地产行业月报：楼市快速复苏 供给放量或增压力

    核心摘要

    本月观点：3月政策及流动性延续中性偏改善趋势，同时楼市快速复苏，50城新房月日均成交降幅收窄38.4pct。展望后市，一方面，考虑2019H2房企以价换量已透支部分需求，叠加疫情期间积压需求已部分释放、房企推盘逐渐恢复，需关注需求承压、供应上升带来的楼市调整压力；另一方面，近期一二线土地市场快速升温、叠加楼市快速复苏，需关注融资端环境边际变化，但考虑目前地产融资渠道、资金用途并未松动，叠加经济下行压力较大，类似2019年大幅收紧可能性较小。板块投资方面，目前主流房企对应2020年估值不足7倍，潜在股息率超过4%，配置价值依旧凸显。建议关注：1）融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、阳光城、新城等。

    政策面：“三稳”基调下因城施策持续演绎，后续有望延续。3月涉及房地产调控或流动性政策共出台33条，较2月高点（63条）回落，仍显著高于1月（14条），其中偏松类占比70%。4月17日政治局会议重提“房住不炒”、“市场平稳健康发展”，表明中央层面“房住不炒”、“三稳”仍为调控主基调；同时考虑经济下行压力犹在、部分区域楼市调整压力仍存，仍需房地产发挥“压舱石”作用，预计各地因城施策有望延续。

    资金面：融资规模放量且成本改善，短期境内债发行或将维持高位、成本延续下行。3月房地产境内债、海外债、集合信托分别发行822亿元、57亿美元、732亿元，环比增长266%、127%、57%；平均发行利率分别为4.12%、7.89%、8.08%，环比减少0.31pct、1.17pct、0.21pct。考虑年内为地产债到期高峰，借新还旧与流动性宽松下，短期境内陆产债发行或将维持高位，融资成本也有望延续下行。

    基本面：1）楼市快速复苏，中期或将承压。3月重点10城周均推房恢复至上年同期32%，50城新房月日均成交同比降30.1%，降幅收窄38.4pct。疫情逐步控制下，预计房企将加快销售与回款步伐，推盘有望继续回升；需求方面随着积压需求继续释放，叠加流动性宽松带来保值需求入市，短期销售有望继续回升；中期来看，考虑需求加速释放、供给则持续增加, 市场或仍将承压，库存也有进一步上行压力。2）土地市场热度提升，中期或将降温。随着资金面改善、供地质量提升等，3月土地市场热度提升，百城土地成交溢价率环比上升3.1pct至15.6%，延续上行趋势，成交均价环比增长6.0%。分区域看，三四线因返乡置业减少、后续楼市下行压力更大，房企加速回归一二线，3月一二线土地成交占比提高2pct至52%。展望未来，地方财政压力加大背景下，预计后续政府供地数量有望增加，近期佛山、重庆等地先后增加住宅用地供应计划。但考虑楼市下行压力依旧较大、叠加降负债等需求，多数房企拿地态度保持谨慎，龙头房企恒大、融创均表示全年拿地计划减少，需求或面临萎缩而供给增加，中期来看土地市场或将降温。

    板块表现：3月申万地产板块跌6.2%，跑赢沪深300（-6.4%）。截至4月17日，地产板块PE（TTM）8.33倍，估值处近五年最低水平。

    风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。