审计干货——物业公司的车辆管理，如何审计？一篇文章就够了！

地产企业的繁荣期已过，将会慢慢落幕，但物业管理却不断精细化。

所以，对物业公司的管理审计，其要求也会越来越高。

今天就唠唠物业公司管理过程中，令人头痛的问题：车辆管理，这也是物业审计的重点内容。

上一篇文章说的地上车位，主要是针对老旧小区的，这一篇就讲讲地下车位的管理。

内容有一点点儿烧脑，非专业人士看了可能会觉得枯燥，不过却是纯纯的干货。

文章可能会为大家眼中“万恶”的物业和地产企业说话，请求勿喷！

一、免费安装的道闸

好多物业公司，都会在地库出入口加个车辆“道闸”，也叫“车库门禁系统”。

可能很多人觉得：会感应、会拍照、会识别车牌号、又能语音提醒，应该是一套很高级智能化的东西。

孰不知：那一套道闸系统，大多数情况下都是有人给免费安装的。

大家可以观察下，在道闸的抬杆上一般会带有翻页广告，就是那些广告养活了道闸系统。

但是，如果想管理好车辆，仅有这一套道闸系统是不够用的，还得有后台的数据管理系统，包括：车辆登记、各类收费记录、出入记录、特殊系统，与出入摄像头联等，全方位信息的整合和联动。

一般情况下，这个后台服务系统是要收费的，不同牌子的软件，价格不同。

二、先区分车辆性质和收费标准

想要做好车辆管理审计，必须先弄清车库里面会有什么车，大致几类：（也可以更细化哈）

1.业主车，买了车位的，只交车位服务费。

2.临时车，没有车位，必须交临时停车费，还可以细分：业主临时停车，来访车等

3.租车的，有半固定车位，交租金。

4.服务车，如消防、警车、急救、垃圾等各类免费停车的。

不同的车，收费标准不一样，所以，要先看清楚收费标准。

说一个省会城市市区的参照价吧（不同城市，不同位置的小区一样）：单个车位，服务费60元/月；租金600元/月；临时停车费24元 /天（时间越短越贵，临停超1小时可能就8元）。

三、业主车

业主车，简单说就是小区的业主，购买了车位，停自己的车，主要涉及几个问题：

1.车位服务费不交怎么办？

服务费，物业公司一般情况是可以强控的，收费本身不高（特殊小区除外），也不会有多少业主真得想赖掉这个钱。

所以，如果服务费到期，物业公司是可以严控车辆正常的扫车牌入库，就算入库也要按临时车交费，促使业主交服务费。

临时停车费用当然要远远高于服务费（服务费一个月几十元，临时停车一天几十元）。

审计程序：按服务收取标准，计算车辆有效停车时间，与车辆管理系统（道闸系统）中的有效期对比，并查验超出有效期的出入记录。

2.还要查哪些内容？

（1）服务费是否连续？无论停不停车，服务费的收取必须连续，和物业费一样，人住不住都得交费。

审计方法：历史交费记录与启用时间对比。

（2）服务费有效期与车位管理系统（道闸）是否一致？验证是否实际停车时间超出服务费时间。

审计方法：交费记录计算有效期，与车位系统对比，找出异常。

（3）一位多车控制。业主只买了一个车位，但却会有好几辆车，这种情况怎么办？

最好要控制下可停车辆，比如：一个车位只准对应两辆车或三辆车，多出的车，就算交了车位服务费，也不得作为业主车出入。

审计程序：将车位数与车辆对应，找出异常，并对比出入记录。

（4）一位多车日常管理。如果业主只有一个车位，但却有几辆车同时扫码入库怎么办？

这时就需要加一道管控手段：同时入库的车辆，第二辆车按临时收费计算，目前只能通过系统来控制。

审计程序：对同一位业主名下的所有车辆的出入记录，按时间排序，查验时间重合部分，查验第二辆车是否按临时停车计费。

（5）办卡问题。这个主要针对管理方式落后的小区，没有车位收费系统，只有简单的道闸办卡记录。

审计程序：引出道闸系统内的办卡记录（业主卡，一般就是车牌号），对比业主户数和业主车位，查出异常办卡情况。

（6）缺少对应关系。车位和车辆无对应关系，简单说，就是不知道哪个车位对应的是哪辆车，这是最基础信息的缺失，所造成的潜在损失很大。

3.车位服务费从什么时间开始收？

看起来，这应该算是非常简单的事儿，但往往会出现大漏洞。

那车位服务费应该从什么时间开始收取？

理论上，应该和房屋的物业费一样，是从达到“交房”条件的时间开始收费，就是说，达到车位交付条件后，无论你的车位启用没启用，都得交车位服务费。

一般的《物业服务协议》或《车位销售协议》内应该有这样的约定，如果没有，那就是重大管理漏洞，审计人员可以提出来。

但是，物业公司实际执行时，往往不是从协议约定或“达到交付”开始，而是以实际“启用”时间开始计算，造成车位服务费少收。

审计标准：

（1）小区交房前出售的车位，应该从交房日开始收取服务费；

（2）小区交房后出售的车位，应该从出售日收取车位服务费；

（3）车位销售协议内约定的服务费起始收取时间（时间约定得太靠后，也可能有问题）。

基于以上3个标准，搜集：小区交房时间、车位销售时间、服务收取时间、相关协议，然后对比分析。

细节就不多讲了，基本上都能查出点儿东西。

4.一个漏洞

如果不是在审计过程中发现过：大量“变更车牌号”现象，还真想不到有这个问题。

因为限制了一个车位最多可停两辆或几辆车，但有的业主会钻空子，第一辆车进入车库后，到物业管理处变更车牌号，变更信息是免费的，也是由“人”控制的。

然后，第二辆车，第三辆车就可以按照变更后的车辆免费进入了。

审计程序：查验车牌号变更记录，对比车辆出入记录，关联业主数据。

四、临停车

临时停车，这是最难管的一部分，因为它不像业主车那样有完整信息，基本上就只有一个车牌号，其他信息不会记录。

不同的管控方式，可能会出现不同的问题，本文就从几个方面简单说说吧。

（1）收费标准。不同小区有不同收费标准，一般会有一个“免费”时间，比如，入库1个小时内不收费，超出1小时后，按不同时间段收费。

审计人员要先确定：是否有一套严谨的收费标准，是否执行了？计算公式错误有时也是一个问题，哪怕系统默认也可能出错，可以复核一遍。

（2）有出入记录，没有收费或少收费。

审计程序：筛选出临时停车场的出入记录，按停车时间、收费标准重新计算应收临停费；然后，对比应收和实收，查验是否少收。

尤其是，微信、支付宝等收费记录未录入车辆管理系统，复核起来比较麻烦，要保证收费途径和数据的完整性和准确性。

（3）查验异常数据。

一个完整的出入记录，包括入库记录和出库记录。有的车辆只有入场，或者只有出场记录，自然能逃费。

审计程序：车位系统引出出入记录，对比入和出，找出异常数据。

一般情况下能发现：存在大量有入库记录但没有出库记录的库存车辆（事实已经出去了，多是跟车逃票）；

有时也会出现停电、断网或系统出错的情况，查验是否有登记记录，如果没有，就可以提出相应的管理缺陷。

（4）跟车逃票。

上一个审计程序，能查验出很多有入库记录，无出库记录的车辆，这时就需要查验原因，会发现很多跟车现象。

审计内容：是否有监控体系和追踪控制措施。

另外，因为费用较小，所以审计人员也要结合“成本效益原则”，不要因为只有一个逃票的，就要求追查所有监控记录，或提出过于严格的管理建议，造成大量人力成本浪费。

（5）管理人员私自抬杆。

这其实也是一项比较大的管理漏洞，有开启道闸权限的人员，会给一部分人开绿灯，手动帮助他们抬杆，存在舞弊行为。

审计程序：查验管理员抬杆记录（系统内和纸质登记），进行纵向横向对比，数据差异大的话就重点审计。

抽检部分记录，实质性测试。

（6）免费车辆。

每个小区，都会有免费出入车辆，包括：公共服务车辆、物业管理人员、特殊维修队伍等。

审计程序：有没有登记信息（系统或纸质），重点在于找出滥竽充数的，用数据分析，实质性测试等程序。

五、其他审计要点

关于车位出租管理，和业主车审计程序没什么差异，就不再多说，把租金当成服务费来审计就行了。

1.缺少控制程序

以上审计内容都要求物业公司有基本的管理控制和数据记录，如果没有，那就有管理缺陷，可以一项一项提出。

2.车库管理

（1）简单转一下车库，看看有没有乱停乱放的，主要是秩序方面；

（2）观察下监控室，看看有没有适时监控；

（3）有无乱占用车位情况：各类杂物，未售车位被占用；

（4）临停车区没有单独设置，有没有造成停车混乱，最好临停车的出入口也是单独的；

（5）各类设施的完整性：标识标牌、反光镜、灯光，有条件可查查消防设施（需要专业人员）等；

（6）车库里私自经营的，如洗车，小商店等，有没有经授权；

（7）车库出入口，有没有私设广告牌（可以赚钱的部位）。

（8）业主私自将车位改造储藏室等。

3.整体评价下车位管理的收益

服务费收取率、出租率、临停费等。

可以复核下这些指标的计算，多数会有问题。

4.系统信息的完整性

车位管理系统内的数据完整性，代表着一个物业公司车辆管理的水平。

可以根据系统设置和物业公司的制度，查验系统内基础数据的完整性。

一项一项过，总会查出不少问题的。

5.车位的完整性问题

这个是很容易被忽视的问题。

大多数小区，车位销售都会比房屋销售滞后，所以，在小区交房后，还有大量车位未售，未售车位有的是开发公司在销售，有时是物业公司销售，或兼而有之。

就存在一个问题，开发公司与物业公司数据对接问题。物业公司只按开发公司交接的数据来登记，这就存在以下几种情况（都可能发生，不是臆想）：

（1)实际已销售了1000个车位，但是，物业公司的信息中只有800个车位。数据不完整，自然服务费也不完整；

（2）剩余车位全部由物业公司在售，未售车位有500个，物业公司只接收了400个；

（3）本家划分车位1000个，物业公司（或个人）私自划出新车位出租；

这类问题不常出现，但是一旦出现，就很难发现。

结语

这次就说这么多吧，物业公司对车位有不同的管控方式，也有很多特色化管理问题，没提到的，就要依靠您去发掘了。

以后有机会，再慢慢补充。

如果您是审计新手，可以参照这篇文章，一项一项的过，应该足够您完成一篇审计报告了。

如果您是老手，权当参考，也可多多提意见哈！

毕竟：“他山之石，可以攻玉！”

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