商业地产租赁合同法律问题浅析

陕西德伦律师事务所 刘伟博律师

近年来，随着国家对住宅地产密集调控政策的力度不断加大，诸多房企开始转型商业地产板块，商业地产作为房地产市场的重要组成部分，其除具有投资规模大，回报周期长等特点外，更是对周边商业区域形成商业辐射，拉动消费增长，优化营商环境等具有重要价值，基于此，更多的地方政府愿意选择大品牌开发商开发的商业地产项目作为本地区重点招商引资项目，以期促进本地区商业区域繁荣，活跃区域消费市场。但是，商业地产项目作为有别于普通住宅项目的特殊房地产市场，在招商、运营、策划、业态规划、品牌宣传、商业保险等方面亦具有特殊性，从企业经营的法律风险管控角度分析，尤其是以商业地产租赁为主的经营模式考量，结合笔者实践，特对商业地产租赁中存在的相关法律问题予以探析，因笔者知识所限，观点有不当之处，请批评指正。

一、商业地产未经消防验收，是否导致房屋租赁合同无效。

1、商业地产租赁并非法律术语，依据我国法律及相关司法解释的规定，仅存在租赁合同及房屋租赁合同等相关案由，并无商业地产租赁合同纠纷相关规定，因此实践中应当规范相关合同文本，用房屋租赁合同或租赁合同以规范。

2、消防验收是否会导致合同无效。我国合同法第五十二条第五项进行了相应规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”，除此之外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项亦有针对相关条文，该条规定租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，从而导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。基于上述规定，作为承租人往往以出租人交付的房屋未办理消防验收手续，导致房屋无法使用为由要求解除合同。实践中，诸多法院针对该问题的处理也存在不同理解，依据最高人民法院相关裁判意见，处理此类问题的法律依据为我国《消防法》，该法第13条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。依据该法，消防验收的对象为按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程。

因此，笔者认为，商业地产项目往往涉及不特定公众的生命财产安全，公安消防机构依据相关法律进行验收既是法律规定的一项权利，也是保障第三人等公众利益合法权益的前置要求，应当将消防验收作为商业地产交付的必要条件。但同时应当注意，实践中存在出租时未经消防验收，在纠纷出现后进入诉讼阶段前，已经取得消防验收合格手续的，为了维护合同稳定性和补正原则，不宜以此认定承租人有合同解除权。

二、出租人解除合同权利行使的界限和突破的法律后果承担。

1、合同是当事人双方维护其权利并履行义务的基础，实践中经常发生承租人因各种原因迟延交付租金或拒付租金，承租人往往会提出诸多理由证明其主张，如出租人交付商铺不符合约定、出租人对外招租违反了禁止同业态经营者入场的约定、出租人商场整体客流稀少、承租人业态选择有误及出租人各种考核不合理等，针对上述承租人提出的问题应当综合判断，具体分析，厘清商业风险和法律风险。承租人针对商铺出现的质量问题（如公共区域漏水、火灾、检修、重大安全事故等）造成商铺经营受到损失时，可以要求出租人或商业物业服务单位予以及时处理，并有权要求减少租金、物业费、公共事业费等；如仅仅以客流稀少、店铺陈设不规范、销售宣传频率低、业务人员能力不强等商业因素导致经营不佳而延迟支付或拒付租金时，则无权要求出租人承担相关法律责任。

2、出租人因承租人拒付或延迟支付租金并催告后，一般而言，可以解除租赁合同，但需要注意的是在解除合同通知送达后，清理商铺内货物时能够保证程序合乎法律规定和合同约定，对此情形法律规定的较为原则，实践中存在的理解也各有不同。在此，笔者建议清理商铺首先应当严格依据合同约定执行，提前通知承租人；其次，应当由公证机关对清理商铺现场进行公证，确保现场形成合法证据；再次，应当将承租人店铺内的货物妥善保存，除非合同有明确约定该类货物归出租人所有，否则容易造成新的纠纷。

3、针对承租人在租赁合同签订过程中，笔者建议，签订合同前虽然往往出租人提供的合同文件较多，但为了维护其合法权益，对合同中重要条款仔细阅读，对合同中缴纳押金、保证金、物业费、开业日期、装修日期等进行审核，并对相关违约责任予以明确；作为出租人，应当秉承荣辱与共、唇亡齿寒的经营理念，最大限度确保整体宣传效果，统一规范管理，不要利用优势地位强迫承租人接受过分苛刻的承租条件。

商业地产作为投资、经营为主的地产开发模式，定位是商业地产项目运作成功与否的关键基础环节，经营过程中包含了销售物业、自持物业、项目转让、项目采购、旗舰店入驻等诸多领域和行业，其中涉及的法律问题繁冗庞杂，不可能通过本文一一阐述，笔者针对上述两个问题的初步探究仅为抛砖引玉的浅薄观点，不足之处望各位同行及时指正，希望各位同行能与笔者共同关注研究商业地产领域的法律问题。