中国改革开放40年来产业园区的发展历史，可以按照经济背景、发展驱动、以及行业特征进行综合性划分，最终得出产业园区40年来的五大发展阶段。
第一阶段（1979年-1984年）——从出口特区到工业“园”区
此阶段以我国产业地产的雏形——1979年蛇口工业区的建立为始。1978年底中国共产党十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979年，国务院批准在沿海地区开展加工贸易。
国家对外贸的重视程度空前提高，致力于通过外贸体制改革和外商直接投资以促进经济技术发展。在这一背景下，以外向型经济为发展目标的经济特区成立了。1979年7月，中共中央、国务院同意在广东省的深圳、珠海、汕头三市和福建省的厦门市试办出口特区。1980年5月，国务院决定将这四个出口特区改称为经济特区。从1979-1984年，我国进出口总额由293.3亿美元增长到535.5亿美元，年复合增长率为110.6%。
这一阶段，工业园区的产业起点低，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。实行“三来一补”的企业主要结构是：由外商提供设备（包括由外商投资建厂房）、原材料、来样，并负责全部产品的外销。
背景环境：
经济：这一阶段，我国处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础差，落后的现状也形成巨大的优势：极其低廉的生产资料价格、人力成本和土地成本。（2）制度：随着市场经济概念的提出，国家开始从计划经济向市场经济转化，私营经济登上历史舞台。
特征：行政化特征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处在产业园区单枪匹马的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。
驱动：（1）低廉的生产资料成本：以蛇口工业区为例，蛇口工业区与香港元朗隔海相望，而其土地成本是香港的十分之一，人力成本则为其百分之一；（2）巨大的进出口贸易需求：蛇口得天独厚的港口经济催生大量的进出口贸易需求。进口方面，多年的封闭积累了国内对国外产品的强烈需求；出口方面，极低的人力成本促使我国能够快速扩充国外市场。
本阶段代表案例——蛇口工业区的三桩大事
在1979年蛇口工业区建立后，蛇口依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资（港资）企业为主的低端制造业加工基地，业务涉及航运、交通运输、基础设施、金融服务等16个行业。90 年代初,蛇口已拥有总资产35亿元、净资产10 多亿元、一级直属企业25 家、三资企业百余家,其房地产业、港航运输业、投资服务业和金融保险业四大主营业务在深圳同行业中实力名列前茅。这一阶段为蛇口的“一次创业”期。
进入九十年代，当全国全方位的改革开放局面形成之后,优惠的政策和灵活的机制就不再为蛇口工业区等特区专属,相对的政策和机制优势也随之弱化。而区域优势也不复存在，这导致园内外资企业大量外迁，园区面临产业空心化的威胁。在市场、环境双重压力下,蛇口调整投资策略，提出“二次创业”：以原有的产业基础重点发展四大业务，同时提出口号进入高科技产业。蛇口开始成为集商务、生活、生产功能于一体的综合性园区。
进入二十一世纪后，为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景下，蛇口开始产业转型升级之路，园内添了很多高科技产业的后援基地。蛇口将四大老工业基地改造城高科技孵化基地和产业化基地，一方面加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家；另一方面开始着力吸引民营高科技企业进驻。升级之后，园区形成了以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局。
第二阶段（1984年-2003年）——初创探索与经验推广
1984年大连经开区的挂牌拉开了此阶段的序幕，从此中国的产业园区进入了开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。之后的20年内，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。但在后期，各地盲目开发园区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在2003年引发国家清理整治行动。
为将这段在中国产业发展史上至关重要的时期梳理清晰，我们根据园区的发展特征来进行划分，又可以将其分为两个子阶段——“前十年”和“后十年”。
（1）“前十年”（1984-1992）
前十年以大连经开区、东湖高新区等“一代园区”的成立为标志。此阶段，国家开始在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气。1984年1月，邓小平视察深圳、珠海、厦门经济特区后提出：“除现在的特区之外，可以再开放几个点，增加几个港口城市，这些地方不叫特区，但可以实行特区的某些政策。”根据这一指示，国务院批准设立14个沿海经济技术开发区，实行经济特区的某些政策。这些经开区就不再带有行政概念了。
其中，大连经开区是第一个挂牌成立的国家级开发区，是我国经开区的前身。经开区以发展新型工业为目标，而高新区以高新技术产业化为目标。
火炬计划的提出揭开了高新区的发展大幕。1988年8月，国家高新技术产业化发展计划——火炬计划开始实施，建设和发展高新技术产业开发区是计划中的重要内容。火炬计划的宗旨是：使高技术成果商品化，高技术商品产业化，高技术产业国际化。1988年5月，国务院批准成立我国第一个国家级高新区——北京新技术产业开发试验区，即中关村科技园区的前身。1988年10月，武汉东湖高新区成立，即“武汉中国光谷”。
背景环境：
（1）经济：该阶段下，民营经济逐步发展壮大，出现以公有制为主体，多种所有制混合的经济形态，GDP以两位数的速度迅速增长，但经历80年代上半页公有制回潮现象，导致民营经济受到了较大冲击。此阶段我国依然拥有极强的成本优势，在计划经济转向市场经济大背景下，经济产生了极强的活力。
（2）制度：转向过程中，市场经济正逐步成形。
特征：一代园区的重要特征是以政策为主导，国家投入为主，依托国家产业的划拨带动整体发展。园区各管理主体在行使权力方面具有一定经验，但还不明显，权力运用的酝酿特征明显。
驱动：在这一阶段，中央对开发区的政策支持，主要不是体现在直接给予资金的资助，而是给政策、给自主权。
在此阶段，一方面，开发区白手起家，发展基础薄弱，建设资金短缺；另一方面，外资进入中国尚处于试探和观望阶段，所以总体发展成绩并不尽如人意。但是这些园区大胆探索，艰苦奋斗，初步完成了“原始积累”。
本阶段代表案例——武汉东湖新技术产业开发区
东湖高新能够成长为我国最大的光电子信息产业基地，武汉在光电子信息产业的优势功不可没，尤其是华中科技大学、武汉大学等名校，为东湖高新的科技产业发展提供了极强的技术、教学资源、科研成果和人才支持。
1988年，东湖高新区正式成立后，首批管委会人员聚集到一起，他们的一项重要工作，就是游说手上握着科技成果的院所知识分子“下海”创办企业。1987年，东湖高新创办起全国第一家为科技人员服务的“孵化器”——东湖新技术创业者中心，不仅提供场地、帮办执照，还用国家科委下拨的70万元扶助资金作担保，向银行贷款210万元，大胆投资在孵企业。
武汉市华中科技大学的孙文从这里起步，创出我国第一家激光企业——楚天光电子公司。1988年，邮电部、武汉市与荷兰飞利浦公司共同创建长飞光纤光缆有限公司，后长飞携手烽火科技，使武汉成为世界最大光纤生产基地。
（2）“后十年”（1992-2003）
1992年，邓小平南巡讲话，掀起了产业园区对外开放和招商引资新一轮高潮。1994年，苏州工业园区成立；2003年上海临港启动建设。这一时期的另一桩重要事件，是2001年，我国加入WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展。
前有南巡讲话，后有加入WTO，刺激了我国经济快速发展，在这样一个大背景下，国务院提出了“三为主，一致力”，强调“资金结构以外商投资为主”，1994年，张江高科（1992）、苏州工业园区（1994）、上海临港（2003）随之诞生。
此阶段园区的一些管理职能开始下放给管理机构，实行“小政府、大社会”的管理体制，园区人员精简、办事高效的特征凸显。
背景环境：
（1）经济：这一时期，民营经济迅速发展，公有制加速推进，制度支持下，大量外资与归国华侨对中国进行投资，这促成了随后20年经济的腾飞。GDP和居民收入高速增长，与此同时，通胀率也不断攀升，1994 年全国居民消费价格上升到了24. 1%。国内巨大的消费市场吸引外资如潮水般涌入，加速了外贸的进一步发展。
（2）制度：此时我国已迈入公有制经济快速扩充阶段。
特征：这类二代园区的主导产业为低端制造业，由于低端制造业的产业特征是以人口为驱动，因此此类园区呈现向一二线城市市郊集中的趋势。
驱动：这一时期，园区发展的主要动力是不断加大的对外开放速度，二代园区纷纷依靠低端制造业起家，我国“世界工厂”的雏形出现。目前，这些园区都已提出升级创新。这是因为随经济发展，既有的产业必然会面临不断调整，以适应不断上涨的成本，并向产业链上产出更高附加值的环节移动，从而达到单位面积土地上产出的更高效率。
本阶段代表案例——苏州工业园区
苏州工业园区是在上世纪九十年代工业园区大开发时代背景下的产物，是中国与新加坡国家战略合作的典型案例。工业园的亮点在于其借鉴新加坡经验而设立的邻里中心。第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成，邻里中心首先担负园区配套功能的职责。
进入二十一世纪，进入邻里中心发展期，CBD的规划建设使园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。如今，园区的邻里中心早已进入了CBD扩展期，随着李公堤商业街和圆通时代广场的设立，CBD功能逐步完善。
第三阶段（2003年-2006年）——整顿！整顿！
1984年到2003年，我国的开发区数量从14个（首批14个经开区）暴涨到6866个，园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。
另外，中国加入WTO后，产业面临严酷的国际竞争，以上因素共同引发国家清理整治行动，2003年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，宣告产业地产迈入规范经营阶段。
这一阶段，随着国家对园区优惠政策和管理权限的调整，行政权力逐渐集中到上级主管部门，园区的管理权限缩小。园区逐步形成三种管理模式：政府主导型、企业主导型、政企结合型。
背景环境：中国加入WTO后产生大量的制造业发展需求，人民收入不断提升。低廉的成本和较好的工人素质构成园区发展的重要驱动。在2003年到2004年的清理整顿中，全国的开发区数量由6866个减少到2053个，规划面积由3.86万平方公里压缩到1.37万平方公里。在此阶段，除宁波开发区晋升为国家级经开区外，两类国家产业园区数量没有增加。2005年，上海洋山保税港区正式启用。
第四阶段（2006年-2017年）——市场化转型与升级创新
2006年，工业用地全面实行招拍挂的公开出让方式，市场力量在产业用地配置上起到更加重要的作用，工业用地市场化竞争变得更加激烈。2011年十二五规划发布标志着园区转型升级时代的到来。
我们将这一阶段分为“前五年”和“后五年”这两个子阶段。在前五年，民营资本开始在产业地产领域大展拳脚；后五年则是国有运营商对自身的整合、升级、创新的关键阶段。
（1）“前五年”（2006-2011）——从姓“地”到姓“企”
该阶段是国家整治后的发展新时期，2006年工业用地全面实行招拍挂，民营资本得以在产业地产领域一展身手。
背景环境：经济：这一阶段我国经济保持高速增长状态，虽然“腾笼换鸟”概念提上日程，但总体仍旧依靠低端制造业发展。
特征：在此阶段之前，我国产业地产具有极为强烈的地域属性；但在民营资本进入之后，我国的园区发展的企业属性开始初露锋芒。民营资本的大举进入，助力我国产业地产完成了从姓“地”到姓“企”的转变。以土地财政为基础的政府投融资平台模式和市场力量在园区开发建设中交叉并行，注重工业用地的有序集约式开发，出现了众多创新模式，如华夏模式、联东模式、天安模式、青羊模式等。
驱动：市场化园区的开发力量出现了两类重要趋势：一类是PPP雏形的探索：华夏幸福、宏泰、成都置信等，代行政府的土地整理、基建和招商功能，通过园区运营实现土地熟化后的价值增值；另一类由粗放经营向规范经营升级：如以联东、天安为代表的市场力量。其中，联东集团凭借其标准化开发模式实现了其产品在全国的快速复制。
本阶段代表案例——联东集团的规模化复制之路
2003-2011年，这时的联东集团一直处于产业的摸索与蓄力期，在成功做成一两个工业园之后，也逐渐摸索出了自己做产业园区的思路。在此阶段联东集团开展了近十个产业项目，进驻了北京、上海、天津、沈阳、无锡等城市，业务多为机会性的简单扩张。但随着联东U谷品牌逐渐成熟，形成可复制的持续发展模式，联东集团便逐步开始进行全国范围的大规模扩张。
2012-2013年，发展逐渐成熟的联东U谷品牌在这段时间进行了全国大规模扩张，进入布局顶峰期。2012年上半年和上半年分别启动了4个，签约了11个园区项目，而后两年依然以飞奔的速度进行项目园区布局。区域分布上也多聚集在环渤海和长三角经济圈两个发达的地区，再进一步扩大到全国五大经济圈。
（2）“后五年”（2011-2017）—从增量到存量的盘活
2011年十二五规划发布标志着国有园区转型升级时代的到来。
这一阶段,随着招商引资和优惠政策效应的逐渐减弱,高新区发展遇到了瓶颈,发展速度有所减缓,因此加快“二次创业”、实现转型升级已成为重要战略选择。其中一代园区的代表——东湖高新的“二次创业”成功扭转了其下行局面。
伴随着全球化的深入推动,以及城市空间不断生长，高新区亟待转型的同时，开发区的问题也逐渐显现：功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配。孤岛经济己经越来越制约开发区的发展，以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
针对我国开发区的问题，“产城融合”概念在此时提出：2013年中囯共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问兹的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。2015年，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，为我国产业园区的产城融合发展提供了指导性方针。
从以上可以看出，不论是开发区还是高新区，这一时期的园区都共同面临一个问题：早年的资本积累已经基本完成，园区内囤积了大量存量资产，在这种情况下，该如何盘活存量资产、让其发挥更大效应呢？无论是“二次创业”，还是“产城融合”，都是在探索解决这一问题。
背景环境：
经济：随着生产资料成本的不断提升，我国“世界工厂”的地位开始动摇，迫使产业链两端向产出更高附加值的环节移动。
特征：经过十年磨砺，很多市场化产业地产商步入成熟阶段，并开始了异地的扩张和登录资本市场，产业地产作为一个独立行业开始被清晰认知与重视。
驱动：在创新驱动、转型升级的时代背景下，传统体制优势逐步丧失，园区建设的重点从基础设施的硬环境转向发展功能配套、生活配套、产业新城等软环境。同时，在园区运营方面，更多地采取政企合一或公司主导的模式，并通过PPP模式整合社会资源，发挥多方优势。
本阶段代表案例1—张江高科：从园区开发商走向科技投行
2016年，张江高科的营业利润主要由三大块构成，分别是投资收益、房地产销售利润、房地产租赁利润，贡献的值分别是7.97亿元、4.81亿元、1.89亿元；投资收益贡献额占到了绝大部分，是张江高科营业利润来源的最主要部分。从2015年开始，葛培健上任张江高科总经理一职之后，投资收益便成为了张江高科营业利润的最主要来源。在该阶段，张江高科的营业利润实现了快速增长，年均复合增速25.3%；其中，投资收益年均复合增速 28.2%，是营收利润增速的最主要贡献者。
在2014-2016这三年时间里， 房地产销售收入直线下降。这是张江高科“新三商”战略在业绩上的体现。张江高科的“新三商”指的是科技地产商、产业投资商、创新服务商，未来将转型成为“科技投行”。在新三商的战略下：一方面，作为科技地产的运营商，将保持持有型物业这块的运营，适当减少物业的销售；另一方面，作为利润的重要来源，公司将加大产业投资，增加投资收益；未来公司走向“科技投行”，这块业务的收入将会只增不减。
本阶段代表案例2——东湖高新的“二次创业”
东湖高新一度被评价为“起大早，赶晚集”。即使作为我国最大的光电子信息产业基地，在全球光电子信息产业分工中，中国光谷还处于中低端环节。2011年湖北省最大国有控股平台联发投的入主，是东湖高新“二次创业”的标志性事件。同年，国务院正式批复了东湖国家自主创新示范区十年发展规划纲要，目标直指全球高新区第一梯队，进行高起点的“二次创业”。这一策略成功扭转了局面，东湖高新重回上升轨道。
近年来东湖高新进行了全国化布局和柔性化转型，在其几任大股东支持下，已经从大本营东湖开发区走向全国。截止2017年，其在鄂州、长沙、合肥等城市在建及开发运营的主题型园区数量17个，建设运营规模超过340万平方米。
第五阶段（2017年至今）——赋予全新的历史使命
现阶段，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让商业地产在风口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书；同时传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。
在这种情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选，产业地产重回各方玩家的视野。2017年2月出台的我国首个关于各类开发区的总体文件印证了国家层面对产业地产这一经济引擎的重视，文件名为《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，对新形势下做好开发区工作作出全面部署，提出“开发区是我国实体经济特别是制造业的重要载体”。
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