激活消费 焕新商业
2019年已经悄然落下帷幕，这一年存量、新零售、沉浸式体验、社区商业、科技赋能、资本价值......交替占据行业话题C位，存量难题亟待解决、新生变化应接不暇、体验升级势在必行。
据《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》显示，2019年商业地产行业出现不少创新亮点，实体商业创新及消费认可度超过电商，并呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变，而中购联则认为可以用由商业消费驱动型向服务体验驱动型这一转变来说明该现状。
而对商业地产人来说，2020将是一个充满希冀与挑战的年份；面对诸多拐点，2020年又是承上启下的关键之年。
当下，随着新中产及Z世代消费群体逐渐浮出水面、成为消费主力军，其消费动能和势能不断加强，消费下沉分级趋势明显，面对这些全新的消费群体，就要求商业运营商们必须要具备敏锐的消费洞察力和反应能力，才能承受住这一系列的新变化。
此外，近年所提到的“去零售化”在2019年表现尤为明显，一些商场开始调整创新转型思路转向尝试零售体验化，坚持零售主体地位同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态，从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点打开了一个新的增长通道；而从2020年开始商业资产化也将成为运营新重心，市场未来将会为商业资产重新定价。
构建价值型的商业生态链
购物中心不仅仅是作为消费功能的承载体，更多的是趋于消费者服务、体验、情感消遣的第三空间，随着经济发展、消费模式升级转变以及互联网普及现状下，消费者的需求种类也在朝向多样化、个性化、移动化、社交化、碎片化等多种形态发展。
作为流量重要节点的购物中心，拥有着空间和时间两个维度的庞大资源，在加强消费者认可、提升商业效益的目标下，其带给消费者的不仅仅是对于商业活动体验的升级，更是对消费者和购物中心这二者时间、空间资源再配置的过程。
将购物中心的低效率空间和时间以共享的理念进行重塑，形成能满足消费者碎片化需求的高质量场景，打破“人”、“场景”和“服务”之间的壁垒，填平消费体验中出现的各种“断裂带”，从而提升资源配置效率和经营效益。
但购物中心要考虑的是，类似交通等硬性条件的影响与否、零售创新及品牌组合重构的助力与否、先进的数字科技及数据应用等赋能并提升商业效率与否，以及回归商业本质的创造价值与否等，都是我们在项目经营过程中、落笔实操前需要深入分析的种种可能，多方位、全面化的基于“人”所做的商业创新，从而重构商业零售市场新航道，才有可能建立起真正的价值型商业生态链。
也可以说是基于运营过程中的种种表现所作出的新型应对措施，助推商业实现从商场到租户再到消费者的良性有利正循环的商业全流程、全产业链的运营过程，已达到实现商业资产化价值运作的目的。
嘉宾观点
龙光商业地产集团资深品牌推广专业师 赵杨女士
■ 开幕致辞
中购联购物中心发展委员会副主任 赖正美女士
赖正美女士表示从中购联举办第一届论坛至今，中购联论坛的规模不断增加、论坛形式也更加丰富多彩，中购联一直在努力为志同道合的各位行业精英人士提供更好的交流平台。
她还提到若以1996年中国第一家购物中心诞生为元年、每12年为一周期，2020年则是中国商业地产第三周期的第一年，商业核心价值转换也从强化商业运营能力转向谋求资产的商业运营价值。确立全过程和可持续的发展路径、创造激活消费和唤醒商业的实战方法，正在成为焕新2020中国商业地产的关键。
龙光商业地产集团招商研策中心总经理 陈小川女士
陈小川女士表示，作为拥有20多年发展历史的龙光集团，2019年位列中国房地产开发第23强，其盈利性方面位列第4强，并指出目前集团约有7500亿土储，其中20%的占比覆盖在大湾区，整个集团接下来的动态形象都是非常值得期待的。
但对于商业地产行业来说，龙光集团还是一枚新秀，目前拥有酒店、写字楼、购物中心三大板块，而近几年陆续打造的几个商业综合体项目也得到了市场的认可、获得较好的口碑。并透露2021年将会陆续在深圳开设两个TOD项目，分别为位于4号线和6号线换乘站龙华红山地铁的双地铁项目和光明新区双地铁上盖物业。
■ 高端对话
按照照片从左到右顺序阐述观点
对话主持人中购联铱星云商总编辑陈勇坚先生以2019年购物中心行业发展关键词为论点，如调改、创新、赋能、重组、并购、资本等关键词向与会探讨嘉宾发问，并进行探讨互动。
九方资产管理有限公司董事/总经理 胡斌先生
胡斌先生认为最能够表现九方的关键词是“起点”，并从以下三个方面进行深度诠释：
重组角度：九方控股股东发生变化，由中航变更为招商蛇口，对于九方来说也意味着其回归商业地产主业的商业新起点；
项目角度：2011年九方第一座购物中心-赣州九方的开业轰动一时，至今已有10年运营历史，2019年也曾作出诸多创新创意改造以适应市场的变化和消费者的需求，并表示2020年将会继续优化。而昆山九方已经进入10亿俱乐部，这也是运营的新起点；
拓展模式：已经回归商业主业的九方未来经营的重心会聚焦于商业地产，并将会持续轻资产项目运作，未来还将融入一些租赁、小股操盘及合资合作等业务内容。
深圳市顺电连锁股份有限公司董事长兼总经理 费国强先生
过去一年对顺电来说是挑战和变革并存发展之年。从苏州第一家顺电味到深圳平安金融中心第二家5000平米旗舰店，曾花费较多时间用于研究老男孩消费群体市场，费国强先生认为男性消费者是当下生产力的主力军，他经济也已在消费市场中占有较大份额，这是商业市场的新机遇，也是当下顺电服务的主要客群。此外还表示顺电在进驻购物中心时首先考虑的是与项目的适配性，只有高度适配才能达到共赢的目的。
上海海鼎信息科技有限公司总经理 宋杰先生
宋杰先生为海鼎选定的关键词是“迭代”，伴随购物中心行业20多年发展，海鼎2019年进入新的起点，首先人才梯队需要迭代。此外作为服务商，关注最多的是伴随近几年存量时代的演变下消费者的诸多变化与消费需求，数字化智慧商业解决方案成为不可或缺的构建商业价值的新助力板块。
如在宏观方面打造消费者喜爱的沉浸式打卡场景，而在微观方面则是通过数字化消费分析强化项目的运营和招商能力；此外在资产管理角度帮助甲方深入管理应用，构建全局操盘意识与方法。并总结道这些都是未来需要升级迭代的服务内容。
盈石中国执行董事/副总裁 周亮先生
周亮先生认为盈石的关键词是“顺领”。他认为近年来消费主体已产生巨大变化，消费模式与需求也产生相应的变革，而盈石所做的不仅要顺势而为更多的是要引领消费者，在年轻消费者场景应用和消费模式创新上作出过很多的努力与尝试。如12月31日在上海淮海路开业的城市更新项目——TX淮海，注重于年轻消费者的社交体验与个性专属需求，聚焦于将商业场所变更为艺术展会和活动的新型空间。
爱丽丝珠宝股份有限公司董事长 郑国阵先生
郑国阵先生首先用一组数据表明当下珠宝市场的现状：珠宝行业每年有8000亿的市场规模，但中国珠宝品牌没有一个能占总收入的10%，这说明珠宝行业发展其实相对较为落后、消费分化严重，三四五线城市的珠宝消费额相较于一二线城市更为显著，而珠宝品牌如何与一二线城市的主流购物中心建立连接，郑国阵先生表示一定要聚焦于年轻消费群体，才会有更大的市场空间。
并总结到2019年三大泛滥现象：品牌泛滥、产品泛滥、营销泛滥，除此以外IP泛滥也是一个主要现象，但是爱丽丝珠宝依旧聚焦于打造自己的专属IP形象，除了售卖国际设计师产品以外，新增消费者DIY珠宝定制服务体验，更加强化品牌与消费者之间的连接与亲密关系。并透漏2020年爱丽丝计划在全国布局100家连锁店，同时还会加强与购物中心之间的合作，建立一种共同携手走向未来的商业新模式。
OPPO全球零售战略布局负责人 谷欣立先生
谷欣立先生自信又坚定的表示我们未来将会看到一个全新又个性的OPPO，并选定其关键词为“变革”。2019年是OPPO下一个十年的开端，也是品牌全新升级的关键节点。在品牌形象方面转变“沉浸式绿”向体育、文化、娱乐、时尚等新高度靠拢；此外打造集年轻、时尚和潮流一体的全新产品线，发布全新的Reno系列，率先开启视频赛道。
而线下体验店布局上开始全面发展购物中心渠道，且根据不同购物中心进行差异化定位，并在行业内首次提出“销服一体”的概念，目前已经进驻约550家购物中心，2020年预计将开设600家。未来三年，OPPO会投入500亿研发费用，加大产品创新，推动多入口的智能终端生态的建设。
上海迈外迪网络科技有限公司华南大区总经理 郑万利先生
拥有商业地产行业从业经验的郑万利先生表示，从5G真正开始商用时，购物中心发展若要实现完全室内的5G网络覆盖成本非常高，而WIFI迭代、尤其是WIFI 6的技术反而是最为稳定、最为节约成本的解决方案，其为了更加深入服务商业地产而选择进入科技范畴，并希望在未来的一年商业地产和科技能够更好的融合，建立起联合发展的桥梁。
北京文安智能技术股份有限公司华南区总经理 柯善猛先生
柯善猛先生说道，消费者每当进入购物中心时都会被计数，通过AI智能与人脸识别技术，购物中心甚至可以知道性别、年龄、表情、进出时间、停留时间、行走轨迹、消费习惯等。纵使线上可以通过用户的浏览、点击和下单支付等方式，获取一些简单的数据，但更多维度的信息还是需要大量线下数据做支撑。
中影影院投资有限公司开发部总经理 刘喆先生
刘喆先生表示2019年全国影院票房再创新高，同比上涨5%，在大盘趋好现状下中影的关键词是“顺”和“变”，既要顺势而为与购物中心同命运、共发展，也要从技术层面、影片创意方面和影院基础服务方面有所变革与升级，才能更好的服务消费者、与购物中心达成共赢。
新东润集团商业管理中心总经理 宋若嘉先生
宋若嘉先生给出的关键词是“出发”。作为有着20余年商业运营经验的操盘手，其所创立的新东润集团作为商业地产新秀，面对当下竞争非常激烈的商业市场现状，依旧启动了7-8个不同类型的商业项目，涵盖社区商业、购物中心、文旅小镇等，而当下环境对其来说有着“利与弊”双面性挑战，一方面其团队体系尚在继续完善中，相较于其他商业实为不利；而另一方面作为后起之秀在商业模式与业态上突破现状易如反掌、无过多顾虑。并希望与业内商业项目共同发展、与品牌商连接更多层面合作。
■ 演讲环节
演讲主题：TOD铺就的网红商业之路
演讲嘉宾：龙光商业地产集团副总裁 游蝶女士
TOD对城市而言是高效率的城市规划，对居民而言是高效的生活方式、高密的空间布局和高频的社群互动，是交通引导开发，是参与性在800米范围内的步行距离，建立这样集工作、文化、生活、教育、居住为一体的城区，将实现城市结构最大的优化。
游蝶女士认为由此延伸出TOD项目打造的关键点为：时长（客群辐射圈）、混合（业态综合）、步行（步行街的舒适度、美观度、安全度）和连接（多渠道导入人流）。
2019年龙光商业团队对大量商业流行现象深入研析，发现了各年龄段消费者的不同消费特点和网红操作模式的本质，即标签属性、社群关系、强互动和内容生产。基于此，龙光商业提出以网红模式打造TOD商业，将TOD项目龙光广场定位为“懂你的生活聚场”，融合了住宅、公寓、万利酒店、写字楼等板块，将租住、工作、休闲融为一体，大大降低人们出行的成本，并打造女性主题街区、多功能剧院、宠物乐园、高配育儿空间、四季花园，为消费者享受的美好时光。
并以“我命由我不由天”与大家共勉，表示无论市场如何变化，只有专注目的地、心无旁鹜的钻研经验，才能“逆天改命”。
演讲主题：与新人群共生：寒冬之下，连续爆品这样打造
演讲嘉宾：KK集团创始人兼CEO 吴悦宁先生
吴悦宁先生认为，一方面2019年实体零售在更迭中艰难前行，电子商务冲击仍在放大，购物中心分流成为新常态，一二线城市的空置率依旧升高；另一方面，在多数老品牌暴雷倒闭之际，众多新兴品牌势能火热，资本大量入驻线下，这是实体零售最好的时代。KK集团弯道超车，在2019年连续打造了两个爆款：KKV与THE COLORIST。
吴悦宁先生说道年轻的新消费群体还有15年的人口红利期，而kkv、THE COLORIST主力消费对象正是14-35岁的新人群，占比为80%，其消费能力水平是上一代的4倍。并分享打造爆款的三大秘诀：破坏式创新（独家品牌的反向定制、标志陈列印象、线上品牌线下孵化）、坚持美学态度（色彩冲击、场景化设计、沉浸式体验）、开业即爆（持续爆红、轰动效应）。
目前KK馆已覆盖100个城市，达到90%门店盈利；KKV不到1年时间在全国开设40多家店，除100%盈利外，20%的店单月销售额可达300万；THE COLORIST调色师同样开业即爆红，三四百平的首店销售额达400万。最后吴悦宁先生表示，“一代人终将老去，但总有人正年轻”，历史更迭是正常现象，希望同大家一起以正能量面对新时代。
演讲主题：零售业态的变革和创新
演讲嘉宾：京东7FRESH副总裁兼业务发展部总经理 曲阿波先生
京东是具有互联网基因的零售企业，京东7FRESH则是具有互联网零售基因，融合线上与线下的变革创新产物，曲阿波先生认为，消费者需求的变化、中国特色城镇化的演进、科技技术的变革以及零售周期的更替这四大力量推动了零售行业的创新和变革。
京东7FRESH顺势而为开创六大创新业态：京东生鲜、七鲜生活、友家铺子、七鲜超市、七范市集及七范儿。六类创新业态线上线下交织，实现线下全渠道销售模式，线下场景搭建，为消费者提供高品质、沉浸式消费体验。
未来，京东7FRESH将继续坚持6个正确的商品经营理念（商品、价格、时间、数量、位置、状态）和3+3战略的落地实践，以自建自营为主，OCF和管理协作为辅，在大湾区、京津冀、长三角、成都等地区布局业态，发展无界零售。
曲阿波先生相信，坚持有限选择、中速发展、有质量发展的长期主义者，才能在市场获胜，中国零售商必须以超常规的优化和创新还有超常规的长期主义的冷静来应对未来的挑战。
演讲主题：出生乡村 热爱自然—Initial Heart初心、Original Dream梦想
演讲嘉宾：稳健医疗集团董事长/总裁、全棉时代&津梁生活品牌创始人 李建全先生
李建全先生自信又深情地回忆道，在稳健医疗的基础上2009年世界第一张棉柔巾在全棉时代诞生，相对于以树木和化纤为原材料的纸巾，全棉时代棉柔巾避免对生态的损耗和对海洋的污染，且能对棉花种植地区做出贡献，更加健康安全、舒适经济与环保。
为致力于改变中国产品出口的质量难题，1991年稳健医疗成立，以成本和质量优势让国际市场对其产品改观；从实业向商业零售行业稳健转型发展，全棉时代运用物联网线上线下结合，形成均衡商业业态；从环保健康理念出发，津梁生活满足消费者需求，提供创新模式和健康美丽零售平台。
李建全先生领导下的三种业态和三种不同营销模式，均坚持天然、健康、美丽的本质理念。他认为品牌力实质上就是价值观，品牌不应该仅为购物中心带来一种商业模式，而是要以长期价值思维打造中国独有的产品价值，打造消费者喜爱的产品。
演讲主题：全面融合，沉浸式商业体验汹涌而至
演讲嘉宾：广东高登集团控股有限公司副总裁 谭立城先生
2019年，商业地产行业百花齐放、个性化产品涌现，不具备个性化体验的产品中将被淘汰，谭立城先生表示。目前，中国Z时代人群达到1.49亿，2020年将占据整体消费力的40%，重视体验、乐于社交、追求品质和颜值是他们的标签和消费方式，可以说得年轻人得未来。
其次，网红直播改变了商业习惯，普通人也拥有了巨大流量与商业价值，直播、电竞、快手...曾经被认为不务正业的事情，变成了时代的吸金大业。新消费时代下，跨界和无界的线下已蜂拥而至，一切商业都是“娱”乐业。
基于此，高登广场在前期打造时，将项目的建筑设计、空间和业态无界融合，在佛山18平方公里的城市综合体中，用好玩、文旅的手法，打造了游乐、时区、娱乐和潮流无界融合的都市旅游新景观和城市新地标，吸引消费者成为项目的创造者和传播者，提升项目传播度。
演讲主题：数据智能解锁新商业下的人与场
演讲嘉宾：腾讯地图位置服务产品中心产品总监 黄圣淇先生
黄圣淇先生认为，成本上升、客流减缓、电商冲击、服务同质化使2019年成为零售行业最差的一年；同时数字化改造、体验升级、内容创造、转型优化也让2019年成为零售行业最好的一年，这是从旧商业迈向新商业的过程；而智能推广营销、线上线下互动等智能商业的创新，则需要海量精准数据不断来推动决策。
腾讯作为连接器已实现了中国全部人口的数字生活场景的全覆盖。通过对高频生活场景的划分，和地图数据的支撑，腾讯可从门店选址规划（城市级别空间数据、城市商圈数据、竞品数据、门店渗透率等数据分析，智能推荐开店机会点）、经营管理（融合商家数据，客流时段统计，预测销量模型，指导经营调整）、市场营销（线上线下客群行为偏好精准分析，指导营销调整）等多环节智慧助力合作伙伴的商业地产数字化。
目前腾讯已形成了与零售、文旅、汽车等各个行业的定制化合作方式。未来，希望能够与更多合作伙伴、商家开展更深度的合作交流，一同开启2020年全新的篇章。
演讲主题：新商业时代，新生产力赋能消费者关系经营
演讲嘉宾：深圳市沃享科技有限公司副总裁 陈晓女士
面对消费者在获取内容方式和消费习惯上的不断变化，如何在千变万化的需求中找到不变的定律，为消费者提供更好的消费体验和服务，是互联网商业智慧公司需要思考的问题，陈晓女士如是说道。
早在3年前，沃享科技就已提出B2C战略，即为购物中心省人力成本，提高工作效率；帮助品牌店铺找到精准客户，提升营业额转化；为消费者提供便捷操作，实现无感知享受权益、服务人性化、体验个性化，2020年沃享科技将依然坚持此战略。而在思维上，从传统的CRM管理系统上升到CRP消费者关系经营系统，为用户提供分群组管理，助力精准营销、会员注册等业务场景的落地，完成整个消费者经营的营销闭环。
在不久的未来，沃享科技将通过对DT和AI的应用，从营销自动化（自动生成营销海报等）、客服智能化（AI语音智能回答重复性问题等）、岗位合并、动线调整、品牌优化、优惠券核销等方面，实现购物中心的增效降本。还将围绕消费者关系经营，为消费者提供更好的消费体验和服务。陈晓女士表示，面对未来的不确定性和危机感，希望能和大家从容面对、共同承担。
演讲主题：科学创新改变早期教育
演讲嘉宾：思可国际教育集团董事长、七田真国际教育CEO 马思延先生
脑科学的创新和家长对孩子寄予的培养希望，孕育出了早教产业。马思延先生说，作为新生产业，早期教育机构能为购物中心带来数量稳定、种类精准的客流，同时也可能带来拖欠房租、带客纠纷等新生麻烦。因此建议购物中心在选择早教品牌时，秉承机会最大化、风险最小化的原则，从品牌理念、客群吻合度、发展模式、发展速度、管理规范、客单价等各方面深入调研目标品牌，选择适合自身项目的早教机构。
在成立10年期间，七田真以全人格为目标、脑力开发为特色，为爱心家庭提供解决方案，目前已发展108家分店，进入35个城市，在发展过程中注重现金流与注重课程消耗并举，财务稳健，是最专业的脑力开发为特色的机构，也是适合购物中心的合作伙伴。
马思延先生表示希望大家能够肩负社会责任，合力培养健康、可持续发展的幼儿教育产业，为购物中心带来新发展机会，为祖国教育承担起一份责任。
演讲主题：周大福智慧零售策略
演讲嘉宾：周大福珠宝集团执行董事 廖振为先生
廖振为先生表示，中国市场趋势从人有我有发展到人无我有再到“可有可无”，消费习惯的变化对品牌提出了极大的挑战，想要征服碎片化市场，单一方式已行不通。作为传统零售珠宝品牌，面对新一代消费者周大福推出“Smart+2020”战略，即多品牌、多渠道、多体验的战略。
在店面形式上，推出周大福荟馆店、MONOLOGUE品牌店、T MARK专营店、集装箱项目和云柜台等产品线，针对性吸引传统消费者、中产阶级及年轻人群等各年龄层客群，为消费者提供高端体验和具有设计感和收藏价值的珠宝。
利用科技赋能精准了解满足客户喜好，周大福在店面配备智能奉客盘，通过数据观察、分析，制定行动方案，转化为独有经营模式并打造自有生态圈。
最后廖振为先生表示，周大福不仅是珠宝集团，也是一个科技零售的公司，未来将通过创新驱动、科技赋能，为消费者带来更多不同的体验，也希望为行业带来启示、交流共进！
作为本世纪的第三个十年初启，2020年在社交媒体掀起了“十年回顾”的浪潮。
回望过去，成立于2002年的中购联以十八年为跨度，向业内深入阐释我们了的专业服务及行业成就；以十八年为跨度，重温经典时刻、感悟相伴相惜，向一路支持中购联的商界挚友致一声：“感谢！”未来，还将在服务行业发展的道路上孜孜不倦、昂首前行。
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