.1%的增速。连锁零售企业销售额增幅低于社会消费品零售总额的增长,是2000年中国连锁百强有统计以来的首次。
据百货上市公司发布的2012年三季度财报显示,超过半数以上的企业销售和净利处于下降状态。连锁超市业也不例外。2012年1至6月,永辉超市、苏宁电器、人人乐商业等企业都出现了净利润大幅下降的局面。家乐福、沃尔玛、特易购、卜蜂莲花等大型外资的中国区销售和利润都呈现不同程度的下降。2012年家乐福已关闭了6家在华店铺,而沃尔玛也在采购部门开始大幅裁员。
过去,便利店、服装店是社区商业的主要业态,在电商时代,社区商业的业态发生了巨大的变化。王珂回忆说,他有近一年的时间没有在小区附近的超市购物了。日用品可以通过网购解决。而倡导一站式消费、能解决吃喝玩乐所有需求的城市综合体,也吸走了住在小区里的居民。比如住在棕榈泉国际公寓的居民,可在距离2公里左右的蓝色港湾解决购物、娱乐需求。去年一家通过微博营销的洗鞋店,店主亲自上门送货、取货,打破了区域限制。昔日的社区便民服务店也在受电商冲击。
社区商业的困境还在于,规模过大可能导致空置,规模过小有可能难以和区域购物中心竞争。中国社区商业工作委员会主任董利对本报记者表示,社区商业的风险是系统性的,销售、招商、运营管理,包括建筑规划设计出现问题都会影响社区商业运营与发展。从地产角度讲,社区商业配套不售最好,售后的商业招商运营压力都比较大,甚至一直闲置。
社区商业的问题一直存在,但在投资渠道狭窄的大背景下,投资者购买商铺时,忽略了可能存在的风险。
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