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1. 在宏观经济中地位重要，未来仍有较大发展空间
自1998年住房制度改革全面开启后，房地产对我国经济的影响越来越大，房地产在GDP中的占比从2000年的4.1%提升至接近7%。我们认为，从房地产开发投资活动，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，房地产行业对实体经济的影响贯穿于我国经济活动的方方面面，对建筑、建材、物流、金融等地产相关行业的生产活动也有广泛的带动作用，在我国宏观经济中处于重要地位。
2. 我们认为，当前房地产板块具有明显的估值优势，长期配置价值较高。
横向比较A股各板块的估值，目前房地产板块的市盈率（TTM）为7.7倍，显著低于所有板块均值22.7倍，仅略高于钢铁与银行板块。纵向来看，房地产板块的市盈率处于近10年以来12.0%的分位点，远低于历史均值（14.1倍），低于Wind数据显示的机会值9.1倍。因此，我们认为，板块当前的投资性价比较高。
3. 中证全指房地产指数（931775.CSI）
选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的。
4. 指数特色及优势。
中证全指房地产指数总体行业分布较为集中，长期收益稳健，基日以来年化收益9.7%。近24个月年化波动率仅为22.9%，显著低于个股平均水平，投资指数能够有效地规避个股风险。相较于主流宽基指数，指数还具有低估值，高股息的特征。因此，我们认为，中证全指房地产指数当前具备较高的配置价值。
5. 南方中证全指房地产ETF（512200）作为被动指数型产品，以紧密跟踪中证全指房地产指数为投资目标，主要投资于标的指数成分股及备选成分股。
标的指数取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的，具备低估值、高股息、长期收益稳健等特征，投资性价比较高。作为市场上规模最大、流动性最好的房地产ETF，还具备较低的投资成本、灵活便捷的交易方式和较高的透明度等优势。
6. 基金管理人简介。
南方基金历经 24 载，俨然已成长为产品线完备、具有多元投资能力的国内知名资产管理集团。依托强大投研实力，公司把握市场脉搏，完善指数化投资领域产品布局。同时，基金经理罗文杰女士具备丰富的被动产品管理经验。我们认为，这些都将为南方中证全指房地产ETF的平稳运作提供有力保障。
1
房地产行业投资价值分析
1.1
在宏观经济中地位重要，未来仍有较大发展空间
伴随着我国经济过去数十年的快速增长，农村居民不断向城市迁移，我国城市化率保持稳定提升的态势。根据Wind数据最新统计，2018年，我国城市化率已达到59%。我们认为，随着我国年度GDP的不断增长，城市化率将会维持上升趋势。
与此密切相关的是，城市居民对“居者有其屋”的基础需求日益增长。我国房地产开发投资额从2000年开始，连续多年保持20%以上的高速增长，直到2012年增速才有所放缓，但近年来依然稳定维持在10%上下波动。
自1998年住房制度改革全面开启后，房地产对我国经济的影响越来越大，在GDP中的占比也从2000年的4.1%提升至接近7%。我们认为，从房地产开发投资活动，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，房地产行业对实体经济的影响贯穿于我国经济活动的方方面面，对建筑、建材、物流、金融等地产相关行业的生产活动也有广泛的带动作用，在我国宏观经济中处于重要地位。
横向对比来看，根据Wind最新披露数据，在2018年，全球部分发达国家的城市化率达到83%，而我国仅为59%，有超过20个百分点以上的差距。虽然随着我国经济快速增长，城市化率相较1999年已提升近7成，但我们认为，我国城市化进程尚未结束，房地产行业作为满足居民基础需求的支柱性行业，未来发展空间仍较为广阔。
根据海通金工团队发布的专题报告《中证全指房地产指数及南方中证全指房地产ETF投资价值分析》，我们认为，“房住不炒”已是未来房地产行业调控的主基调，投机需求渐渐退场，市场预期正在逐步转变，地产行业的销售规模已告别高增长时代，但未来仍有望保持15万亿以上的规模。所以，无论从规模还是结构的角度分析，房地产行业仍然对经济发展依然有着举足轻重的作用。
1.2
估值处于低位，销售增速有望迎来反弹
从A股各板块的估值横向比较来看，目前房地产板块的市盈率（TTM）为7.7倍，显著低于所有板块均值22.7倍，仅略高于钢铁与银行板块。纵向来看，房地产板块的市盈率处于近10年以来12.0%的分位点，远低于历史均值（14.1倍），低于Wind数据显示的机会值9.1倍。因此，我们认为，当前房地产板块具有明显的估值优势，长期配置价值较高。
根据专题报告《中证全指房地产指数及南方中证全指房地产ETF投资价值分析》，房地产行业具备强周期属性。商品房是一种兼具消费属性与投资属性的商品，这种双重属性，使得房地产行业在价、量变动上呈现出长短周期结合的特点。商品房的消费属性对应房地产行业的长周期。人口数量、人口结构的变动以及城市化进程的演变是决定房地产市场长期趋势的慢变量，影响着房地产行业长周期的发展。而商品房的投资属性对应房地产行业的短周期。政府主导的行业政策、货币政策是影响房地产的投资属性的快变量，每一轮宏观经济周期的波动都会推动房地产小周期的形成。
报告指出，中证全指房地产指数超额收益与房地产销售本身的周期性密切相关。如上图所示，当商品房销售增速上升时，地产板块的相对收益开始显现；当商品房销售增速下降时，地产板块跑输沪深300。其中，当商品房销售增速由负转正时，中证全指房地产指数往往能在短期内获得超额收益。例如，2009年1月，商品房销售额累计同比增速由负转正，而中证全指房地产指数超额收益于该月达到3.34%；2015年5月，商品房销售额累计同比增速从上月的-3%上升至3%，而指数超额收益于该月达到5.52%。目前，商品房销售额累计同比增速为-19%，我们认为，当该增速由负转正时，指数即将迎来上涨周期，当前的投资性价比较高。
1.3
相信政策有能力稳定市场，行业竞争格局将得到改善
根据海通房地产行业团队发布的专题报告《复工力度决定增速砝码》，2021年12月3日，“一行两会”就中国房地产问题集体表态中明确涉及：A）居民购房贷款重点满足对象扩大，从此前仅仅涉及“首套房”，扩大到“改善性住房按揭需求”。B）企业贷款范畴扩大。从此前仅涉及“开发贷”首次并扩大到“并购贷”，同时要求加大保障性租赁住房支持力度。
按照以上政策要求，我们判断，调控已进入中段，后阶段市场将逐步消化前期不良资产。与此同时，之前全面收紧，且持续加压的调控趋势已过，虽然大的监管方向不改，但会更注意节奏和市场接受能力。因此，对2021年因各类资金压力造成项目停工停产，在2022年应该会有序解决。基于以上判断逻辑，我们虽然不排除2022年上半年会有阶段性行业增长失速表现（1Q末和2Q初概率最大），但是全年增速仍会在政策推动下保持合理区间。尤其在复产逻辑下，判断2022年净停工为负增长。以上因素均有利施工增速保持正增长。乐观和悲观预期下，2022年施工增速在1.4%和-1.3%、对应投资增速在2.7%和-4.1%。
本轮调控以供给侧改革为核心，我们认为，其中长期结果应该是行业去产能。以上调控结果本质有利行业竞争格局改善。企业在经历本轮调整过后，从业企业数量、对市场长期杠杆管理、运营红利理解都将明显提升。在一定程度上，能够被市场选择并继续经营的企业，其中长期发展趋势会更加稳健。
与此同时，并购和差异化融资能力的出现使得后续资信高低将拉开企业之间的发展增速、利润水平和市场地位的差异，存量优质房企的估值和业绩上升空间也将被更大程度打开。不同企业获取市场机会的能力，甚至是参与不良资产处理和市场并购机会的差异，将带来个股之间的不同Alpha。
综上所述，我们认为，2021 年以来，从行业受疫情管控有效的正面推动到调控的持续，我国房地产销售和投资均呈现冲高回落走势，同比增速也持续下行。2021 年 Q3 以后，部分房企出现风险暴露，促使政策逐步见底，我们认为行业有逐步回暖的可能性。
2
中证全指房地产指数投资价值分析
2.1
指数编制方案及分布特征
中证全指房地产指数（931775.CSI）选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的。
中证全指房地产指数成分股的待选空间为中证全指指数(0.0000, 0.00, 0.00%)样本股中，按照中证行业分类标准归属于房地产行业的股票。如果行业内股票数量少于或等于50只，则全部股票构成相应全指行业指数的样本股；如果行业内股票数量多于50只，则依次剔除行业内全部证券成交金额排名后10%的证券以及累积总市值占比达行业内全部证券98%以后的证券，剔除过程中优先确保剩余证券数量不少于50只，将剩余证券作为相应行业指数的样本。
中证全指房地产指数采用市值加权的方式，并通过权重因子对样本股中单个股票的最高权重进行限制。当样本量在10只（含10只）至50只之间，单个股票权重不超过15%；当样本数量在50只（含50只）至100只之间，单个股票权重不超过10%；当样本数量在10只以下，则不设权重限制。截止2022年3月24日，中证全指房地产指数共有成分股95只，故权重限制上限为10%。指数样本股每半年调整一次，调整实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日。
我们以截至2022年3月24日的指数最新成分股及权重，观察其分布特征。从市值分布来看， 1000亿以上的成分股数量为3只，权重占比为26.4%。200-1000亿的成分股有12只，权重占比为27.6%。200亿以下的成分股有80只，权重合计占比46.0%。指数成分股平均市值176.7亿，中位数为84.4亿。
根据中信三级行业分类，中证全指房地产指数成分股的细分行业以住宅物业开发为主，权重占比达到70.6%。园区综合开发与非住宅物业开发和运营的成分股权重分别占比13.1%与9.0%，位列第二和第三。物业经纪服务、物业管理服务、百货等成分股权重占比均小于5%。总体来看，行业分布较为集中。
截至2022年3月24日，中证全指房地产指数前5大权重股权重合计34.6%，前10大权重合计47.0%，其中，属于住宅物业开发的成分股有7只，非住宅物业开发和运营2只，园区综合开发1只，10大权重股行业分布与指数基本相同。
2.2
指数特色与优势
2.2.1 收益特征良好，长期表现优异
自基日（2004.12.31）以来，中证全指房地产指数累计上涨368.4%，年化收益9.7%，高于沪深 300以及上证50。
从指数近年的区间年化回报来看，中证全指房地产指数显著高于主流宽基指数。近一年，指数较沪深300指数(4215.891, 81.75, 1.98%)(4215.8905, 81.75, 1.98%)年化超额收益达到7.3%，较上证50达到9.6%。2022年以来，指数的年化超额收益较沪深300和上证50分别达到55.5%和48.0%。我们认为，指数近期的优异表现与上文提到的房地产行业进入上行周期有关，上涨趋势有望延续。
2.2.2 行业内个股分化，配置指数有助于规避个股风险
随着中小地产公司上市数量的增加，行业内个股的分化逐渐扩大。从中证全指房地产指数成分股的个股区间涨跌幅来看，2021年，成分股中涨幅最高的西藏城投(20.180, 0.50, 2.54%)达到305.2%，而回撤最为严重的蓝光发展(2.210, 0.09, 4.25%)则达到-55.9%；2022年至今，涨幅最高的天保基建(7.770, 0.71, 10.06%)已经上涨121.5%，而跌幅最大的万业企业(21.060, 0.66, 3.24%)回撤达到-34.2%。不难看出，地产行业的个股分化较为明显，投资个股风险较大。
此外，指数成分股近24个月年化波动率最高达到93.3%，平均值为36.3%，中位数为32.1%。而指数近24个月年化波动率仅为22.9%，显著低于个股平均水平，配置行业指数的风险远低于配置个股，能够有效地规避个股风险。
2.2.3 估值处于低位，股息率较高
受政策影响，房地产行业的估值自2015年以来一直处于回调趋势中。截至2022年3月24日，中证全指房地产指数的PE（TTM）为9.1倍，低于沪深300（12.3倍）以及上证50（10.3倍）；与此同时，中证全指房地产指数的股息率达到4.0%，同样显著高于沪深300（2.2%）以及上证50（2.8%）。我们认为，中证全指房地产指数具备低估值，高股息的特征。
纵向比较来看，从指数发布至今（2022.03.24），当前估值位于28.0%的历史分位点，接近Wind所显示的机会值8.9倍；股息率位于94.2%的历史分位点，大幅高于Wind显示的机会值3.4%。我们认为，当前中证全指房地产指数的估值仍处低位，结合指数近期表现以及上文对行业基本面的分析，未来估值有望继续修复；而其股息率处于历史高位，投资的安全垫较厚。因此，当前是配置房地产行业的较好时机。
综上所述，中证全指房地产指数（931775.CSI）选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的。指数以200亿以下的中小盘股票为主，总体行业分布较为集中。指数长期收益稳健，基日以来年化收益9.7%。近24个月年化波动率仅为22.9%，显著低于个股平均水平，能够有效地规避个股风险。相较于主流宽基指数，指数还具有低估值，高股息的特征。因此，我们认为，中证全指房地产指数当前具备较高的配置价值。
3
南方中证全指房地产ETF投资价值分析
3.1
产品简介
南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金，512200，标的为中证全指房地产指数。投资理念为采用完全复制法跟踪中证全指房地产指数，追求跟踪误差最小化，并在保持跟踪误差最小的基础上实现对标的指数的超额收益。基金投资于标的指数成分股和备选成分股的资产比例不低于基金资产净值的 90%，且不低于非现金基金资产的 80%。权证、股指期货及其他金融工具的投资比例依照法律法规或监管机构的规定执行。
南方中证全指房地产ETF成立于 2017 年 8 月 25 日，截止2022年3月24日，总规模 27.3 亿元。
3.2
产品优势
3.2.1 作为ETF产品的优势
南方中证全指房地产ETF（512200）作为被动指数型产品，以紧密跟踪标的指数——中证全指房地产指数为投资目标，主要投资于标的指数成分股及备选成分股。标的指数取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的，具备低估值、高股息、长期收益稳健等特征，投资性价比较高。作为市场上规模最大、流动性最好的房地产ETF，还具备较低的投资成本、灵活便捷的交易方式和较高的透明度等优势。
因此，我们认为，通过南方中证全指房地产ETF，能够高效透明地参与A股房地产板块的投资，把握房地产板块中长期机遇。
3.2.2 南方基金在ETF管理中的优势
南方基金管理有限公司，于1998年3月6日经中国证监会批准，作为国内首批规范的基金管理公司正式成立，成为我国“新基金时代”的起始标志。2018年1月4日，南方基金管理有限公司整体变更设立为南方基金管理股份有限公司（以下简称“南方基金”）。南方基金以打造“值得托付的全球一流资产管理集团”为愿景，秉承“为客户持续创造价值”的使命，坚持以客户需求为导向，以价值创造为核心，以产品创新为引擎，历经了中国证券市场多次牛熊交替的长期考验，以持续稳健的投资业绩、完善专业的客户服务，赢得了广大基金投资人、社保理事会、年金客户和专户客户的认可和信赖。
作为基金行业的拓荒者，南方基金历时 24 载，俨然已成长为产品线完备、具有多元投资能力的国内知名资产管理集团，管理的产品涵盖股票型、混合型、债券型、避险策略型、货币型、指数型、QDII、FOF 等。
根据Wind数据，截至2022.03.24，南方基金旗下公募产品共计286只（剔除ETF联接基金，下同），管理规模10474.7亿元。
○ 指数化产品布局完善
截至2022.03.24，南方基金旗下指数化产品共计61只，规模高达1121.1亿元。已实现指数增强基金、Smart Beta产品、债券指数基金、行业/主题指数基金等多种类别的全面覆盖。
○ 基金经理管理经验丰富
基金经理罗文杰女士，美国南加州大学数学金融硕士、美国加州大学计算机科学硕士，具有中国基金从业资格。曾先后任职于美国Open Link Financial公司、摩根斯坦利公司，从事量化分析工作。罗文杰女士2008年9月加入南方基金，现任指数投资部总经理，历任管理基金数20只，在管产品数量14只，管理规模721.3亿元，具备丰富的被动产品管理经验。
综上所述，南方基金历时 24 载，俨然已成长为产品线完备、具有多元投资能力的国内知名资产管理集团。依托强大投研实力，公司把握市场脉搏，完善指数化投资领域产品布局。同时，基金经理罗文杰女士具备丰富的被动产品管理经验。我们认为，这些都将为南方中证全指房地产ETF的平稳运作提供有力保障。
4
总结
自1998年住房制度改革全面开启后，房地产对我国经济的影响越来越大，房地产在GDP中的占比从2000年的4.1%提升至接近7%。我们认为，从房地产开发投资活动，到居民生活用房以及与之相关的消费活动，房地产行业对实体经济的影响贯穿于我国经济活动的方方面面，对建筑、建材、物流、金融等地产相关行业的生产活动也有广泛的带动作用，在我国宏观经济中处于重要地位。
我们认为，当前房地产板块具有明显的估值优势，长期配置价值较高。横向比较A股各板块的估值，目前房地产板块的市盈率（TTM）为7.7倍，显著低于所有板块均值22.7倍，仅略高于钢铁与银行板块。纵向来看，房地产板块的市盈率处于近10年以来12.0%的分位点，远低于历史均值（14.1倍），低于Wind数据显示的机会值9.11倍。因此，我们认为，板块当前的投资性价比较高。
中证全指房地产指数（931775.CSI）选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的。
指数总体行业分布较为集中，长期收益稳健，基日以来年化收益9.7%。近24个月年化波动率仅为22.9%，显著低于个股平均水平，投资指数能够有效地规避个股风险。相较于主流宽基指数，指数还具有低估值，高股息的特征。因此，我们认为，中证全指房地产指数当前具备较高的配置价值。
南方中证全指房地产ETF（512200）作为被动指数型产品，以紧密跟踪标的指数——中证全指房地产指数为投资目标，主要投资于标的指数成分股及备选成分股。标的指数取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现，为房地产板块指数化产品提供标的，具备低估值、高股息、长期收益稳健等特征，投资性价比较高。作为市场上规模最大、流动性最好的房地产ETF，还具备较低的投资成本、灵活便捷的交易方式和较高的透明度等优势。
从管理人来看，南方基金历经 24 载，俨然已成长为产品线完备、具有多元投资能力的国内知名资产管理集团。依托强大投研实力，公司把握市场脉搏，完善指数化投资领域产品布局。同时，基金经理罗文杰女士具备丰富的被动产品管理经验。我们认为，这些都将为南方中证全指房地产ETF的平稳运作提供有力保障。
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