购房者必备房地产政策最新版本（上海市）

  

 

 

使用说明：购房者可以对照以下各类标准或条件，自我判断购房是否符合政策的规定，如何才能让购房行为对自己更加有利。

一、房贷政策

（一）商业贷款

首次购房，首付款比例不低于30%；

购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款；

对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

（二）公积金贷款

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

 

解释：

按照住建部有关规定，每户家庭人均住房建筑面积超过所在城市上年人均住房建筑面积的，为“非改善型”。根据市统计局公布的统计资料，去年上海市城镇人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，第二次贷款购房，即认定为非改善型住房。

纠纷点提醒与处理：

无法贷款，能否解除合同，谁承担责任

签订认购书应注意的情况

 

二、套数限购

（一）限购一套的对象：

1、在本市没有或已有1套住房的本市户籍居民家庭

2、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭

（二）禁购的对象：

1、在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭

2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭

3、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭

 

解释：

按政策购买动迁安置房（包括实物安置和货币安置）、经济适用住房等保障性住房的、按照房改政策购买公有住房的，不属于限购范围。

纠纷点提醒与处理：

对已签售房合同（包括预订合同）但不符合住房限售规定、当事人已收到《不予办理房地产交易、过户通知》（见附件2）的，房地产企业应当配合办理解除合同等手续，房地产开发企业不得以违约为由要求购房人（预订人）承担违约责任。

 

三、营业税

1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；

2、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

3、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

 

解释：

普通住宅标准：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

若其中一个条件超出标准则为非普通住宅

 

四、房产税

（一）征收对象：

2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房

（二）计税依据：

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳

（三）适用税率：

　  适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

（四）减免情况：

　  1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

　  合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

　  本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

　  2、本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　  3、本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　  4、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

　  5、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

6、其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

 

备注：本版本根据2011年2月20日之前国家或上海市政府及部门发布的政策整理而成。

附件：

关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见

关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房的通知

关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房有关问题的补充通知（一）

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见

关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知

市财政局转发财政部等关于调整个人住房转让营业税政策的通知