10年之后，中国人的居住方式如何？

【老潘说】今天大家买的不是房子，而是生活，是生活方式，但问题是什么是大家真正需要的、认可的生活方式？这个问题所有开发商都没有回答。好在有些房企比如星河湾在研究一个高净值族群未来的生活方式，并成立了生活方式研究院，而这只是开始。

针对于此，老潘看到凤凰房产贴出的基于未来10年中国人的城市居住方式，生活模式一篇畅想，很有启发，能够让我们提前体验下未来生活方式的“标配”和“理念”，对比当前，其实有些变化今天开发商也在局部常识，希望未来这些都成为标配。

一、城市新住宅以小户型为主

原因：

1、年轻人与父辈代沟大、更愿意独立居住，不需要大房

2、积极的消费观，没有太多存款购置大房

3、平时快节奏与周末慵懒的生活状态，小房更宜打理。

老潘点评：都说目前中国一线城市高房价，已经远离刚需一族、白领一族，但是北上广深白领甚至金领不会轻易离开一线城市，所以基于低总价，高房价，复合功能集约化的小户型住宅，将成为一个具有社会意义的细分市场。

二、新住宅小区将全面覆盖高速WIFI

目前，对大多数人，没有智能手机和WIFI就不能活，以后更不必说，Wifi承载了年轻一代基本的社交和娱乐方式，就像虚拟的“水和电”，是基础，不能少。WIFI才是真正能吸引年轻一代买房的“暗器”。

老潘点评：1未来城市社会是线上虚拟社会，没有WIFI无法生存，2，你可以一天不带钱包，但你一天不带手机，谁也不适应；3，社区WIFI以后都会覆盖，4，WIFI的使用未来肯定如昨日电费和网费一样，速度越来越快，价格越来越普及。

三、智能家电，如一键开关控制、扫地机器人、洗碗机将流行

高科技日新月异，智能家居更是大势所趋，可以解决居家时一切不方便的情况，机器人帮你打扫卫生，开关、wifi，空调、洗衣机、电饭煲都可以通过手机全程管理和控制。互联网+的智能住宅，是未来主流住宅的基本样板！

老潘说：1智能住宅才刚刚起步，智能马桶，智能居住模式（回家模式，节庆模式、远出模式。。），智能窗帘、智能车库，智能车库找车。。。目前国内很多小区都实现了。但智能化应用还才刚刚开始。2，伴随农民工的缺乏，万科已经在研究智能机器人了。

四、密码锁将代替钥匙锁

互联网时代，人人需要密码才能使用各种账户。密码的使用，更符合青年人的习惯，更不会发生诸如钥匙丢失进不了屋的情况，以后若有“扫二维码进门”系统，也可以推行。

五、户内设计更简约化，扁平化、现代化

不同于60后、70后喜爱的中式、欧式雕饰很复杂和浮夸的装修类型，年青一代后更爱现代化，简约的装饰风格，随着设计界的扁平化之风的吹拂，人们审美逐渐会嫌弃过多的装饰、纹理和冗余的元素，一切显得更简洁大气。根雕、佛像、盆景等元素将不复存在。

类似老潘也听闻很多年轻人越来越不接受类似星河湾等过于欧式和厚重的感觉，对传统欧式和中式，大家普遍感觉过于压力，沉重，而对比深圳现代城市的豪宅，从万科天琴湾、到深圳湾一号，再到深业上城……普遍都是现代中式和未来风格，这个城市的基因对年轻态、现代派就天然契合。而对比沪派豪宅，有人说受上海外来西化的殖民地文化经历，以上海为代表的长三角对欧式风格普遍接受度高很多。豪宅的地域文化、本地化属性越来越明显。

六、开放型厨房更受欢迎

开放厨房更时尚，将做饭与吃饭空间衔接，整个空间显得更为开阔，空调也可以与客厅共享，类似于酒吧的吧台和寿司店的餐桌，符合这一代人的审美。

七：落地窗将代替飘窗

飘窗被吐槽已不是一天两天，落地窗的时尚、大气和览景功能更符合室内窗口的进化史要求，如果楼层住得高，窗帘一拉开，整个城市尽收眼底，有一个种“我是这个城市的主人”的错觉。和情侣在落地窗前拥吻，也是一种电影版的享受。

在老潘看来，落地窗相对飘窗，景观更全面，采光更通透，在用户视角是从封闭走向开放，是一种更开放、更阳光、更享受的心态。核心而言这是心态的变化，绿城在做景观豪宅时，宋卫平就要求，客户在主卧浴缸洗澡必须设计得看到美丽的海景，客厅则要270度景观。

八：便利店将代替传统超市

随着电商的发展，像超市这种大型的购物中心和百货商场将会被取代，买什么东西在网上都可以，取而代之的将是随处可见的小型便利店。

这一点老潘感触很明显，购物中心其实已经在转型，大型购物中心越来越走向体验化，社交化，亲子化，而小型购物中心也就是社区购物中心，越来越走向刚需化，便利店。

九：小区将会修建专门的“快递管理屋”

作为网购大国，也同时是快递大国，中国房屋密集的小区里每天收发快递量惊人！统一的、规范、便于储存和管理快递的小屋，将兴建起来。

老潘曾说，信报箱收报纸太OUT了，水电单越来越电子化，未来信报箱的价值越来越低了，而对比中国越来越习惯于京东当当淘宝，快递大国，越来越新老小区开始构建快递管理屋。

十：社区商业将以餐饮、干洗、理发、修补等生活服务为主。

百货可以被电商网站代替，但生活服务不能被代替，所以比重会上升。

老潘想说的是，还是那句话，互联网只能消灭中介，而不能消灭产品和服务本身，互联网不可能造房子，做服务，基于社区生活服务的线下的也有线下的好。那天老潘特别问了下社区里的华润超市，他说2袋米，1袋米1桶油一个电话就可以直接送到家里。所以要么就下班顺带拎回去了，要么一个电话就送到家了，比网店快。

十一：小区内邻居大多是同行（置业属性统一）

目前中国大多的城市规划，都是采用“产城一体”的形式，以成都为例，城南主要以软件外包、IT，金融、高端服务为主，所以住在城南的大多都是IT男，金融女……而郫县就是以众多工厂，航空港以临港工业，大多都是蓝领、工人聚集的地方，在未来，这种城市规划趋势会越来越明显，一个城市的居民也不是鱼龙混杂的，而是有明确的产业功能分区，相关就业人群也就对号入座。

老潘点评：1，一个城市房地产不是空城的话，就要随产业看人口，随产业看收入，随产业看居住偏好,2，产城一体，产融结合，地产与产业，地产与金融融合已经成为城市发展的和谐模式，未来以房地产带动三四线城市与新区发展带来的鬼城、空城的错误模式越来越少见。3，未来随着互联网的快速链接以及人群偏好的细分，未来面向一个产业，一个职业，更人性的职业居住空间，产业住宅会形成一定的市场。老潘就看到为画家集中的画家别墅，在别墅里有专门体现的画家创作空间，画家的景观灵感带空间。这只是开始。

十二：物业管理将成“管家式” 会承担更多细节服务

十年后，实体商业肯定会被电商冲击得体无完肤，线下服务业将是一块香饽饽，物管帮忙寄送快递、机票火车票代理、行政手续办理、蛋糕、鲜花配送等，提供物业服务。嫌麻烦、爱宅家、工作忙的年轻人，是时候需要个社会化的“妈妈”了。

老潘深感，目前物业管理更多体现在百强开发商，80%的中小房企开发商连物业管理都没有，尤其在三四线城市很多是没有物业管理服务的，最多就是一个大门口的保安。而对比一线城市物业，特别是豪宅，已经从大众物业管理，向专享物业管理，管家式物业服务，万科服务大使已经一对多，甚至一对一的定向管家服务，而且高端服务越来越个性化、私人化、多样化、专享化。

台湾物业管理理念认为，好房子需要好服务，好价格是服务出来的。

十三：宠物配套比例将增多

宠物是“新新人类”的消费品，在这个卖萌就有爱的时代，养宠物的人数会增加，所以宠物配套在社区商业的比例也会增加。

十四：通宵营业的商业将增多

年轻一代就意味着夜生活丰富，熬夜人数增多，夜猫子增多，通宵聚会的增多，所以，通宵营业的KTV、网吧、甚至24小时便利店，将会增多。

呵呵，连上海万科卖楼都开始全天候接待了，所有上海万科楼盘基于客户周一到周五白天上班，晚上下班可楼盘也下班的无奈进行了楼盘接待时间延长到9点，并且在淘宝京东等开设楼盘展示店，客服经理随时待命，咨询与服务。服务已经拓展了常规的朝九晚五。

十五：跃层、夹层，有阁楼间的住宅更受欢迎

跃层增加了空间利用率，降低了买房成本，二者增添了立体的时尚感，阁楼、夹层正好满足购房群体的文艺、浪漫幻想。

十六：传统棋牌室消失、网吧、酒吧、咖啡馆兴起

传统的麻将馆、棋牌室，茶坊是老一辈休闲娱乐的象征，传承的迹象并不明显，棋牌娱乐可以在线进行，而网吧、酒吧、咖啡馆正是年轻男女追捧的社交场所。

一句话，代表年轻人的共同需求，就是代表未来的。

十七：社区O2O服务，如外卖、上门服务将兴起

在线预订和交易，线下服务，O2O的风暴已经刮满全国的商圈，未来的若干年内，O2O服务进入社区也成为趋势，家庭外卖，上门清洁、美容、美甲保健服务都能预约

未来已来，其实无需10年之后，今天60后、70后和80后、90后的代沟差异、三观差异、偏好差异甚至语言差异，已经恍若隔世，这种内心深处的选择偏好、消费偏好、生活偏好的巨大差异将最终兑现在商业社会的产品、服务的变革，一切只是个时间问题。

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【以文会友】地产爱好者老潘，明源地产研究院首席品牌官，相继主编和写作《房地产战略转型N种模式》1,2系列、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》、《房地产管理+IT8种模式》等。

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