房地产企业销售未完工产品的申报方法

案例：某房地产开发公司2012年期间在某县城分别开发A和B两套楼盘，其中A楼盘已开发完毕，B楼盘尚在开发中。2012年，A楼盘销售价款合计1200万元，已售产品开发成本700万元；B楼盘取得预售收入500万元；2012年该公司发生期间费用合计200万元，营业税金及附加100万元，问：企业季度与年度应分别如何申报企业所得税（不考虑其他因素）。房地产财税微信：fdccspx

解析：

【季度申报】第2行营业收入1200万元，第3行营业成本700万元，第4行利润总额200万元（1200-700-200-100），第5行特定业务计算的应纳税所得额25万元（预售收入500×计税毛利率5%），计算应缴纳企业所得税56.25万元[(200 25)×25%]。

【年度申报】营业收入1200万元，营业成本700万元，期间费用200万元，营业税金及附加100万元分别填入对应主表及附表。销售未完工产品计算的预计应纳税所得额25万元填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”纳税调增项目中。【房企财税微信：fdccspx】

案例续：2013年该房地产企业继续销售A楼盘取得收入900万元，已售产品开发成本525万元；B楼盘完工并实际销售取得价款2000万元（含2012年预售款500万元），B楼盘已售产品开发成本1200万元；2013年企业发生期间费用300万元，营业税金及附加150万元，问：企业季度与年度应分别如何申报企业所得税（不考虑其他因素）。

解析：

【季度申报】第2行营业收入2900万元（900 2000），第3行营业成本1725万元（525 1200），第4行利润总额725万元（2900-1725-300-150），第14行特定业务预缴（征）所得税额25万元（2012年预售收入已缴纳税款），计算应缴纳企业所得税156.25万元[725×25%-25]。

【年度申报】营业收入2900万元，营业成本1725万元，期间费用300万元，营业税金及附加150万元分别填入对应主表及附表。已完工产品预售计算预缴的所得税应进行扣减，填入附表三第第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”纳税调减项目中。关注点：

1、企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。总局规定的预计计税毛利率是最低标准而不是固定标准，主管税务机关有权对该标准进行上浮。2、计算税款时期间费用和相关税费可以直接扣除，不考虑完工产品还是未完工产品。

3、开发产品完工后，开发单位应当对该开发项目进行结算计算应纳所得税额并与按计税毛利率计算的预缴税款进行对比，多退少补；同时要向主管税务机关报送对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。