随着房地产迈入存量时代，对商业地产的证券化探索成为未来的趋势，在这种行业背景下REITs受到房企追捧。作为地产金融创新尝试的REITs价值为何？
自2015年始，地产圈儿内的金融创新尝试越来越多，REITs一词也从陌生变得司空见惯。万科、绿地等大佬相继试水REITs，房企纷纷瞄准了资产证券化大潮蓄势待发。
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房企缘何“爱”REITs？
2015年6月，万科与鹏华基金合作以公募形式发行鹏华万科前海封闭式REITs，存续期10年，在封闭期内投资目标公司股权以获取商业物业（万科前海企业公馆）租金收益为目标，在深圳证券交易所上市交易，发行取得较好效果。
随后，绿地也于2016年初宣布与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，拟发起设立酒店业投资信托，以收购绿地19家位于中国境内总价值210亿元的酒店物业，在新加坡证交所主板上市。
克而瑞咨询制图：房企证券化情况
其实，早在万科、绿地之前，越秀于2005年即破冰REITs成功，越秀房地产投资信托基金(405.HK)在香港联交所正式挂牌上市；但在当时并未引起房企追逐证券化的热潮，时隔11年后，随着资产证券化步伐的加快，房企也正成为这一阵营的主角。
那么，房企“REITs热”原因何在？
1、目前中国已是全球最大的房地产市场，在这样庞大的规模下，依靠单一地间接融资，即银行贷款来支持房地产开发的模式是不可持续的，融资渠道的多元化是未来的趋势。
2、随着近几年商业物业的增长，商业地产对长期资金需求缺口增大，以商业散售维持资金运转的模式难以为继。REITs能提供长期、稳定的资金来源，成为房企融资新宠。
3、整个房地产行业利润增长呈下降趋势，过去以重资产模式运转的商业逻辑需要
转向轻资产运营的出口，REITs上市交易，有利于加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。
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REITs探索尚有一段距离
目前，从鹏华前海万科REITs到绿地REITs，再到新城吾悦广场的“类REITs”资产支持专项计划；在现阶段来看，相较真正意义上的REITs仍然有一定距离。
以REITs发展最为成熟、活跃的市场美国为例：
REITs的基本运作是由受托机构向投资人募集资金，成立房地产投资信托基金，用以投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券、或其它主管机构核准投资的标的。同时发行房地产投资信托基金受益证券，以明确投资人对于信托财产的权利，REITs所得到的利益由全体受益人依照房地产投资信托基金契约的约定共享。
有以下几大特征：
第一，一般情况下，REITs必须为公司、信托或如同法人一样可以征税的实体，拥有并运营带来收益的房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店和仓库）。
第二，REITs期限为永续，可以像股票一样在公开市场上交易，能满足机构投资人和一般小额投资人的需求。投资或退出便利，流动性强。
第三，没有企业税，享受各种税收优惠，REITs的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益，至少90%必须以股利方式分配给投资人。
相较国外REITs而言，在国内实践的REITs产品便有了“噱头”的嫌疑。房企纷纷大张旗鼓的高喊REITs，而究其实质来看，更多的诉求仍在于融资，以退出重资产模式，向轻资产转型。
但受限于国内发行环境，缺乏相关立法和保障机制，“中国版REITs”的诞生就有了本地化特色。
相信随着未来资产证券化市场的不断发展，相关的立法机制也将会不断得到完善；但在这之前，关于REITs的探索还有一定距离。
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未来REITS的用武之地
随着房地产迈入存量时代，对商业地产的证券化探索成为未来的趋势，REITs正是结合这种行业背景而受到追捧。
未来，在存量和开发量同时增长的情况下，市场竞争的程度会越来越高，对房企而言，资金将成为决定生存发展的核心。房企从本质上来看，无论规模大小，都是投资型企业，而不是制造型企业。任何投资型企业都是机会性投资，永远不可能像制造型企业那样流水线地生产，需要有足够的融资能力才能够真正实现企业的目标。
资产证券化符合国内商业地产发展的需求和趋势，REITs的运作可以让商业物业持续经营，有稳定的资产回报，能够给房企带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现及退出，实现房企轻资产转型。
同时，REITs对于改善国内商业地产的运营模式和运营水平也将起到显著的推动作用，商业将彻底从简单粗暴的散售时代过渡到以“质”取胜的运营时代。这一进程将成为中国商业发展的重要转折点。
结语：
每一个新生事物都必然经历从无到有，从不成熟到完善的过程。虽然国内REITs的实践和发展仍然面临很多问题，但它对于未来商业地产发展的意义和作用应该被认可。期待房企的金融创新给地产注入更多活力。
本期责任编辑：黄甜
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