《云南省高级人民法院（2013）云高民申字第455号刘仁静离婚财产纠纷申请再审民事裁定书》
案情简介
刘仁静婚前签署房屋买卖合同，购买讼争房屋，刘仁静父母均作为贷款合同共同借款人，产权登记刘仁静一人。婚后刘仁静与关丽娜签署协议，约定讼争房屋双方各占50%份额。法院认为刘仁静父母作为共同借款人与房屋权属认定无关，书面协议有效。
云南省高级人民法院认为
关于刘仁静主张双方诉争的东骧神骏小区润泰苑4幢1单元1002号房屋为刘仁静婚前个人财产，是其与父母共同向银行按揭贷款所购买，购房行为发生在结婚前，依法不宜在本案中分割的问题。根据我国婚姻法第十七条、第十八条、第十九条的相关规定，对夫妻财产的处理采用的是以约定财产制优先、法定财产制为基础、夫妻特有财产制为补充的夫妻财产制。本案诉争房屋虽系刘仁静婚前按揭贷款购买，但婚后双方已经签订《房屋产权共有协议书》，书面约定为夫妻共同财产且明确各占50%的份额，该约定对双方具有约束力。刘仁静的父母虽然为按揭贷款合同中的共同借款人，但不能据此认定其父母为房屋买卖合同的当事人或房屋的共有人。据此，原审法院认定诉争房屋为夫妻共同财产予以分割并无不当。
解析
一、一方婚前签订不动产，与父母作为共同借款人办理按揭贷款所购买房屋，产权登记一方名下的，该房产属于其婚前个人财产
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”，一方婚前支付首付款并办理按揭贷款，产权登记个人名下的房产依法属于其个人财产。而就本案而言，与上述法律规定情形不同的是，购房一方在办理按揭贷款时，其父母是作为共同借款人的，也就是说按揭贷款并非其个人签署和办理，而是由其父母一同在合同中签字，共同借款。而法院最后支持其婚内与配偶签署的财产协议，认定合法有效，即表明其认可房屋属于该产权登记方的个人财产，并不因共同借款人为其父母而影响房屋权属，也不影响其婚内与配偶的约定、处分。
认为房屋按揭贷款的共同借款人身份不能影响房屋权属认定的，不仅仅是上述案例，笔者经搜索发现，对于一方婚前支付首付款，婚后由夫妻共同作为共同借款人甚至是共有人办理按揭贷款所购房屋，登记在支付首付款一方名下的，也认为房屋属产权登记方个人财产，其配偶作为共同借款人不能影响房屋权属。如《赤峰市中级人民法院（2015）赤民一终字第333号鲁艳丽与孙磊离婚纠纷二审民事判决书》。
二、夫妻婚内签署书面财产协议，约定登记一方名下个人房产归双方共有，各享有50%份额的，依法有效
上述案例中，法院根据双方婚内书面签署的《房屋产权共有协议书》，认定双方对房屋权属份额应按照该约定为每人享有50%份额。该认定符合《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”规定。但实务中，对于双方将一方财产约定双方共有，未办理加名或变更登记的，亦有观点认为构成赠与，应当适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”赠与方有权依照《合同法》规定行使撤销权。因此，笔者建议存在此种情形时，一方面对于产权登记方的配偶，应当及时办理加名或更名手续，以切实保障自身合法权益。而对于赠与方而言，另一方面对于产权登记方，对于签署书面协议应当慎重考虑、认真决定，切勿以为书面协议随便签署，只要不过户不加名就好了。
蔡思斌
2020年2月19日
菜驴杂录：
不必装作孤独，
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一老树画画
蔡思斌，执业逾二十年，上海锦天城（福州）律师事务所合伙人
排版：林俊锋
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