物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代理，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而提高了整个城市管理的社会化程度，实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。
就中小城市物业管理而言，起步较晚，经验不足，地区经济基础相对薄弱，政策配套还不完善，制约其发展的因素也较多，物业管理现状较为落后。主要体现在以下几方面：
一、 中小城市物业管理现状
1、 管理模式：从物业管理类型上看基本可分为两种，一种是开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理，一种是开发商以招标的方式委托专业物业公司对所售物业进行日常管理。后者较前者的优势在于通过招标，引起竞争，通过竞争，促使物业公司为自下而上发展去努力工作，这种“努力”将导致物业管理行业的加速发展。
而就中小城市而言，大多是前一种管理类型，从而导致了物业管理企业多，真正上规模的却很少，物业管理资质一般都很低，有一些甚至达不到最低资质要求的企业参杂其中，从而制约了物业管理工作的健康发展。
2、 政策、法律保障：由于缺乏全国性的权威的物业管理法律、法规，物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对较差，从而致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理企业的发展。
特别是中小城市一般以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力较低，实施中可操作性不强，存在很大的局限性和制约性。就拿红旗小区物业管理而言，红旗小区是安徽省、安庆市国家安居工程小区，是全国物业管理优秀示范小区，红旗小区物业公司也是一家一级管理资质的管理企业，在安庆市乃至安徽省算是走在物业管理前沿的典型代表，就是这样的一家管理公司也存在着上述的问题~
如：收费难，尽管收费标准相对较低，但收缴率仅为80%，这还是在花了大量的人力物力才达到的标准。拒交户仍然很多，所造成的影响也很坏，公司对此现象也无处罚力度和措施，据了解，物业费收缴率低是一普遍现象，严重影响了物业企业的工作开展。
3、 从业人员：搞好物业的管理和服务，要靠硬件的设施条件以及严格的规章制度和管理服务的措施，但这一切首先还是要靠人。物业管理涉及面广，对管理人员来说，其岗位必备的知识主要有房地产经济理论、物业经营管理、法律、建筑、设备维护、治安、交通、绿化、环境科学、心理学、社会学等知识。
高素质的员工队伍是搞好物业管理的基本条件和前提。而就中小城市而言，大多是从开发商抽调出的一些人员，对物业管理专业知识相对缺乏，专业培训也不多，更有甚者，有些开发商成立物业公司的初衷是为分流人员、解决企业富余人员就业问题，这就导致了从业人员专业素质与物业发展的需要相差很大，从业人员专业培训急待加强。
4、 物业意识：广大业主及物业使用人对物业管理认知度不是很高，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。例如物业维修工作，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，无论超过国家规定的包修期与否，均要求物业企业提供免费维修，并以拒交物业管理费为由对物业管理企业提出过份要求，加重物管企业管理费用的负担。
5、 现行物业收费标准：物业管理费取之与民，用之与民，物业企业的可持续性发展必须走以区养区的道路，然而中小城市经济基础相对薄弱，居民的消费水平亦不是很高，加之对物业收费标准的核定缺乏有力的政策依据，管理收费标准等许多方面无章可循，故而收费标准制定往往以各物业企业自行确定为主，一个城市、一个地区很少有相对统一的收费标准，特别是中小城市物业管理费标准一般都很低，管理经费严重不足。红旗小区现行标准为12元/月.户，每年物业公司要拿出近40万元去弥补物业管理经费的不足。
6、 系统的协调性：物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件。物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与相关部门相互关系的协调，如自来水公司、供电局、煤气公司、居委会、通讯部门、劳动局、工商局、税务局、物价局、公安局、环卫局、园林局、房管局、城管办等有关政府主管部门，涉及面相当广泛。
如果缺乏这种系统的协调，物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。就红旗小区而言，从建设至今行政区划来定，也未相应成立办事处和居委会，居民日常行政管理工作，如计划生育、民政、就学等工作也由物业公司具体承办，这显然不合适宜，只能是权宜之计，再者公司管理规格较低与政府相关部门的联系与合作必然有一定的难度，这些情况均应得到妥善解决。
二、 今后的发展方向及解决办法
应该说物业管理是一种社会化、专业化、经营型的管理，物管企业必须要逐步走上以业养业，自我发展 道路。这是物业管理发展的方向，就上述问题提出如下意见，仅供商榷。
1、 为了规范物业管理行为，推动中国物业管理健康有序的发展，必须加快物业管理立法的进程。
2、 严格公司资质审批程序，杜绝一哄而上，各自为阵的现象发生。扶持重点、较大规模公司的健康发展，鼓励和引导物业招标工作的推广，使合格的、有实力的物管企业脱颖而出。管理是商品，把接受更多的委托看成是市场竞争主要目的，从而使这种外界的压力能转变成激发职工团结一致、奋发向上的动力，从而创造出中国的“管理名牌”。
3、 下力气，狠抓从业员工的培训工作，员工培训是物业管理市场竞争的核心“软件”，“万事人为本”物管企业的发展必须要有一大批专业人才，培训人才是物管企业经营战略。
逐步建立和培养企业文化，从表层抓员工着装、仪表、言谈及办公秩序等，从深层上要逐步建立起企业精神及行为标准，这是一项系统工程，需要下大力气去落实，通过创立和建设企业文化，使它成为全体员工所共同拥有、互相认同的行为方式及思想方法，从而产生一种凝聚力，使他们不仅愿意投身于企业，而且同心同德地去维护企业的形象和利益，这是一种巨大财富，是企业发展的动力。
4、 要逐步建立相对统一的地区物业收费标准，收费政策依据及收费标准核定程序等相关法规急待出台。特别针对物业管理难点、热点问题一定要拿出相应的政策依据和解决办法，政策、规定必须要有一定的可操作性和强制性。
5、 物业管理是一项需要全社会的参与、监督，才能得以健康、顺利发展的事业，我们要尽可能的争取政府优惠、扶持政策的落实，进一步加强同治安、消防、卫生、计划生育、民政等部门的协作，寻求社会各界的支持，协助政府进行社区管理。
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