群众高度赞扬宁波实行房屋征收新政八类房屋承租人有补偿
宁波国有土地上房屋征收与补偿政策《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见(试行)》(以下简称《若干意见》)和《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》(以下简称《若干规定》)正式施行。
根据新政，被征收的住宅除可获房屋评估价补偿外，还可以获得评估价10%的提前搬迁奖励费和25%的补偿资金。也就是说，一套评估价为100万元的住宅，被征收人可以获得的补偿金最高可达135万元，这还不包括临时安置补偿费和住宅用房一次性搬迁补偿费。
多条市民建议和意见被采纳
今年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施，标志着城市房屋拆迁制度向房屋征收制度的重大转变。在《条例》规定的房屋征收制度下，其理念、体制、程序、补偿政策相比城市拆迁制度都发生了重大的变化，现行的拆迁体制机制和补偿政策已不适应房屋征收的需要。为此，市住建委着手宁波房屋征收与补偿政策的起草工作。
今年6月2日，市住建委配合市法制办向社会公开征求对两个新政(草案)的意见，其间共收到各种形式反馈件220余件，各类意见和建议1000多条。市住建委对各方面意见逐条整理、综合分析，抓住政策合法性、合理性、充分保障被征收人利益的核心，反复研究、修改，九易其稿，完成了《若干意见》和《若干规定》。
记者注意到，相比原来的征求意见稿(草案)，正式实施的新政则对群众反馈的评估应当考虑容积率、草案应当明确车棚等附属物标准、被征收人的调查情况和补偿情况应当公开透明、直接安置扩档应考虑地段差、承租人能否补偿应明确以及应有保护群众利益的文字条款内容等合理化建议予以了采纳。
六种情形可提出房屋征收
和之前的拆迁补偿政策相比，《若干意见》明确了市级房屋征收管理部门负责监督管理，县级人民政府负责征收与补偿工作，县级房屋征收部门具体组织实施的房屋征收与补偿工作体制。同时，《若干意见》也明确，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
根据《若干意见》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益情形及相关规划计划要求，确需征收房屋的建设活动，其组织者方可提出房屋征收申请。
公共利益情形主要有六种：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
八类房屋承租人有补偿
值得关注的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》只适用于被征收房屋所有权人，并未对承租人的补偿作出规定，但宁波结合实际情况，将市区范围符合《若干规定》的八类房屋承租人纳入征收补偿范围。
这八类房屋承租人包括：国家直管和单位自管的公有住房承租人；换约续租的落实政策私有住宅用房承租人；在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已经实际居住，且有常住户口的私房承租人；按照房改标准价购买房屋部分产权的公私混合产房屋的承租人(产权人)；房产部门代管的住宅用房承租人；由房产管理部门安排而承租宗教团体所有住房的承租人；按照《宁波市国家直管非住宅公房租赁合同》租用直管公有非住宅用房的承租人；房产管理部门代管非住宅用房的承租人。
《若干规定》根据其不同情况，规定了具体的补偿安置办法，较好地维护了房屋承租人权益。对其他承租人，不纳入房屋征收补偿范围，由租赁双方根据相关法律规定自行处理好租赁关系。
选择货币补偿最高可奖35%
根据《若干意见》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其中，住宅用房的被征收人选择货币补偿的，其补偿内容主要包括四个部分。
一是被征收房屋价值的补偿价格。被征收房屋价值的补偿价格由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定，并不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
二是选择货币补偿可以增加的补偿资金。《若干规定》明确，海曙、江东、江北区住宅用房的被征收人、承租人选择货币补偿的，可以按照房屋评估金额再增加25%的补偿资金，其他各区增加补偿资金的比例由各区人民政府(管委会)另行规定。
三是搬迁补偿和临时安置补偿。海曙、江东、江北区住宅用房的一次性搬迁补偿费按被征收住房建筑面积每平方米300元的标准计发，不足1万元的按1万元发给；临时安置补偿费按被征收住房建筑面积每平方米每月30元的标准计发，每月不足1650元的按1650元发给，选择货币补偿被征收人、承租人按6个月计发。
四是提前搬迁奖励。被征收人和承租人在搬迁期限内签订补偿安置协议并提前搬迁的，应给予提前搬迁奖励。海曙、江东、江北区住宅用房按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发，其他各区的提前搬迁奖励的办法标准由各区人民政府(管委会)另行规定。
住房困难者有补助
以人为本，加大对房屋征收困难群体的保障力度，是宁波房屋征收与补偿政策制定中考虑的重点问题之一。
《若干规定》规定，住宅用房的被征收人、承租人，其被征收住房建筑面积低于每户54平方米或低于被征收住房使用人人均18平方米的，可按照住房困难补助标准减去被征收房屋建筑面积后再乘以被征收房屋评估比准价格的50%增加补偿资金；但被征收人、承租人另有住房或无常住户口的不适用本规定。
住房困难补助的具体办法由市房屋征收管理部门另行规定。
房屋征收补偿的税收有优惠
选择货币补偿的被征收人或承租人，在签订补偿安置协议之日起在市区购房，或者在签订补偿安置协议之日前2年内在市区购房作为安置用房的，该房屋价款中与补偿金额(含选择货币补偿增加的补偿金额和住房困难补助补偿金额，下同)等额部分，免缴或予以退还房屋契税。
选择调产安置的被征收人或承租人，其调产安置用房与被征收房屋补偿金额等额部分，可免缴房屋契税。
非住宅用房的被征收人实行货币补偿的，其货币补偿资金按照国家企业所得税有关规定确需缴纳的所得税，被征收人缴纳后凭纳税凭证由房屋征收部门从项目征收补偿资金中按实缴税额予以支付。
延伸阅读
直接安置者有优惠政策
此外，海曙、江东、江北区住宅用房的被征收人、符合补偿安置条件的承租人选择直接安置调产的，各区人民政府应当提供不超过二个地段等级的就近安置用房。
因旧城区改建征收个人住宅的，应当提供改建地段或者就近地段(不超过二个地段等级)的安置用房，供被征收人、承租人选择直接安置。
被征收人、承租人同意或者不属于旧城区改建项目确实难以提供就近安置用房的，可提供其他地段的安置用房。
直接安置住房的可安置面积，按被征收住房建筑面积为基数，或按被征收住房补偿金额(包括按市场价格评估金额和住房困难标准补助增加的补偿金额)除以安置住房评估比准价格折扣75%后的价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定。
安置房地段低于被征收房屋地段的，可在上靠前再按每差一个地段等级增加建筑面积5平方米的标准扩大安置面积。其扩大和上靠面积按评估价格的75%结算差价。
被征收人、承租人无力结算差价的，差价部分折算的建筑面积可比照公有住宅用房租金标准计租；被征收人、承租人安置后要求购买该部分房屋的，仍按征收时的差价金额补购。
对安置到中高层、高层的被征收人和承租人，安置住房每单元设置一部电梯的，其安置面积基数可再增加3平方米；安置住房每单元设置二部及二部以上电梯的，其安置面积基数可再增加10平方米，该增加部分面积不付差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。
安置期房并自行解决周转用房的，被征收人和承租人的临时安置补偿费从搬迁之月起到安置房交付后的4个月内按被征收住房建筑面积每平方米每月30元标准计发，每月不足1650元的按1650元发给。
超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补偿费。
同时，一次性搬迁补偿费按照被征收住房建筑面积每平方米300元的标准计发，不足1万元的按1万元发给。
被征收人和承租人在搬迁期限内签订补偿安置协议并提前搬迁的，按房屋评估金额的10%计发提前搬迁奖励费，每户低于2万元的按2万元计发。
东南商报 记者 林伟 通讯员 吴培均
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