一：物业租赁合同概述
（一）物业租赁合同的概念
物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的协议，是一种债权合同。
（二）物业租赁合同的法律特征
1．租赁合同是双务合同
双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。
2．租赁合同是有偿合同
有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。
3．租赁合同是诺成合同
所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。
4．租赁合同是要式合同
要式合同是相对不要式合同而言的。房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。没有书面合同的租赁行为法律不予保护。
5．租赁合同是继续性合同
房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，合同未到期，即使出租人将房屋产权转移，承租人租房的的权利依然受到保护。
（三）物业租赁合同的签订原则
1．平等原则
即签订物业租赁合同双方的法律地位一律平等。
2．自愿原则
即签订物业租赁合同的双方都是出于本意，没有一方是由于欺诈或胁迫等行为而签订的。
3．合法原则
主要是指物业租赁合同的内容和履行均要遵守国家的有关法律、法规和相关政策规定。
4．诚实信用原则
是指签订物业租赁合同的双方在市场活动中应讲信用，恪守诚实守信原则。
二：物业租赁合同的签订和备案
（一）物业租赁合同的签订
物业租赁合同的签订，就标志着物业租赁关系的确立。租赁关系一旦确立，租赁双方就必须严格按照租赁合同的条款履行义务。
（二）物业租赁合同的备案
物业租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的人民政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案。租赁当事人可以书面委托他人办理租赁备案。有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（3）违反规定改变房屋使用性质的；
（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
同时要注意，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
三：物业租赁合同的基本条款
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况
（三）租金和押金数额、支付方式
（四）租赁用途和房屋使用要求
（五）房屋和室内设施的安全性能
（六）租赁期限
物业租赁合同必须有明确的租赁期限。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
（七）房屋维修责任
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳
（九）争议解决办法和违约责任
租赁双方发生争议时，解决的办法主要有协商、调解、仲裁或诉讼。
需要指出的是，仲裁和诉讼两种方式只能选择一种，即选择了仲裁，就不能再诉讼，反之一样。
（十）其他约定
1．租赁房屋转租的约定
租赁房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人书面同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，应当订立转租合同。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
案例：张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是(b)。
a．李某与王某的转租合同继续有效
b．李某与王某的转租合同同时失效
c．张某与李某此时不能解除租赁合同
d．张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意
2．物业租赁改建的约定
为了避免日后的麻烦，租约中可规定：（1）承租人的改建必须经出租人书面同意。
（2）必须明确改建后新增部分的归属。（3）必须明确改建费用的承担。（4）用于经营的固置物的处理。
3．物业租赁押金的约定
四：物业租赁合同双方的权利和义务
（一）出租人的权利与义务
1．出租人的权利
（1）有按期收取租金的权利。
（2）有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。
（3）有依法收回出租房屋的权利。房屋定期租赁的，在租赁期满后，出租人有权收回；不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬迁后，一般应当准许。承租人如有违约、违法、无故长期空关、拖欠租金等情况出现，出租人有权提前收回房屋。如承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。
（4）有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约（含临时管理规约）、管理规定等权利。
2．出租人的义务
（1）有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。
（2）有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权。在正常使用范围和期限内，出租人不得干预、擅自毁约。
（3）有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。
（4）有管好租赁房屋，接受承租人监督，不断改进工作的义务。
（二）承租人的权利与义务
1．承租人的权利
（1）有按照租约规定的房屋用途使用房屋的权利。
（2）有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。
（3）出租房屋出售时，有优先购买权。
（4）有对物业管理状况进行监督、建议的权利。
（5）经出租人同意有转租获利的权利。
2．承租人的义务
（1）有按期交纳租金的义务。
（2）有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。
（3）有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务。
（4）有遵守有关法律法规和物业管理规定的义务。
五：物业租赁关系的变更或终止
变更或者解除租赁合同，一方当事人遭受损失时，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责相应赔偿。
1．物业租赁合同的变更
根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。
（1）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户，或承租人死亡、迁移的。
（2）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等。
（3）因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途。
（4）租金的增减或支付方式的改变。
（5）由房屋租赁双方约定，改变租赁期限。
2．物业租赁合同的终止
物业租赁合同的终止一般有两种情况：一是租赁合同的自然终止，二是租赁合同的人为终止。
（1）自然终止。
物业租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或者租赁合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。
（2）人为终止。
人为终止主要是指由于物业租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。关于无效合同的终止，合同法中有明确的规定。由于租赁双方的原因而终止合同，如承租人未经出租人书面同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
联系客服
