房地产行业2022年投资策略：行业进入下行周期 寻找结构性机会

2021随着政策调控力度加强，行业基本面进入下行周期。下半年以来，销售滑坡、土拍遇冷、行业现流动性危机，倒逼政策边际放松。我们认为，政策先于基本面出现“拐点”，而后行业基本面于2022年上半年逐渐恢复，板块行情则会先于基本面提前演绎，短期来看已进入良好的配置期。

    　　地产开发：基本面下行，稳健房企优势凸显。全国新房销售由稳转跌，1-10月全国商品房销售面积14.3亿平方米（+7.3%），9月和10月分别同比下降13.2%和21.7%；商品房销售额14.7万亿元（+11.8%），9月和10月分别同比下降15.8%和22.7%，预计全年销售规模同比有所下降。集中土拍先热后冷，二轮土拍整体流拍撤回率达到31.8%，且大多数地块以底价成交。融资大幅下滑，单月融资规模同比连续8个月下降，9月和10月分别环比下降22.3%和60.0%，大部分民企存在潜在流动性紧张，债偿高峰下多家房企出现债务违约。在此背景下，短期内行业政策迎来边际改善。9月以来政策开始边际放松，近期政治局会议和中央经济工作会议定调为信号，后续地方政策有望逐步跟进。下行周期中寻找结构性投资机会，把握行业审美逻辑的变化，重点关注财务稳健基本面良好的房企，同时关注多元化发展的转型房企。

    　　物业管理：行业延续高增，龙头强者恒强。2021H1物业板块37家公司合计实现营业收入860亿元（+55.7%），归母净利润达133亿元（+65.1%），业绩表现亮眼，管理规模也呈现快速增长。行业发展呈现“第三方项目占比不断提升，业态多元化布局，增值服务多元化发展”等几大趋势，行业加速整合，年内收并购频发，龙头格局越发稳固，应重点关注具有规模优势的头部企业。  

    　　行业政策边际放松，板块有望迎来估值修复。我们认为当前板块应当关注3条投资主线：1）开发企业：万科A、保利发展、新城控股、龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股、建发国际等；2）物管企业：碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、华润万象生活、金科服务等；3）转型房企：广宇发展、鲁商发展等。

    　　风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。