在当今房地产购房的热潮中，越来越多未成年人成为房产证上的主人。但却有很多人不知道未成年人可否购房办证，以及为何要以未成年人名义购房办证和需要注意的问题。在此，笔者谈谈工作中所接触到的情况和体会。
一、未成年人可以购房办证
在法律上并未限定购房者的年龄，任何年龄均可购买，所以可以未成年人名义购买房产。只是在签订买房合同和办理房屋权属登记时应当由未成年人的法定监护人代为办理。需要提供法定代理人的身份证明及未成年人的户口本及关系证明。
根据《民法通则》规定：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力。18周岁以下的公民是未成年人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由父母代理其子女进行交易。
二、未成年人购房的原因——主要是避税
客观分析，未成年人买房出现的原因很多，但据我了解：有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑，为逃避将来有可能要开征的遗产税。因为以孩子的名义购置房产，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节，有的虽然认为遗产税的问题将来是否征收还是未知数，但依中国的传统习俗，自己百年后房产等家产迟早还是孩子的，如果房产证上是自己的名字，那将来要牵涉到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。当然，有的父母这样做，并不是为了故意去逃避税款和各种所应付的费用，还有其它原因如：一是考虑小孩上学划片需要，为了小孩能进理想的学校。二是有的父母考虑到婚姻木稳而采取“小鬼当家”的做法。例如，有位张女士，与丈夫关系紧张，担心万一以后离婚时分割财产没保障。张女士向丈夫建议给孩子置份家产，丈夫同意后，张女士就以3岁独女的名义购房。这样，万一以后离婚，该房产是女儿的，不是婚姻共同财产，无需分割。她如果争取到孩子的抚养权后，理所当然居住就有保障了。第三种情况是，有些父母亲担心自己辛辛苦苦购买的房产，百年后虽然留给了孩子，却在孩子离婚时可能会被孩子的配偶分割，索性不如早早将房子给孩子，这样房产就是孩子的个人财产了。其实，家长大可不必这么做。因为我国《婚姻法》规定，除非夫妻双方另有约定，否则遗嘱或赠与合同中指明归一方的财产为夫妻一方的财产。也就是说，父母亲可以在以后通过遗嘱或赠与合同的方式指定该房产归其子女个人所有，而不必在购房时就考虑这种安排。
三、未成年人购房时的问题一按揭抵押
未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。如果父母能一次性付款，就可以代理其子女购房，就合同的各项条款与开发商达成协议，同开发商签订《商品房买卖合同》，在买受人一栏签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，房屋产权人将是孩子，而不是父母了。如果不是一次性付款，在目前我市各大银行是不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请。要向银行申请贷款，住房贷款申请人不仅要具备完全民事行为能力，而且还要有一个相对稳定职业和较高收入，才能降低银行不能按时收回贷款的风险。由于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，没有职业和收入，因此，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或是母亲甚至父母共同来申请。要申请按揭，还应符合以下要求：1．《商品房买卖合同》必须由未成年人和其父母（或其中一方）共同在合同上签名；2由未成年人法定监护人作为贷款申请人向银行提出借款申请；3．办理父母和子女关系公证及父母与子女共有产权及代为还款的承诺公证。
四、未成年人购房后的弊端一提醒父母们注意的问题
1、处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。从让孩子当业主，到其成年为止，也有若干年的时间。这期间，父母可能想把房子置换成大房子，或者手头紧缺，想将房子卖掉或抵押。孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
认定当事人在处分房产时是否是为了未成年人的利益，并不是房地产权属登记机关的职能，为减少日后可能发生的行政纠纷，在现阶段，即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产，我们也应要求当事人提供合法的证据（如对有关事项进行公证），方可予以登记。
2房屋产权证的重要性是不可小视的，一旦房产证上是未成年人的名字，父母就很难保证子女长大成人、成家立业之后，可能倚仗产权在握而对父母不孝。而且，儿女成年后，即使儿女孝顺，想变卖、赠与、抵押房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，碰到子女到外地上学。工作，父母对房屋的处置就非常麻烦了。
总之，未成年人购房办证，父母亲应该深思熟虑后再作决定。
（作者工作单位：衢州市房地产管理处）
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