北京市房地产市场交易状况及主要问题

　　一、房地产市场交易状况

　　2002年北京市房地产交易市场成交量（房地产交易所当年已成交并登记的房地产交易合同中所明确的各类房屋面积）960.3万平方米，成交金额375.2亿元，同比分别增长42%和58%，其中商品住宅成为主力军，全年住宅成交量为904.5万平方米，经济适用房成交量达到115.5万平方米，分别比上年增长51.3%和1.5倍。同时，随着二级市场政策的放宽，存量房交易量逐步上升，2002年交易量和交易金额分别为310.3万平方米和84.5亿元，分别增长4.7%和18.5%。

表1：北京市商品房市场交易情况
(计量单位：万平方米)

指标名称	2002年	2001年	同期对比（%）
商品房交易量 按用途分组：   #住宅    办公用房    商业用房 按交易类别分组：   #经济适用房    商品房    存量房	960.3 904.5  36.9  17.8 115.5 534.5 310.3	641.0 597.7  47.5  19.1  45.5 328.0 296.4	149.8 151.3  77.7  93.2 253.8 163.0 104.7

　　二、主要问题

　　1、商品房市场交易量占市场供应量偏低。 2002年全市竣工房屋面积为3121.8万平方米，比上年增长22.2%，供应量充足；2002年商品房市场成交量为960.3万平方米，占市场供应量的比重为30.8%，比上年增加5.7个百分点，比重较低。即便是受欢迎的经济适用房交易面积占供应量的比重也仅为28%。随着新一年度商品房供应量的继续增加，市场交易环节和交易效率还应进一步得到改善。特别是2001以来，危旧房改造工程成为城市建设的重要方面，近两年来已有近500万平方米的危旧房拆迁，拆迁安置户的需求潜力很大，各个商品房交易所将面临更大压力。  

　　2、二、三级市场发展滞后，已成为增强房地产市场活力的瓶颈。北京自1999年11月开放商品房二级市场以来，二、三级市场一直处于低迷状态，2000年至今在多项政策的激励下，存量房成交量与成交额逐步上升，但与上海等大中城市还有很大差距。2002年我市存量房（二、三级市场）交易量为310.3万平方米，成交额84.5亿元，而上海存量房交易量为1790.5万平方米，成交额536.2亿元，分别是北京的5.8倍和6.3倍；另外，2002年上海市商品房交易市场中增量房与存量房的成交量比例为1.6：1，北京市为2.1：1，广州市为0.4：1，广州存量房成交量已大大超过增量房交易量，这说明上海、广州的房地产交易市场已步入成熟阶段。而我市房地产交易市场由于起步较晚，市民参与房屋买卖的意识不强，商品房交易市场还主要依赖一级市场的交易拉动。

表2：2002年北京、上海和广州房地产交易情况比较

指标名称	北京	上海	广州
增量房交易量（万平方米）	650.0	2795.8	300.7
增量房交易额（亿元）	290.7	1098.2	100.8
存量房交易量（万平方米）	310.3	1790.5	721.5
存量房交易额（亿元）	84.5	536.2	198.0

　　北京市房地产二、三级市场理应比其他城市更具活力，目前我市城市范围内拥有房屋40483万平方米，拥有住宅 22008万平方米，而且通过三年多的房改售房工作，大部分住宅已成为个人所有，况且北京云集着诸多中央单位、机关院所、驻京机构，吸引着380多万的外来人口，二、三级市场蕴藏着巨大的商机，但由于种种原因，目前二、三级市场未呈现应有的活力。只有进一步健全中介服务、完备房屋信息系统、简化行政手续、发展购房信贷、保持政策连续性、严格规范物业管理和收费制度等方面共同努力，才能确实推动我市房地产二级市场健康蓬勃地发展起来。

　　3、商品房价格仍然偏高。2002年北京市商品房平均售价为每平方米4764元，同比下降298元，达到1997年以来的最低点，主要是当年经济适用房价格带动所至，但在全国仍处于高价位，相当于全国平均房价的2倍，比上海市平均售价4121元高出15%，而我市2002年人均可支配收入1.25万元，低于上海6%。

　　房价居高不下，原因很多，土地价格和房地产市场运作无序应该有着最直接的关系。根据我市目前情况，未来5-10年的土地资源不应该成为房地产开发业的限制条件。根据国土局的资料，我市居住用地的来源主要有（1）市区危旧房改造，约有2000万平方米左右的用地可以利用；（2）市区工业用地，可调整转让面积将达到600万平方米；（3）绿化隔离地区用地，规划居住用地为2180万平方米；（4）边缘集团的居住用地。此外还有卫星城和中心镇的建设将为市区的居住用地提供后备资源。因此，值得研究的是房地产规范经营问题，严格说来我市房地产企业众多，但合理的市场竞争机制还未真正形成，有待于进一步引导和规范。

　　4、土地市场有待规范，房地产企业综合评价系统亟需建立。2002年全市办理出让国有土地3416.6万平方米，同比增长32.8%； 2002年房地产企业购置土地面积为2092.5万平方米，同比增长42.2%，土地购置费149.2亿元，同比增长29%。购置费占房地产投资比重逐年提高，由1998年7.5%提高到2002年16.6%。

表3：1998年─2002年北京市土地购置情况

指标名称	1998年	1999年	2000年	2001年	2002年
出让土地面积（万平方米）	829.0	938.6	1148.3	2572.5	3416.6
土地购置面积（万平方米）	197.5	446.1	539.0	1471.8	2092.5
土地购置费（万元）	28.4	36.6	57.6	115.6	149.2
土地购置费占房地产投资比重（%）	7.5	8.7	11.0	14.7	16.6

　　为规范土地经营，2002年5月国土资源部颁布11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，北京市也出台了严格的规定，推进了经营性用地制度改革，旨在建立公开、公平、公正的土地市场。但在北京今年3月1日正式实施之前，对房地产开发商经营行为产生了一定的负面影响，为赶上政策调整末班车，2002年底出现了房地产企业集中支付土地转让费用和地价款的情况。目前我市仍缺乏公开、详尽的土地出让转让信息系统，很难防止由于信息不对称所引起的不公平竞争情况的发生；另外招投标也不应是简单的价高者得标，而应对房地产企业建立起综合评价系统，对其一贯业绩、信誉、资质、开发项目、市场经营状况等情况予以记录，从中确定中标者，确保国有土地的合理开发和使用，维护房地产市场的正常秩序。

（北京市统计信息网　提供）