A公司｜短期借款飙升9600%：金融街为何如此脆弱？

“营业收入和净利润的下滑幅度在众多上市房地产企业也较为少见。”

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作者：夏天天

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

进入2020年，起家于北京的金融街控股股份有限公司（下称“金融街”，000402.SZ）通过发债融资的节奏在迅速加块，今年前4月，其在公开市场融资规模已经超过150亿元，同时，还有181亿元的公司债待发行。相关数据显示，金融街今年前4个月的融资规模，在房企中排在第3位。

 

在短期债务迅速增加的同时，金融街今年一季度的净利润下滑幅度也领先众多房地产企业，股价则一路下滑。

 

短期借款飙升近百倍，净利润下滑超7成

 

今年一季度末，金融街的短期借款由2019年末的5000万元上升至今年一季度末的48.5亿元，增幅9600%。

来源：公司公告

 

短期借款增加的同时，营业收入和净利润却在大幅下跌，且下滑比例在众多上市房地产企业也较为少见。

 

财务数据显示，今年一季度，金融街实现实现营业收入22.45亿元，同比下降42.37%；归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，同比下降73%；实现销售签约额25.4亿元，同比下降65%。

 来源：公司公告

 

对比过去数年盈利状况可以发现，今年一季度，金融街营业收入不及去年的10%，净利润仅为去年全年的6%。

 

来源：中诚信

 

中诚信在评级报告中指出，从短期偿债能力来看，2019 年末，金融街债券及长期借款面临到期，短期债务有所增长；2020年一季度公司发行超短期融资券，短期债务规模上升，短期面临一定偿付压力。

 

从杠杆情况看，金融街的杠杆比率处于较高水平且呈现上升趋势。资产负债率从2017年的73.08上升至今年一季度末的 76.09，净负债率从2017年的151.47 上升至今年一季度末的202.56。

 

6月2日，金融街公告称为资产负债率70%以下控股子公司湖北当代盛景投资有限公司债务融资提供7.2 亿元担保。

 

另据《财经涂鸦》了解，目前金融街为全资子公司、控股子公司及参股公司提供担保的余额已达到205.89亿元，占公司最近一期归属于母公司股东的净资产比例为59.32%

 

数据还显示，截至 2019 年末，金融街净资产金额为 389.81 亿元，有息负债余额为 869.51 亿元；截至 2020 年 4 月末，有息负债余额为984.25 亿元，累计新增有息负债金额为 114.74 亿元，占公司 2019 年末净资产的比例为 29.43%。

 

据《财经涂鸦》梳理，新增有息负债主要来自于非金融企业债务融资工具和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）及其他有息负债。今年以来，金融街在1月、3月和4月分别发行了29亿元、19亿元和25亿元超短期融资，同时也在4月发行了一笔80亿元的资产支持专项计划。

 

5月底，深交所债券项目信息平台显示，“金融街控股股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“已受理”。

 

据了解，本次债券的发行规模为不超过181亿元（含181亿元），本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期债券和其他金融机构借款等用途。

 

此外，6月4日，金融街还发布公告称拟发起5亿元信托计划，关联公司长城保险、大家财险共计认购4.9亿元。

 

不过，从货币资金来看，截止今年3月末，其拥有的货币资金仅87.18亿元，同期经营活动现金流净额为-45.92亿元，投资活动现金流净额-0.119亿元，筹资活动现金流金额22.96亿元，现金及现金等价物净增加额则为-23.08亿元。

 

金融街认为，经营活动产生的现金流量净额的减少主要原因一是受新冠肺炎疫情影响，公司销售签约和回款较上年同期减少；二是公司支付投标保证金等支出较去年同期增加。

 

对于2020年的资金管理策略，金融街表示，将强化资金调度，高度关注现金流安全，确保资金安全稳健，实现销售签约回款、项目土地投资、工程建设支出等大额资金收支之间的平衡，继续改善经营活动现金流；同时用好资金融通渠道，除银行、保险等间接融资外，综合运用公司债券、资产证券化、中期票据、超短期融资券等金融产品。

 

存货存在去化压力，股价年内跌幅近20%

 

截止今年一季度，金融街的存货规模尚有813亿元，中诚信评级报告指出，金融街的存货去化有待加强，公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待加强。

 

对于2020年的发展战略，金融街指出，一是坚定区域发展战略，深耕五大城市群中心城市，适当拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域；二是坚持聚焦主业，坚持以商务地产为重点，以住宅地产为基础，战略性布局特色小镇，如旅游度假康养小镇、绿色金融科技小镇等。

 

华泰证券研究认为，当前金融街的开发业务布局依然集中于核心一二线城市,销售表现预计持续受到调控政策的影响，热点城市回暖具有一定的不确定性。

 

金融街起家于北京金融街区域，随后将业务延伸到天津、广州、上海等一线城市，并进一步延伸至重庆、武汉、成都等内陆城市，但从销售数据可以看出，金融街的业务依然集中在一线城市，在内陆城市的发展相对缓慢，业务占比也相对较低，惠州、武汉、成都的销售金额占比不足5%。

 

来源：中诚信

 

华泰证券报告还指出，金融街每年投资性房地产公允价值变动收益对净利润的贡献较大,如果未来租金水平下降或市场租金回报率中枢回落,公允价值变动收益可能不及预期,造成公司净利润波动。

 

值得关注的是，不良的业绩也直接反应的资本市场的股价走势上，叠加负债不断增加，金融街的股价也是从年初的8.1元附近降至目前的6.6元，跌幅近20%，总市值已不足200亿元。