不知道莎粉们有没有听说过：“房产监护人”？它来源于英国租赁市场的房产监护人计划（Property
Guardian Schemes）。英国一直都处在住房危机中，许多人无家可归。与此同时，英国还有着许多空置的建筑，常年无人居住。为了不浪费这些资源，在英国政府的允许下，英国一些公司推出了一项双赢计划：房产监护人计划。简单的理解，“财产监护”是一种安排，通过这种安排，一些收入低、无居住所的人们以“监护人”的角色住进这些空置的廉价住所里。他们居住后，需要好好维护这些建筑，不能让人破坏或侵入。据估计，英国有5,000 至 7,000 人作为房产监护人生活，还有更多的人正在等待。因此，越来越多公司加入房产监护计划队伍中，想从中分一杯羹。他们充当着“二房东”的角色，从空置房产的业主手中拿下房产的“租赁权”，再转租给房产监护人。不过，问题来了。空置财产的监护人签署的居住协议属于“租约”吗？如果属于租约的话，当房产居住了许多监护人时，房产业主是否需要获得多用途住宅(HMO) 许可证？今天，《丽莎说案》通过英国高等法院新鲜出炉的案子：Global
Guardians Management Ltd and others v LB Hounslow回答大家以上问题。本案所涉及的是一栋物业，该物业由NHS物业有限公司持有，本来是一栋护理大楼，后来一直空置着无人使用。2016年3月31日，NHS物业公司与GGM公司签订了一份合同协议，允许GGM成为该物业的“房产监护公司”（A
property guardian company），为该物业提供监护服务。双方签署的合约规定，每月的许可费用是600英镑，最短期限为4个月。在租约里，GGM公司还答应自费开展工作，使该物业适合监护人居住。后来，GGM与姐妹公司Global
100公司签订了一份合同协议。该协议规定，GGM公司将为大楼业主提供监护人管理服务，Global 100公司则负责寻找房产监护人，把他们安置在该物业中，以便监护人可以履行其监护职能。正如我们在开篇介绍的，一些公司想从“房产监护人计划”中获取利润，他们会选择充当“房产中介”或者“二房东”的角色。当他们向空置房产的真正业主拿下房产后，会通过网络发布该物业的广告以招募真正的“房产监护人”（“财产占用人”）。在这样的环境下，房产监护人类似于租客的角色，他们会签署一份协议居住在这些空置的建筑里。不过，他们与普通的租客不同，他们主要目的是确保和保护该房产不能有人侵入以及不可以被任何破坏。协议规定，他们每个月需要交一笔“许可费”——相当于租金，这些费用根据房产的成本各不相同。总的来说，通常比当地市场价值要便宜，因为房产本来就是空的，监护人为了保护物业而住在那里，折扣相当于“酬劳”了。NHS物业公司持有一套空置的房产，该公司找到了GGM负责维护和管理。GGM公司想从中获得收益，于是，他们找到Global
100公司一起合作，寻找这些空置房产的租客，这样，他们就可以从中抽成。
双方签署了合约后，Global
100 公司开始对该建筑进行改造，创造了30间卧室，有四个厨房、四个浴室和四个厕所。后来，该公司把这一栋物业放到网站上宣传寻找监护人，称该物业有30个房间，租金比该地区标准出租房要低65%。很快，Global成功找到了30位房产监护人。法院资料称，这些监护人每月需要支付的许可费用取决于房间的大小，大概在每月350英镑至660英镑之间，每个监护人都有自己房间的钥匙。按照这样算，Global公司每月大约可以获得15000英镑的收入。按照NHS物业公司与GGM签署的合约来看，后者只需支付每月600英镑的许可费。莎粉们算算，这中间的利润得有多少！？这就是为什么现在有这么多公司喜欢做这个业务了。法院提供的资料里显示，Global 100公司与物业内的所有房产监护人签订的许可协议规定， Global 100有权分配和更换房间。许可期限届满时，或如果Global公司需要占用该物业的时候，他们的许可居住权将被终止。此外，该协议还提到了一些细节。占用者必须在任何7个晚上中至少有5个晚上睡在该物业，每24小时内至少有1个小时在该物业，并与其他占用者友好地分享该物业。如果居住者发现有任何损坏或有任何未经授权的人试图进入物业，应立即通知Global
100公司，并保持所有门窗上锁。否则，没有义务提供任何监护功能。在其他方面，占用者不可以在该物业上进行商业活动或举行任何会议。在居住期间，房产里有9名房产监护人似乎不太满意居住环境，对他们的“房东”产生质疑，他们认为，该房产已经属于HMO房产了，但是却没有相关的资质。于是，他们向当地政府报告。2020年2月6日，当地税务局前来检查该物业，并确信它是作为一个HMO房产被占用。接下来，英国税务局根据相关法律对两家公司并发出处罚通知。随后，两家公司立刻反诉。他们称，他们并没有与这些房产监护人签署“有保障的短期租约”，他们是通过许可协议来保护房产的监护人。因此，该房产不需要申请任何HMO房东许可证。在一审中，法院驳回了上诉人的论点，并发布租金偿还令，要求两家公司给予9名房产监护人一定的租金赔偿。初级法院得出得结论是：第一，这些房产监护人对其房间的使用是作为唯一住宅使用的，符合2004年《住房法》关于“HMO”的住宅标准；第二，NHS物业公司和GGM之间签署的协议等同于租约；第三，GGM公司和Global
100都属于充当管理该物业的角色，以及两者都控制该房产，双方都需要为此事负责。首先，房产监护人对其房间的使用是否可以看作是“唯一住所”？根据2004《住房法》规定，为了成为HMO房产，房产必须作为租户的“唯一“或”主要住所“，而且应该完全或主要用于安置租户的。据了解，GGM公司以及Global 100公司辩论，该物业不是HMO，因为该物业的住宅用途不是2004《住房法》第254（2）（d）条意义上的唯一住所。这些房产监护人是根据“许可协议”的条款占用他们的房间，以履行协议中所提到的“保护财产”的监护职能。他们占用房产的目的是位了保护房产，而不是居住。在Ludgate
House Ltd v Ricketts (Valuation Officer) [2020] [2021] 一案中，法官裁决，监护人的地位类似于服务占用者的身份，他们没有对该房产进行应税占用，因此，他们不享有独家占用权。这些占用者是为了方便给该处所的业主提供监护人服务，所以，他们才有必要居住在该处所。然而，高级法院有不同的说法。法院认为，本案应该参考William
Road（LON/00AG/HMF/2021/0042）案，该案的事实与本案的事实在实质上是没有区别的。法官称，在允许人们占用建筑物时，房屋的实际使用优先于房东的合同意图。本案涉及的相关居住场所是该物业的房间，这些监护人即使没有独家拥有这些房间，也有独家使用权，他们确实把这些房间作为自己的唯一的家。第二，NHS物业公司和GGM之间签署的协议等同于租约吗？高等法院认为，初级法院的审判时正确的。根据签署的协议，GGM是该物业的租户，因此是2004 年法案条款内的“承租人”身份。法官称，尽管该协议的措辞时“GGM 向 NHS物业公司提供服务“。但是，事实的情况时，这些服务是为自己谋取利益的，和NHS物业公司毫无关系。NHS公司实际上只是提供了一个场地给GGM公司。该公司把场地转为住宅用途，允许30个监护人来占用该物业，并向这些监护人收取每月租金。也就是说，GGM公司不属于NHS物业的代理，他们之间相等于租约的安排。高等法院认为，根据《2004年住房法》第263条对HMO控制和管理的测试。Global
100公司负责收取租金，他们拥有"控制权"。但是，由于该公司在这个案子里既不是业主，也不是承租人，也不是GGM的代理人或受托人，所以它没有管理该物业的权利。相反，作为业主的承租人，GGM才有管理该物业的责任。然而，即便不是两个公司都管理了该物业，双方都需要为没有持有HMO执照而负责，因为他们都参与了。高等法院维持原判决，处以总计18,000 英镑的罚款和总计36,000 英镑的租金偿还令，以支持九位“监护人”。近年来，在住房租赁市场中，房产监护人模式已经变得很流行了。高等法院针对房产监护人的案例会给未来想要进军该行业的个人以及公司很好的启示。通常来说，租赁市场中最常见的协议类型是有保障的短期租约。然而，房产监护人通常会签订一份许可协议，这意味着他们的权利比有保障的短期租约少。不过，该案表明了，即便是签订了许可协议，房产监护人同样享有一些权利。房产监护人在房东/租户法律中拥有一定的地位。如果一个人控制或管理未获许可的HMO处所，就构成犯罪。在这样的法律环境下，房产监护公司也有一定的法律义务，如果您的房产满足了HMO要求，必须申请许可证。在很多情况下，这些空置物业都有着多层管理，比如说，正如本案一样，其中一家公司有控制权但是没有管理权。本案也说明了，不管您属于什么角色，只要您参与了出租的协议里，您就必须要为此负责。最后丽莎想要和各位租客提醒，如果您作为“房产监护人”身份，想要租一套空置房产。在签订协议之前，应该考虑租赁和许可之间的关键区别。此外，您还应该好好看看许可协议里的每一项条款是否可以为您的居住带来保障。另外，这些房产监护计划中使用的物业一般不是为住宅用途而设计的，它们可能时废弃的工厂、酒吧、商场等等，可能会有意想不到的危险。因此，在考虑您是否占用某处房产时，您应该意识到它可能达不到安全标准，所以要格外小心。在搬入监护计划的房产时，一定要向地方当局检查该物业是否有应有的执照，是否符合这些执照条件。今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。任何英国税务方面的问题，也可以联系咨询丽莎会计行。觉得丽莎的文章不错？请不要吝于点赞和转发！您的支持是丽莎继续前进的动力，我们将尽力为莎粉们提供最新最全的实用信息。
如果莎粉们对于丽莎的“掌上律师”服务有任何疑问，或者想要了解如何更好地使用丽莎APP，可以点击这里↓丽莎以简易图表，一步一步带您使用丽莎律师行的专属APP。丽莎“掌上律师”全新便捷服务，让莎粉们只要动一动手指，一部手机就能发挥遥控器的功能，完全可以更轻松、省时且省钱，并且更加安心地委托丽莎。您和我们只有一键之隔。委托我们，您完全可以更加省时省力。对于住得远的莎粉，您更可以省下车费和舟车劳顿。丽莎只想为您做得更好。
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
