房地产企业增值税纳税义务发生时间如何确定？

【主题】房地产企业增值税纳税义务发生时间如何确定？

   根据财税【2016】36号文附件1《营业税改成增值税试点实施办法》第45条（一）规定：增值税纳税义务扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者索取销售款项凭据的当天；先开具发票的为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或在书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。        具体到房地产行业，那么增值税纳税义务发生的时间又如何确定呢？

   ①第一个要点是：发生了应税行为。发生应税行为包括三个方面：一是签订了销售合同，约定了交付房屋；二是实际交房；三是办理不动产权属变更。

   ②第二个要点是：收取了销售款，或取得了索取销售款项凭据，或开具了发票。其中合同约定交房日或实际交房日之前，只能开602“销售自行开发的房地产项目预收款”的不征税发票。

    因此，房地产企业销售不动产增值税纳税义务发生的时间为同时满足①＋②两个条件发生了应税行为和收讫了销售款，或取得了索取销售款项凭据，或开具了发票两个条件同时具备的最早日期。

    概括起来通俗地讲，在实务操作中可以这样把握：

   一、如果已经预收销售款（包括合同约定收款，下同），合同约定交房日就是增值税纳税义务发生日。如果实际交房日早于合同约定交房日，以实际交房日为纳税义务发生时间。

    二、如果没有预收销售款，在合同约定交房日和实际交房曰之后，才收取销售款，收款人为纳税义务发生日。

    三、如果没有预收销售款，在合同约定交房日和实际交房日之后，开具了发票，开发票日就是纳税义务发生时间。

    四、对于视同销售的无偿转让不动产行为，因不需要收取销售款项，房地产公司不需要考虑条件②，因为没有合同约定交房日，所以应当以实际交房日和不动产权属变更日哪个日期在前，以哪个日期为纳税义务发生日。

     当然上述结论是根据财税【2016】36号文的政策分析归纳出的房地产纳税义务发生时间非官方解读，仅供大家学习交流研讨用。具体实践中，全国很多省市税务机关都对此问题做过不同的解读，因总局未出台全国统一口径，以当地税务机关的解释为准。