学生公寓物业管理要求

以创建“安全、文明、温馨、有序、和谐”的生活环境为目标，各项服务工作要达到一级及以上物业服务水平，并结合学校各项制度和相关法律法规，对应以下物业服务要求，建立各类制度、预案和措施等。具体如下：

1.人员要求及岗位管理

（1）我公司按不少于投标文件中承诺配备人数（进场人员的年龄、男女比例、工作经验、责任意识、学历、健康状况等均符合招标要求）的要求来配备工作人员，各岗位工作人员身体健康，无传染性疾病，无精神类疾病、无刑事犯罪记录，并持有健康证，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。

（2）我公司针对该项目专门配备项目经理、公寓区经理，我公司的项目经理和公寓区经理未在其他物业服务项目中担任项目经理和公寓区经理（含本校其他物业服务项目），且项目经理和公寓区经理不为同一人。（提供项目经理和公寓区经理承诺函）。未经学校许可，我公司不私自更换项目经理和公寓区经理，如私自更换，学校有权终止合同，一切损失由我公司承担。

（3）我公司拟派驻项目经理及各公寓区经理年龄不超过45周岁，具有本科及以上学历，且具有较高的政治思想素质和业务水平(提供学历证书)；我公司进驻后所聘楼长，男性年龄不超过55周岁，女性年龄不超过50周岁，具有大专及以上学历（提供学历证书）；专业技术工种人员持有行业主管部门颁发的相关证书。

（4）我公司依法规范用工，签订劳动用工合同，自主发放和缴纳聘任人员的工资福利待遇、劳动保险等。我公司独立承担在物业管理期间产生的劳动纠纷、人身财产损失、行政处罚、刑事犯罪等法律责任。

（5）我公司加强从业人员的教育管理（品行端正、精神健康），自觉遵守学校相关管理规定，严禁从业人员监守自盗，杜绝外盗现象发生，严禁与学生发生冲突。

（6）我公司定期对员工进行相应的岗位培训和考核，建立人员工作规范、质量管理目标、考核评估制度和奖惩办法。

（7）我公司员工工作时间统一着装，并按季节变化对着装进行更换，佩戴工作牌，不串岗，不脱岗，不做与工作无关的事情，有完整的值班、交接班记录。（服装由我公司自行统一提供）

（8）我公司员工熟知岗位职责，熟悉学生公寓管理规定。

（9）我公司配备工作人员除招标文件另有明确要求外，其他各岗位员工具备高中以上学历，但除保洁外其他岗位人员大专以上学历比例不得低于50%，服务期间岗位或人员发生变化及时到学校主管部门登记备案。

2.建筑物管理

（1）我公司负责定期做好建筑物的检查、维修保养工作，做好水电暖设施设备、上下水管道、落水管、排污管网、用电设施、公用照明、门窗、家具、消防设施设备等公共财产的巡查维护，保证运行正常。

（2）防止并及时制止未经许可的施工及安装等各种对建筑物侵蚀、损害现象的发生，并将情况及时报告学校，使建筑物各部分处于完好状态。

（3）及时清理学生公寓内及楼体周围未经许可及不规范的张贴物、商业广告、悬挂物。

3.设施、设备管理

（1）我公司正确使用、操作各种设施设备，落实设备每日巡视、点检和保养工作，使各项设备处于良好的运行状态。

（2）制定保养维修计划，建立设备维修档案，确保设备管理连续性。协助学校搞好学校在学生公寓区进行的工程维修、竣工验收及接管工作，清点物品数量，检查施工质量。

4.维修管理

（1）负责公寓区道路、设施设备、宿舍门窗、门锁、床体、楼梯、电器开关、线路、插座、风扇、灯具、洁具等设施的日常养护、维修；落水管、给排水设备设施、管道、管件、阀门等的日常维护维修、疏通清淤及保养工作；消防设施设备、器材的维护维修保养。学生宿舍区域病虫害的消毒、消杀等工作。

（2）我公司严格执行国家、行业和地方对特殊工种的安全操作规定，保证设施设备的维护、正常运行。

（3）我公司开通24小时服务热线，夜间、节假日专人值班，有报修、维修和回访记录；零星维修当日解决，其它维修约时解决，但不超过48小时。维修及时率、维修完好率达95%以上（由学校签字确认）。

（4）我公司维修人员熟悉公寓的图纸、水电管走向，明确开关位置；保持屋顶落水管及污水管的畅通，天气寒冷时对各类管道采取有效的抗寒防冻措施。

（5）我公司负责公寓楼顶栏杆、走廊栏杆和楼梯扶手等五金构件的维修、更换和保养工作。

（6）我公司采购维修材料与学校协商沟通，双方协商确定材料供应商。我公司采购计划报学校备案，材料经学校查验签字验收。

（7）我公司维修使用的材料使用与原建筑或设施相同或优于原材料规格、型号、品牌，符合国家标准，且恢复至原状。

（8）我公司妥善保管维修所替换下的材料，每周向公寓提交明细，并由公寓验收。

（9）因住宿学生及其他单位、个人原因故意损坏设施设备的，我公司将当事人报学校备案，经公寓管理部门许可，可以根据损失情况向责任方收取材料费或维修费，并修复恢复至原状。收费办法报学校审定并在各公寓楼公示。未经学校同意，我公司不以任何理由向学生收取任何费用。

（10）设施设备在质保期内的，由质保单位承担其质保责任，具体维修事宜由学校组织，我公司积极配合。

5.资产管理

（1）我公司协助学校做好服务区内资产清点、交接、登记工作，负责服务期内所有资产的日常保管维护、追查损坏责任等管理工作。

（2）我公司严格按照学校资产管理制度来操作管理。建立更新资产台账，确保资产完好性，完好率达100%，且处于良好使用状态。每月做好资产清点记录，按学校要求编制、递交资产管理报表。

（3）我公司做好毕业生离校退宿手续办理工作，并及时做好毕业生宿舍资产的核查和清赔工作。

（4）我公司做好新生入学前免费为新生宿舍配备门锁及按人数配齐钥匙（锁具经学校认可），并确保室内外环境整洁卫生，设备运行正常。

（5）我公司及时为宿舍配备卫生清理工具，新生房间开学前一周配备到位，标准如下：每个房间（单元式楼以间为单位）扫帚每学期1把、拖把每学期1个，簸箕每年1个，纸篓根据房间结构实际情况配备1-3个（每两年更换一次），刷子1个，垃圾袋每天2个；发放、领取建立记录。（卫生工具配发到每一个学生宿舍，垃圾袋按月发放）。

（6）卫生工具、垃圾袋的供货单位由学校和我公司双方协商确定，货品进校经学校验收。

（7）服务期限内，由于我公司管理不善等原因造成学校资产缺损的，我公司及时向学校汇报，赔偿学校因此遭受的损失并承担相关责任。

（8）我公司承诺不转让或转租学生公寓房产、家具等所有资产。

（9）合同签定后15个工作日内，双方对学生公寓设备、设施、物品等资产的数量及工作状态进行统一登记造册，并签字认可。合同期满后，由学校主管部门对所使用的学校固定资产进行评估，如因我公司管理不善造成损失，我公司据实赔偿。

6.学生公寓管理

（1）我公司按照教育部、省教育厅等有关规定及学校的要求，制定本物业学生宿舍管理制度，维护学校和物业使用人的权益。

（2）我公司及时如实向学校提供学生宿舍房间及床位、空床位情况，每月向学校提供一次床位信息，报表格式以学校主管部门要求为准，为学校招生工作提供必要的参考资料。因数据提供不准确给学校造成的损失由我公司承担；每年新生入学配合校方妥善安置新生入住。

（3）未经学校审批，不私自调整学生床位；学生退学、休学、毕业离校，必须在规定日期内到住宿楼值班室办理退宿手续；宿管员在检查完寝室公共物品和收回所有钥匙后方可到公寓签字盖章，如因我公司管理不善造成寝室公共物品遗失或人为损坏的，我公司据实赔偿。

（4）我公司做好学生公寓的管理和服务工作，开通24小时服务电话，按学校要求安排假期留校学生住宿。

（5）我公司工作人员不准携带家属及其他非工作人员进出公寓或在值班室留宿。

（6）若因学校政策调整致使我公司中途服务内容及服务场所发生变化，由双方协商解决。

7.治安管理

（1）我公司负责学生公寓的安全管理工作，实行封闭式管理和24小时值班，大门均需要24小时保安值勤；其他门和通道按学校规定定时开放值班；做好公寓内安全巡查；做好值班记录。

（2）除正常值班人员以外，我公司每天夜间安排楼长等管理人员轮流值班，做好突发应急事件处理工作。

（3）保证公寓内无刑事案件、盗窃等安全责任事故发生。

（4）我公司加强门卫管理，楼管值班地点要安排在进出通道醒目位置，禁止外来人员进入公寓，不允许男女生互访，公寓内不留宿外人。

（5）所有非本公寓人员进入公寓需经公寓办公室同意方可进入（持公寓颁发的准入许可证件），并严格登记手续。

（6）我公司严格执行学生公寓作息时间，按时开、关门；严格登记学生晚归等违纪情况，并及时报送相关部门、学院；热情接待学生和来访者，不与学生发生争吵。

（7）钥匙及门禁卡管理规范，借用、归还登记手续完备，不外借；新建或新增宿舍由学校一次性配齐学生宿舍锁具、钥匙及门禁卡，期间丢失或损坏的由我公司承担维修维护或更换。

（8）未经学校允许，严禁学生以及外来人员在学生公寓区内从事经商活动。

（9）我公司做到专职保安人员熟悉楼内安全防范基本情况，检查公寓区内安全措施落实情况，维护公共区域内公共秩序，防止治安案件发生，发现安全隐患及时排除，并上报。

（10）我公司认真做好大件物品出入询问、登记备案工作，确保学生宿舍内资产和学生个人财务的安全。

（11）因我公司管理不到位发生治安刑事案件造成入住人员人身伤害或财产损失，由我公司承担赔偿责任和法律责任。因撬门、撬锁、管理不善等原因，导致公寓内物品失盗所造成的损失，我公司全额赔偿。

（12）合同期间，我公司按《学院安全应急预案》和《学院学生公寓安全应急预案》等，制定突发事件应急预案，发现刑事、治安等突发事件时，做好应急处理，及时报告学校保卫处、学生工作部（处）并保护好现场，协助学校和公安部门开展对案件的调查。

（13）我公司安排专人负责监控、红外线等安全防护设备检查、维护；安排专人在公寓集中监控室24小时值班，保证设备正常运转，并做好值班记录。

8.消防管理

（1）我公司全面做好学生公寓的消防安全管理工作，无火灾等安全事故发生。

（2）我公司逐级落实消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡视、检查制度，配备专职消防安全管理人员。

（3）我公司物业在岗人员熟练掌握消防设施、器材使用方法，熟悉楼内消防通道分布。

（4）我公司经常进行安全检查，发现不安全行为及安全隐患要立即制止并整改。

（5）我公司做好楼内动电、火作业监管工作。

（6）根据楼宇特点制定消防应急预案，定期对物业工作人员进行消防安全知识与技能培训教育。

（7）我公司定期举办消防演练并积极配合学校举办的消防演习。

（8）我公司定期对消防设施器材进行维保维护，及时更新。

（9）因我公司管理不到位发生消防事故造成人员伤亡或财产损失，由我公司完全承担赔偿责任和法律责任。

（10）合同期间，我公司按《学院安全应急预案》和《学院学生公寓安全应急预案》等，制定突发事件应急预案，发现消防、灾害等突发事件时，做好应急处理，及时报告学校保卫处、学生工作部（处）并保护好现场，协助学校和公安部门开展对案件的调查。

9.安全卫生管理

（1）我公司协助学校学生管理部门了解学生在学生公寓内的表现情况，按照学校各项制度要求开展工作。

（2）我公司每周对学生宿舍、公共区域安全隐患检查、整治。每周对全部宿舍检查1次以上，每周对寝室内务卫生检查打分1次以上，重点对使用电热毯、电热杯、电熨斗、热得快、电磁炉、电饭锅、电吹风等违章电器、私拉乱接电线、网线等安全隐患检查治理。

（3）有效制止学生在公寓内吸烟、酗酒、赌博等违规行为。

（4）对卫生较差的宿舍做好教育工作。

（5）卫生成绩每周向学生公布一次，每周周五将近一周卫生成绩汇总、晚归不归统计、辅导员值班情况、违章电器统计等分学院、按宿舍上报公寓办公室。

（6）因我公司检查、维护不到位引发的安全事故（火灾、设施损坏造成的伤害等）由我公司承担所有责任。

10.清洁管理

（1）负责学生公寓楼内、外以及楼宇外围的公共区域，包括护栏，扶手，宣传栏，地面，门面，窗户，灯罩，应急灯，各种标志牌，内、外墙体等场所、盥洗间、卫生间的卫生保洁以及垃圾的收集、清运工作。

（2）负责将学生公寓产生的垃圾运到政府设立的垃圾处理站，由此产生的运输和清倒等一切费用由我公司承担。做到日产日清，地面不留存垃圾；迎新生、送毕业生、学期开学初等高峰时期加大运力，及时清除；做好垃圾车日常维护、清洗工作，保持外观清洁。

（3）我公司做好新生入住、毕业生离校、学生搬迁、宿舍家具调整时的清洁卫生、检查维修等管理服务工作。

（4）我公司按照相关要求做好流行性疾病的防治和监控工作，定期对全部宿舍内、外进行药物消毒。

（5）我公司做好雨水、各类污水和沉淀池、化粪池等管网设施的检查与清淤工作，确保排水通畅。每学期开学前集中清理一遍。

（6）我公司采取的各类清洁方式符合相关要求和学校的其他各项要求。

11.节能管理

我公司建立用水、用电管理制度，做好节水、节电、环保等方面的技术改造及宣传教育工作。在公寓楼宇及服务人数无明显增加，确保正常运行前提下，水电费逐年递减。我公司每次缴纳水电费后及时向校方报备。

12.服务工作

我公司为学校、住宿学生提供各类服务。包括问询、报刊订阅、引导、秩序维护以及搬运、辅助等劳务性工作，并做好物业内临时性、突发性的服务。

13.资料、物品管理

（1）我公司认真做好建筑和设备有关资料、物品的管理工作，包括设备操作运行资料、设备钥匙、专用工具、房间钥匙等。

（2）负责楼内住宿学生信息采集工作，并建立学生住宿档案，如有变动及时更新。严禁泄露学生相关信息，由于管理不善导致信息泄露而产生的所有责任由我公司承担。

（3）全部完整地保存好各项工作资料，在一个合同周期结束时移交学校。

14.报修工作

我公司负责及时报修由学校承担的公寓楼体渗漏维修、墙壁整楼粉刷项目以及其他大型维修项目，配合学校做好相关维修方案编制工作。因数据不完整、不准确造成的损失由我公司承担一切责任。

15.文化育人

（1）投入必要的专项经费（每年额度不低于30000元）开展丰富多彩的宿舍文化活动，提升服务品质，打造宿舍文化育人的新阵地。

（2）配合学校指导、支持学生自律委员会和公寓内学生组织的工作，共同开展各类文化活动，创建文化氛围浓厚的育人环境，为入住学生搭建成长、成才、成功的平台和阵地。

16.其它管理工作

（1）我公司无条件在规定时间内按时保质保量做好学校下达的各项临时任务。

（2）我公司无条件配合学校办理学生入住、调整与退宿等手续。

（3）我公司开展个性化的便民生活服务（配备打气筒、针线包、雨伞等便民服务工具，设立信息发布栏等），满足学生的需求。具体格式要求与学校协商确定。

（4）我公司学生公寓安保人员的业务工作接受学校相关部门的指导。

（5）我公司协助加强公寓楼周边安全检查巡查。