所谓物业管理市场化，就是物业管理活动依据法律、法规，利用市场规律的运作而达到一个企业的经营目标。物业管理是市场经济的产物。随着我国对外改革开放，住房制度改革的不断深化，住房分配货币化的实施，产权制度的改革，给物业管理企业提供了强大的市场。
物业管理必须直接面向市场，物业市场的竞争将更加激烈，企业就更应通过市场化的手段来经营和管理，不断提升物业管理水平。为更好地使物业公司适应市场经济，在市场经济大潮中立于不败之地，应做好以下几方面的工作：
一、坚持以人为本，实现管理升级
建立一套完善的规章制度，包括公众制度、内部运行制度、行政人事制度、考核检查制度，培养一批高级管理人员和操作人员，使管理的物业效果达到国优品牌，管理标准达到ISO9002标准。在此基础上，坚持以人为本，改变过去的“以物为中心”观念。“以人为本”就是以物业使用人为中心的物业管理理念和精神。
具体来讲：1）在物业、物业管理、物业使用人这相互关系中物业使用人居主导地位；2）物业管理实务的设计和实施，必须充分尊重使用人的意志和需求（当然是在不违反法规的前提下）；3）物业管理运作的出发点和归宿点理应是“为物业使用人的满意程度作为检验和评价物业管理的最终标准”。
为物业使用人提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责，但要创造一个安全、整洁、优美、方便的生活和工作环境，通过增加实际操作的艺术含量、组织喜闻乐见的高雅型的活动等，使他们在享受生活服务的同时得到精神上的满足。
二、以小区物业管理服务为中心，形成跨区域网络化规模经营
利用现有的物业，创建和维持几个小区、写字楼、商住等各类精品管理项目，向专业化（绿化、保洁、电梯等）和周边（学校后勤、机关后勤、管理咨询等）领域延伸，发展多种经营项目，不断提高经济效益。在此基础上，进军地产咨询、顾问、策划、售楼等高附加值的服务行业，逐步形成跨小区、地区甚至境外的企业规模，形成总部——办事机构——分/子公司的模式的网络化规模。
具体的有四种形式的扩大经营规模：1）整体面积的扩张，外接整体楼盘，进行全权委托；2）专业技术保障，成立专业技术公司（如电梯、保洁、消杀等专业技术公司）既满足自身需要，又向社会承接业务；3）提供顾客、咨询，以管理和品牌价值资源对外输出，既培训了其他企业的管理能力又提升了楼盘含金量，同时增加自身的收入；4）各种形式的服务和经营，利用自身管理的网络点和规模优势，开展多种多样的家政服务、中介服务等，充分挖掘自身的管理资源，提高自身的经营收入。
三、以市场为导向，实现资源的配置和优化
目前，由于物业市场化进程还较慢，市场化存在很不完善，地方保护主义还很严重，“谁开发，谁管理”、“自建自管”的模式还占着大多数。因此，在物业管理在向专业化发展的过程中，充分利用市场的“适者生存，优胜劣汰”的机理，对一些规模较小的、管理能力不足的物业公司实行兼并、重组，对其优良资产（尤其是对人员、技术、信息等）纳为我用，实现优化配置，形成自我的优势和规模化经营，争取更多的社会资源，拓展企业的生存空间，获取更大的规模效益、综合效益。就企业内部而言，各种生产要素的配置，也应在企业内部形成的“市场”中，以最低成本创造出最大效益。从而最终提高企业的整体经济效益。
四、通过市场调节，充分体现物业管理价值
价值的体现，从市场角度上讲，是体现在市场上的价格上。目前，物业管理价值，其价格的定位是以政府定价为主，建设单位补贴现象较为普遍，谁开发，谁管理，自建自管理，没有真正形成优质服务所应得的优质价位。物业管理的发展是市场经济的必然，采用经济的、法律的、行政的手段，其中以经济手段为主，综合运用其它手段来推进物业管理的整体发展，有效地运用市场竞争机制中“无形的手”来调整物业管理价格机制，改变政府干预市场为间接调控，反映市场供求关系，显示企业的实际消耗和工作效率，从而真实体现出物业管理企业的运作成本及服务品质所带来的优良经济效益。
五、实施市场开发、市场培育，进行市场化经营
物业管理企业拓展市场，应着眼于未来，站在企业可持续发展的高度制定经营战略。单纯以赢得现有市场占有率为目标的传统市场份额思想在方兴未艾的物业管理市场不再适用，应具有远见，倡导新型服务观念，塑造强势品牌形象，以此最终实现市场拓展。因此，首先在现场的市场中要向物业管理的纵深业务拓展，寻求企业新的经济增长点，取得边际效益，提高市场综合竞争能力；其次是增加产品——服务附加值上下功夫，不仅要满足业主对管理服务的物质需要，还应满足其心理理念、价值认同、社会识别等人文需要，形成满足业主各方面的需要市场化经营。
六、急流勇进，积极参与物业管理竞标活动
随着物业管理市场的逐步成熟和物业管理的招投标制的施行，竞标作为各家物业管理公司参与市场竞争的手段和途径，也是展示和提升物业管理公司实力和品牌最好时机。企业作为产品的生产和经营者，它必须从事竞争性活动。这种竞争对企业来讲，既是一种动力，也是对其生存的严重挑战。因此，企业在市场竞争中，尤其是在竞标过程中，要充分利用自身的优势，挖掘潜力，对项目仔细研究分析，充分考虑三个效益（经济效益、社会效益和环境效益），把握市场契机，竞标中标。
七、早期介入开发商项目，为实施物业管理服务做准备
物业管理市场的三要素是开发商、物业管理公司和业主委员会。物业管理公司和开发商，物业管理公司争取早期介入开发商的项目策划，了解项目功能，为日后取得物业基础上提供到位的管理服务创造条件。物业管理公司和业主委员会，物业公司作为生产与销售主体为广大的业主提供公共性的服务产品，业主委员会（即业主的代言人）可通过获取住宅产权或使用权并缴纳一定于的管理费用来获得对物业管理公共产品的“消费共享”，体现出“买服务、买管理”的概念。为更好地实现此项功效，物业管理公司应本着负责任的、主动的态度联络业主委员会，协商解决所遇到的问题，耐心接触业主，努力建设和睦关系，真正树立起“业主需要，我要做好”的服务观念，为物业管理服务营作一个良好的氛围。
物业管理作为一个新兴的行业，其市场前景是很广阔的，但是我国的物业管理从经验、规格及规范程度上讲与国外还存在较大的差距，如何缩短差距，拓展市场正是一个比较迫切的课题。上述的做法及一些观点，仅供物业管理的同仁参考。
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