济南进入限购期之后,
住宅的价格和销量都平稳下来,
而车位的价格一路飙升,
房价被限后，
一些楼盘把地下车位等作为新的利润增长点,
动辄数十万的售价，
让业主直呼伤不起:“买得起马配不起鞍”！
日前， 济南一楼盘开售车位， 业主们排长队认筹。
“售楼处又排长队了,现在都限购,房子都哑火了,现在流行抢车位!”济南市民王先生反映,为了买个车位不少业主通宵排长队!
他在南部一楼盘买的房子,今年年底要交房,前不久售楼处通知开始卖车位。选车位的规则与选房不同,不是摇号而是按照认筹顺序来。
“明明第二天上午9点开始交认筹金,头一天下午就有五六十个人在排队。”王先生工作太忙,又担心排在后面,选不到自家楼下的车位,焦急了半天,无奈之余晚上请了一个朋友替自己去排队,熬了整整一个通宵,总算排了个100多号。集中选车位的时候,置业顾问说排号排到了1000多。
产权车位15万元一个,人防车位略便宜一点。王先生觉得这价格过高,但是没有办法,只能认了。“整个小区的车位配比是1:1,应该不紧张。但现在小区都是人车分流设计,地上没有停车位,不买地下车位,将来根本没有地方停车。这是真正的刚需。有的业主干脆一次买两个。”王先生说。
“我有亲身经历,车位必须买。”王先生表示,他所住的小区,最初车位仅卖7万元一个。
由于小区周边空地多,私家车可以随便停,总觉得花这么多钱买个车位太亏。随着入住率的提高,小区外面停车越来越难,而且交警经常来巡视,对路边违法停车现象贴单罚款。
王先生有一个星期连吃两个罚单,这让他感到肉疼。想买个二手车位,现在行情已经水涨船高,市场价已经涨到了20万元左右,最高的一度卖到了30万元。
王先生说:“就这两年才涨起来的,等于损失了一辆车。而且一般很难买到自家楼下的,好不容易买到一个18万的车位,每天停下车还得穿过两座楼,才能走回家。”
以王先生所在的组团为例,一共1000多户,地下车位不到700个。物业管理公司曾经做过一个调查,由于私家车增速太快,不少业主名下还有2辆车,停车需求至少在1000辆以上,三分之一的车辆压根就没地方停,供需矛盾凸显。
前不久,旅游路上的名悦山庄释放出消息,地下车位要卖到30万元,与买房时置业顾问所说的价格相比,几乎翻番,引发业主的强烈不满,一度打着“停车位是用来停车的,不是用来炒作的”“反对霸王条款”等条幅抗议。
随后,绿城玉兰花园以18万-22万元的价格出售车位,也有一些业主认为价格偏高,直呼“买得起马,配不起鞍”。
开发商的说法基本上一致,停车位售价是根据周围小区车位价格确定的,而且车位的定价是市场调节价,并不违反规定。“我们也不是强制必须买,业主嫌贵,可以不买。”
名悦山庄的一位业主在接受采访时表示不满,“买房子的时候,置业顾问跟我说,差不多车位15万元一个。等我们把房子买下了,现在再买车位,开发商就开始漫天要价,价格翻番了,还摆出一副爱买不买的架势。业主只能伸着脖子挨宰。这不公平!”
揭秘：车位咋定价，开发商看人下菜碟
并非所有的车位都能卖到高价。化纤厂路上的花园小镇，地下车位普遍在8万元左右。西客站附近某大型楼盘的车位售价仅卖7.5万元。与名悦山庄、财富中心等动辄二三十万的车位相比，在业主看来，算是良心价格。
西客站该楼盘的销售经理说，“车位的定价就是开发商和业主博弈的一个体现。其实，地下车位的成本都是一样的，相差不会超过10%。前期释放信号试探，看业主能接受，就把价格定得高一点，实在不行再通过各种方式优惠，变相降价。业主购买能力强的楼盘，通常定价就会高。”通过分析济南市场上的车位价格可以发现，房价高的楼盘，车位往往卖得贵，房价低的社区，车位也通常会便宜。
如果要总结一个规律的话，基本上住宅单价乘以十倍，就是车位的价格。比如，房子卖1万元/平方米，那么地下车位大概就在10万元左右。
一个车位顶辆车能挣多少钱？
在很多业主看来，地下车位就是一个十几平方米的框，最多有个照明灯，哪儿值那么多钱，成本到底有多少？开发商是不是有意牟取暴利？
据济南一家房地产开发企业的负责人透露，地下车位使用面积通常不到13平方米，但公摊面积大，一般在60%以上，所以产权车位的证载面积大多在31-35平方米之间。这是因为车库里有大面积的通道、坡道、出入口等都要分摊到各个车位上。
具体到成本上，除了建筑安装成本外，在市政配套费方面，地下车库只有一项供电配套费，每平方米27元左右。所有的成本都加上，一个车位大约在8万-10万元，即使有的地质条件较为复杂，开挖成本高，也不会高到哪儿去，10万元应该是足够了。
但是开发商在制定售价的时候，通常不以成本为参考，而是以周边市场的行情为主要参照。卖几十万元一个的车位，确实有暴利之嫌。
该负责人指出，“追求利润最大化的开发商，车位、储藏室、商铺都能作为利润点。特别是现在房价限制的比较严，有的楼盘可能就要在车储、底商上想点子，车位是最刚需的，所以也最容易下手。”
算算账：老百姓投资车位能挣几个钱？
看到车位价格突飞猛进，比房价涨得快，就有精明的投资者计算投资价值，是不是可以囤点车位，坐等升值？那么，炒车位利润率有多高？
首先，要看车位的出租回报率。以领秀城为例，20万左右的车位，月租金大约300-400元，一年租金4000元左右。也就是年化回报率大约2%。
当然，很多投资者会说，炒房都不会太在乎租金收益，只在乎房价上涨收益。与自由流通的房产不同，单独出售的车位基本上只能在小区业主之间流通，市场很小，成交周期相对要长；附属房产流通时，要看实际情况，根据需求、入住水平、业主财力等因素，有的溢价高，有的溢价低。
车位的买进卖出都和房产一样，需要交纳很多税费。但税率按商用来执行，而不是像住宅可以享受优惠。光在买入时，就需要交纳维修基金(120元×建筑面积)、契税(3%×成交总
价)、不动产登记证(550元/件)等。在融资方面，多数银行不提供车位按揭贷款，只提供消费贷款，利率较基准利率有所上浮。
释疑：人防车位到底能不能卖
在采访中，记者注意到，人防车位是业主与开发商之间最容易引发分歧的。
人防车位到底能不能卖？开发商一般认为，人防车位由开发商投资建设，按照谁投资谁受益的原则，开发商有权转让使用权，在合同中通常也注明是转让使用权，并非出让产权。
目前，济南市场的地下人防车位都在“卖”，只是价格略比产权车位便宜1万元左右。
记者就此问题咨询了济南市人防办的相关人士，得到的解释是：销售人防车位的说法不准确，开发商只能对外出租人防车位。
虽然防空法中没有对人防工程的所有权进行明确界定，但目前按照2013年出台的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》相关规定，地下人防工程的产权归国家所有。新建民用建筑应当按照不低于地上总建筑面积8%的比例结建人防工程。不配建的，要缴纳异地建设费。因此，开发商不得不配建人防工程，通常作为人防车位来使用，正好又可以充数来满足规划部门的规定：住宅最低车位配比1:0.8。
根据防空法，地下人防车库是谁投资谁受益，谁使用谁管理。开发商投资建的地下人防车库，显然可享有平时的使用权，并可以出租转让。有的企业愿意投资建设人防商城也是这个运作模式。转让使用权本质上是租赁，受合同法的约束和保护。但按照合同法的规定，租赁期限最长不得超过20年，期满可以续约。而开发商转让人防车位使用权的期限，通常都标注：期限同土地使用权的年限。也就是70年。
记者咨询了多位法律界的专业人士，开发商转让人防车位的使用权，在法律上存有争议。法律意义上的使用权是依附于所有权的，开发商没有产权，却能转让使用权。
所谓“卖”人防车位，本质上是一个长期租赁，但又超出合同法的最长期限。不过对于业主来说，一般并不影响使用。
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