对于存在重大误解的合同，当事人可以主张撤销。但重大误解的认定需要满足一定的条件，首先必须是对合同的内容发生了重大误解，其次是因为误解作出了意思表示，第三误解是由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的，第四误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失。
孙大妈准备在女儿家附近购买一套房屋，最终选定了XX小区。孙大妈托中介小刘在该小区寻觅房源。2021年4月10日，小刘找到了该小区唯一一套在售房源（涉案房屋），并将该房源在网站上的销售信息发送给孙大妈确认，孙大妈对房子很满意。2021年4月16日，孙大妈和丈夫前往XX小区进行了实地看房。
2021年5月1日，房主阿斌作为出售方（合同甲方）、孙大妈作为买受方（合同乙方）、上海XX事务所作为居间方（合同丙方）共同签订《房地产买卖居间合同》，该合同载明：房屋建筑面积193.24平方米（以房地产权证实际面积为准），转让总价款1660万元整，定金50万元。因当时孙大妈并未计划购买车位，合同因此约定1660万元价格不包含车位，车位甲方另行处理与乙方无关。当日，阿斌将房产证原件交付给中介小刘，小刘将产证原件交给孙大妈审核后由小刘继续保管房产证原件。
合同签订后，孙大妈支付了定金50万元。之后一直到2021年6月4日，孙大妈、中介小刘和阿斌一直在沟通车位的事情，最终在6月4日确定车位价格为40万元。
2021年5月30日21时，小刘通过微信向孙大妈发送了涉案房屋的不动产权证书的内页照片，包含了涉案房屋建筑面积及车位建筑面积。孙大妈于23时17分回复称房屋面积存在重大误解，合同约定的房屋建筑面积为193.24平方米，而产证面积为157.25平方米，之前的房屋买卖合同无效。
后来孙大妈委托律师向阿斌发送《律师函》，要求撤销房屋买卖合同并退还定金。阿斌未退还。孙大妈遂将阿斌起诉至法院，要求：1．判令撤销原、被告于2021年5月1日签订的《房地产买卖居间合同》；2．判令被告阿斌归还原告购房定金50万元；3．案件受理费由被告承担。
被告阿斌辩称，不同意原告的诉讼请求。被告同意解除合同，但合同解除的原因在于原告，被告一直在等待原告继续履行合同，并无任何过错，也未有任何违约行为。原告不履行合同的行为属于严重违约，因此根据定金罚则，被告无需返还原告支付的合同定金。被告认为三方签订的《房地产买卖居间合同》是三方真实意思表示。第一，涉案房屋系被告独家委托给链家的房源，挂在链家的官网上，据被告向中介小刘了解，原告是在链家上看中被告的房屋后，委托小刘来敲门，双方就买卖事宜进行了沟通和协商。第二，签订买卖合同之前，小刘就带着原告夫妇到被告处实地看房，看房过程中，原告方对房屋面积也进行了了解，157平方米与193平方米相差了近30平方米，差不多两个房间，不可能看不出差距。双方后来协商的1660万元价格未包含产权车位。第三，签约当天被告也将产证出示给原告看，并于合同签订后将房产证交给了中介，原告对于真实的房屋建筑面积是完全知晓的，不存在任何重大误解。因当时原告家里对于是否购买车位意见不一，所以签订合同时按照产证首页誊写了193平方米，双方对于车位买卖持开放态度，被告的想法是车位可以卖给原告，如果原告不要的话也可以卖给邻居，所以签约时写明的建筑面积是193.24平方米，但最终以网签为准。第四，原告自称在签订《房地产买卖居间合同》时对房屋的建筑面积不知情、未收到房产证复印件、未进行产调等情况不符合实际，也是不符合常理的。依据正常交易习惯，原告也是先向中介了解房屋的产证情况再行签约的，因而不存在重大误解的情形。在实际履约过程中，原告曾就车位的买卖与被告进行过磋商，最终在2021年6月4日达成了40万元购买车位的一致意见，这也证明原告对于房屋的实际建筑面积是清楚的，且根据当时的房屋均价，以1660万元是不可能买到同小区193.24平方米房屋的。综上，请求法院驳回原告诉请。
法院经审理后认为：本案的争议焦点在于原告就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》是否构成重大误解。对于重大误解，应理解为行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品质、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的本意相悖，并造成较大损失。认定重大误解需满足以下四个构成要件：表意人对合同的内容等发生误解；误解必须是重大的；误解是由误解方自己的过失造成的；表意人因为误解作出了意思表示。就本案而言，原告认为《房地产买卖居间合同》所载明的涉案房屋建筑面积为193.24平方米，但是涉案房屋不动产权证上的建筑面积只记载为157.25平方米，故对该合同载明的涉案房屋建筑面积产生了重大误解，以此为由要求撤销该合同并返还已支付的购房定金50万元。本院结合查明事实，认为原告的行为不构成重大误解，理由如下：
第一，原告方的此次购房属于定向购房，即原告在拟购买房屋之前已确定意向小区，且明确知道其指定购买小区目前只有涉案房屋一套房源出售。原告与之相熟的中介小刘寻找目标房源（即涉案房屋），2021年4月11日，小刘通过微信向原告发送了涉案房屋在链家网挂牌页面的截图，该页面以红色字体清楚标示了涉案房屋的售价为1750万元，房型为4室2厅，建筑面积为157.25平方米。庭审中，双方均确认该页面显示的房屋即为涉案房屋，故在案证据可以证明原告在购买涉案房屋前已知晓涉案房屋的建筑面积及所售价格。另，涉案房屋买卖系涉及上千万的大宗标的物，房屋单价、面积系购房者首要考虑因素，而原告方于庭审中陈述其只看了截图上的房屋价格、未看到房屋建筑面积的说法有违常理，鉴于该页面已在显著位置、以显著字体标明了涉案房屋的售价、房型和建筑面积，在原告已对涉案房屋表现出兴趣并要求中介去寻找的情形下，原告以只看到售价而未看到建筑面积作为解释，实难采信。
第二，原告夫妇于2021年4月下旬已在小刘的带领下前往涉案房屋实地看房，看房过程中，原告夫妇还向被告父亲了解了小区居住人群、附带产权车位、房东工作家庭情况等相关信息，最后同意以总价1660万元购买涉案房屋（不包括产权车位）。可见，原告是以总价1660万元受让其已实地查看过的房屋，并非以房屋的建筑面积乘以单价计算房屋的转让总价。需要说明的是，原告虽非专业人士，但193.24平方米和157.25平方米之间差距较大，原告在实地查看房屋时应该能感知房屋建筑面积大小，因此，原告在实地看房后对涉案房屋的空间状况予以接受并同意以1660万元总价进行交易，系其真实意思表示，并不存在重大误解之情形。
第三，原告在双方签约过程中，被告已向原告出示了涉案房屋的产权证，原告也现场进行了翻阅，无论是中介还是被告，均未对房屋及车位的建筑面积进行隐瞒或做虚假陈述，通过现场核验房产证原件，足以使原告了解涉案房屋的建筑面积，然其在现场查阅后未提出异议，表明其同意以1660万元的价格购买涉案房屋。本法院认为，交易双方在房屋买卖过程中应当尽到充分的审慎、注意义务，在被告已出示房屋不动产权证原件供原告审核的情形下，原告现称只核验了房产证第一页，并未详细阅看其后面的内容，该理由实难采信。
第四，根据双方签订的合同，原告在购买涉案房屋前已知晓涉案房屋附带产权车位，庭审中，双方亦确认在2021年5月1日签订合同当日就开始协商购买车位事宜，经不断磋商，双方还于2021年6月4日最终达成了以40万元购买车位的一致意见。根据合同实际履行过程，现证人小刘、被告阿斌主张因原告可能附加购买车位，故在誊写面积时未对房屋及车位的建筑面积加以区分的意见，解释合理，予以采纳。
第五，根据庭后的询价结果，结合涉案房屋楼层、装修程度、所在小区的抛盘数量，原告现以1660万元总价购买涉案房屋，符合当时的市场价格区间，亦并未使原告遭受重大损失。
综上，原告在购房前已通过挂牌信息得知涉案房屋的建筑面积，通过实地看房亦感受过所购房屋的空间大小，加之签订合同时已经核验过产证原件，故《房地产买卖居间合同》中按照产证首页誊抄的面积并不会造成原告对涉案房屋建筑面积的重大误解。原告就购买涉案房屋所作的意思表示应为真实、无误，其签订合同所产生的后果也不与自己的本意相悖，现原告以重大误解为由要求解除双方于2021年5月1日签订的《房地产买卖居间合同》并返还已支付定金的诉请，不予支持。
最终法院判决驳回了原告孙大妈的全部诉讼请求。
对于存在重大误解的合同，当事人可以主张撤销。但重大误解的认定需要满足一定的条件，首先必须是对合同的内容发生了重大误解，其次是因为误解作出了意思表示，第三误解是由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或不正当影响造成的，第四误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失。另外需要注意的是，撤销权必须在法定期限内行使，超过期限撤销权消灭。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，重大误解合同的撤销权是为了更好地保护合同当事人，但不意味着该条款可以被滥用。合同当事人应遵循诚信原则，全面履行合同义务。
文案：曹 凯
编辑：周志坚
审核：丁金金
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