孙嘉明/文
我在芝加哥攻博期间，就听我的导师 Anthony Orum 说起他所居住的芝加哥北区的房价曾一度飙升了百分之二、三十，以至这一小区的原住户，特别是一些曾多年住在此小区的有色人种颇有怨言，有些甚至聚集到当地有关部门发牢骚 (complain)。有些则纷纷抛售，外移到附近其它地区居住。我当时有些纳闷：为什么房价上涨反而不高兴，还闹啥事？房价上涨反而让出自己多年居住的好房子，好地段呢？
数年后我完成了学业，到了南方的德州工作，自己也买了房子。德州是全美房价较低的州。我所在大学城，平均房价都不到大学教授的二、三年的年薪总和。于是我也买下一栋近200平米的独栋民居（single family house，国内也有译成“独栋别墅”）。虽然房价低，但是每年要交近3％的房产税(property tax)。然而估算一下，如果考虑有若干年居住需要的话买房要比租房还是来得合算。
后来才知道，房产税是随着房价的升降而调节的。其原理是通过房地产市场的“估值”（appraisal）机制进行，所谓估值，即评估或税务的估计。美国的地方政府都专门设有这一部门（appraisal district），负责统计和评估不同居住地段以及每家每户的房价，而且所有资料都是公开的，随时可在网上查阅。其中列出物业编号（Property ID），地理编号（Geographic ID），房产价值（Property Values），土地价值（Land Homesite Value）评估价值（Appraised Value），市场价值（Market Value) 等。
每年春季，房主通常会收到一份评估表，列出次年的房价以及税额，税额则是根据房价升降而有所调整。这一“估值”并非随意制定，它是根据市场统计资料的各项指标，以及房产市场的成交价格来确定的，反映了房价的“官方”估值。某一地段或区域的房价都相对比较接近，周围邻居的房价升降也会影响到你所拥有的房产价值。如邻居家的房子改造之后，使房价得以提升，也会因此使得这一地区房产整体增值，反之亦然。“估值”高，则税额就高。美国各州的房产税额不同，通常都在1－3％范围内。房产税是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府(County)、市政府 (City)和学区(School Distract)，而联邦政府和州政府都不征收房产税，而是征收所得税。德州的房产税高的一个重要原因，是德州居民不用交“州所得税”（即州税State tax），只交“联邦所得税”（即联邦税Federal tax）。而其他州房产税低，但是每年还要交“州税”。因此，税种不同，前者注重“不动产”(property)，而后者注重“个人收入”(income)。然而，所有这些税种都是用于政府的运作以及各项建设所需要开支。
但是在房产交易过程中，“估值”仅仅作为买卖的参考价，虽然是公开的，但通常行内人更了解如何查询。我的一位朋友当年购买住房时，并不知道有这样估值可以查阅，故最后成交价高出了“估值”价的15％。这也是因为当时购买者不止一人，相互之间出价不同，当然以出高价成交。因此，房产成交的最后价格是根据市场来决定的，也就是说，是根据购房者出价和卖房者要价的博弈来确定的。在供需关系正常的情况下，房产的最后成交价会略高于“估值”的价格，这就使得房价总体上呈现增长趋势。当市场“供过于求”时，市场成交价会低于“估值”价; 而当市场“供不应求”时，则成交价高于“估值”价。甚至出现“评估价值”与“市场价值”严重分离的情况，引起房产市场波动。通常房产“估值”每年不能超过10％，在房产市场超涨的情况下，“估值”会达到涨停板。由于当年我的朋友购买房产时的成交价高于“估值”的15％，则次年的房产税则徒增10％。此后历年的房产税都是按此税额基数而定（累积下来亏大了）。正如上所述，“估值”的官方定价，决定了房主每年所需要交纳的税额。而买者或卖者则会以“估值”作为“底价”来决定各自的出价和要价。因此，它实质上形成了一种对房产市场价格的平衡机制。
仅以休斯敦的一处联排住宅为例（见上图。此案例为随机抽取，并非本人或朋友房产），来说明房产广告标价、“市场价值”与“评估价值”的之间关系。联排住宅（TOWNHOUSE）是指由几幢二层至三层的住宅并联而成有独立门户的住宅形式。通常它有统一化的外部空间，公共绿地、出行道、停车场等公共领域，并征收一定的“物业费”。按售房广告信息此联排住宅的面积是1,014 sqft（相当于94平米），两睡间和两个浴室的三层楼房（包括底楼的车库），属标准的联排住宅 (见上图联排住房外观）。房产中介商的售房广告中标示的价格是$137,000（相当于人民币90万）。见下图广告。
然而，你如果查阅Appraisal 的数据资料，就可以发现，这一房产中介的标价其实远高于其“市场价格”和“评估价格“。从下表资料中可见，2015年该联排住宅的“市场价值”是$109,344，“评估价值”则是$99,872; 到2016年，略有增值，“市场价值”是$119,578，“评估价值”则是$109,859。可见，房产中介商的标价高于官方“评估价值”约 $27,141（20％左右）。换言之，大约有20％的讨价还价的空间。也就是说，有经验的买者会根据这些资料作为参考来“出价”，而卖者以及房产中介商则需要根据供需信息，来决定是否“减价”。通常房产标示价会高于市场价一定的比例，以留有讨价还价的余地; “评估价值”略低于“市场价值”，或“评估价值”略高于“市场价值”都属正常。
通常，每年的房价会随着当地的人口流动状态和经济社会发展而有所升降，随之房产税额也出现变化。在美国，房产税的相当大部分是用于地方政府的各项开支，以及社区文化教育事业等的需要。如果房产税收得多，则当地的发展状态就会比较好。特别是有些学区房，价格通常比普通的住房贵，其原因也不外乎由于居住者的税赋高，因此公立学校获得的预算就会多，学校各方面条件就相对比较好，所聘用的教师质量也会高些。而这样更吸引家长们把孩子送到这些学校，这就形成一个良性循环。而且由于充足的资金可用于当地社区的各项发展，于是，相应的社区文化和人口社区构成也自然形成了。当年导师 Orum 所说的他所居住的芝加哥北区的房价飙升后，这一小区的黑人原住户大都搬走了。由此，白人住户占了绝大部分。这也是美国社区人口构成与社区文化形成的基本机制。
回头看，当年感觉纳闷的问题迎刃而解了：房主通常不愿意多交税额。因为房价上升对于住户本人并不带来直接的利益，相反需要付出更多的税金。只有在房主准备卖出其房产时，房价的高涨对于出售房产者有直接的利益。怪不得，常常听到有住户在每年收到房价“估值”表之后，看到“估值“高于去年，则纷纷去当地政府有关部门，要求降低房产的“估值”，以减轻税赋（目前已有网上申诉的程序出台）。而有关部门则必须根据房主的正当理由来确定是否减价。如果拿不出可信的理由或确凿的证据，则维持官方定价。可见，通过“估值”系统对房产税额进行市场调节，在很大程度上抑制了房产价格的非理性飙升。这也是政府利用市场这一看不见的手来调控市场的杰出案例。通过一推一拉，一升一降来达到合理控制房价的目的。与其说是一种良性机制的作用，不如说是通过精良的制度设计（system design）来维护公众利益的范例。
诺贝尔经济学奖得主、公共选择理论创始人詹姆斯.布坎南（James M. Buchanan）在论述“公共选择” （Public Choice）时认为，公共选择理论的宗旨是要把经济市场中的个人选择行为与维护公共利益纳入同一个分析模式。微观经济学家认为“经济人”即作为任何一个人，无论他处在什么地位，人的本性都是一样的，都以追求个人利益最大化为最基本的动机。很显然在人类自私的原始动机下，政府就需要通过某种“利他”（税赋）机制来削弱基于自私动机下人类从事社会活动给社会总收益造成的减损。布坎南认为，每一部宪法的创建都是为了保护至少几代公民的利益。因此，它必须能够平衡国家的、社会的、和个人的利益（Buchanan believed that every constitution is created for at least several generations of citizens. Therefore, it must be able to balance the interests of the state, society, and each individual）。
布坎南的政府理论中的“政府失灵”是指在市场经济条件下政府干预行为的局限性或政府失灵问题，这也是“公共选择”理论的核心问题。在布坎南看来：“政府作为公共利益的代理人，其作用是弥补市场经济的不足，并使各经济人所做决定对于社会的益处比政府进行干预之前更高。否则，政府的存在就无任何经济上的意义。在美国，房产税除了为地方财政提供充足的资金外，其另外一个重要的职能，就是平稳房价。“估值”系统对房产税额进行市场调节充分体现了政府干预平衡房价以及维护公众利益的一种手段。按“公共选择”的理论，就是政府通过通过统计资料和市场分析来决定房产的价格，以及需求、供给等对资源配置而施行的非市场选择，即政府选择。
可见，由房产“估值”机制而体现出来的政府对市场干预，使得市场经济中的“经济人”的私欲（利益最大化）与社会公共利益（税赋）之间处以平衡，并避免公众利益减损。这样的制度设计，正在于避免“政府失灵”和无能，抑制房价的非理性飙升。
制度是人类的文明和智慧的体现。良好的制度设计能维护公共利益，确保社会的长治久安，永世太平。无论宏观的社会制度还是微观的机构或企业制度的设计与演化无非有良性和非良性之分：良性的制度设计体现了制度的合理性和长远性，它可以使社会或组织及其各项活动平衡稳定，相得益彰而形成良性循环; 而不良的制度设计的则关注短期效应，顾此失彼，穷于应付，而长远的结局只会导致社会的动荡或公众利益受损。就房产市场而言，良性的制度设计是既保证地方政府的财政预算，又能驾驭市场稳定房价，防止房价成为”脱缰之野马”。众所周知，国内现行的房产交易制度存在诸多弊端，“一次性”税收使政府放弃了对市场的调控与平衡的机会和可能; 应时性的政策出台也处处彰显被动应付（诸如限购令引起离婚潮等）。由于“经济人”追求个人利益最大化的本性，囤积房产或肆意抬高房价，也必然随之产生。其结果则是最广大老百姓的利益受损，不利于社会的长久稳定。房价的稳定是关系到国民休养生息的重大问题，国内房产制度体系中建立类似的平衡调控的“估值”机制之日，则是房产价格稳定合理之时。
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