物业费催收绝招

一、几十万、几百万，收不回来，你算算，一年将损失多少贷款利息和存款利息？

如果将来收不回来，你将损失多少钱？

呆账死账≠利润

二、物业公司消极应付，拖欠物业费的业主会感动醒悟？不可能！！！

其他业主跟风不交、恶意不交，巨额资金压力，最终只能弃管!

三 、你还敢“拖”吗？

（一）8年怠于催收物业费物业起诉只讨回2年

京华时报讯（记者裴晓兰）李先生入住8年来拖欠物业管理费万余元，今年被物业公司告上法院追缴。近日，丰台法院认为物业公司怠于催收物业费，超过诉讼时效，部分驳回了物业公司的诉讼请求。

物业公司诉称，公司对李先生居住的小区实施了规范的物业管理，为李先生提供了完善的物业服务，但李先生自2004年11月12日起无故拖欠物业管理费,起诉其支付2004年11月12日至2012年11月11日的物业费共计1万余元。 李先生辩称，他买的是二手房，未与物业签订任何合同，是物业公司失职；物业提供的服务不合格，且多年来从未向他催收物业费，其起诉2011年之前的物业费已经超过诉讼时效。法院认为，李先生和物业公司已形成事实上的物业服务合同关系，应交纳物业费。因物业公司未能证明其曾向李先生连续追索（内部催款通知书往往无证明力）物业费，可认定物业公司明显怠于行使权利，法院采纳了李先生关于诉讼时效的答辩意见，物业公司提供的物业服务存在瑕疵，法院对其有权收取的物业费予以酌情扣减。综上，法院判决李先生给付物业公司2011年和2012年的物业费共计2440元。

（二)业主跟风不交物业费物业公司胜了官司却笑不起来

因华侨城景华苑小区一家门面房租户拒交物业费，近日华侨城物业管理有限公司将其告上了滨湖区法院，最终赢得了官司。不过胜诉的消息还是没能让物业公司负责人孙昱轻松起来，因为欠费的人还非常多，他们不可能一个一个去起诉。（来源：《江南晚报》 作者：练维维）

四、您的催收工作效果如何，是否成功？

1.队伍是否专业？2.方式是否科学、和谐？3.成本收益比例是否划算？

4.效果是否明显？5.矛盾是否能有效化解？6.是否解决了业主的脑袋问题？

五、物业费催收方法对比

催收人 对比点	物业公司员工	物业公司法律顾问律师	物业律师团
关心重点	业绩提成	赢官司，律师费	化解矛盾，调解回款，创造和谐
成本分析	工资+保险+费用+提成+劳动用工风险+效果差〉35%	律师费+办案费+案件提成+执行难〉38%	零投入:律师费为0、办案费为0 （呆账死账是成本吗？是利润吗？）
回款周期	无限期	简易程序3个月，普通程序6个月，很可能延长至1年以上	2个月或6个月 专业之事，专业人做得更好！
效果分析	1.不专业，方法不科学，直接激发矛盾，搞僵关系。 2. 正常应收款都变成呆账死账。	1.一个人作战 2.直接激发业主和物业公司的矛盾 3.效率低下，不可能全部都起诉至法院 4.执行难	1.第三方律师出面，更具有说服力。 2.贯彻和谐原则，“法律调解”运用得炉火纯青，调和或化解矛盾，促进和谐。 3.采取规范化、科学化、法律化运作模式，统一运作、精细分工。律师、律师助理团队肯定比几个人厉害！ 4.通过普法，解决业主脑袋问题。

六、案例

2007年，A房地产公司选聘其子公司AA公司为其开发的B小区提供前期物业服务。AA公司为B小区提供了物业服务，但自2009年始，20%业主拖欠物业费800多万。2013年AA公司准备起诉60户，法院只受案4户，且采纳了被告关于诉讼时效的答辩意见，只支持近2年的物业费，且认为部分服务不到位，故对其物业服务费予以酌减，按70%的比例收取。

王武（化名）为B小区别墅区业主（该省很有影响力），房屋面积为550.9平方米，于2009年8月8日收房入住后，自2010年7月开始，停止缴纳物业费，截至2014年5月31日，共计欠缴物业费59554元，经多次催缴，仍拒绝缴纳。2014年，AA公司将欠费打包给我们催收。王律师短信告知王武已受案，后打电话给他，他不接或挂断。某日，他接了电话，说房屋存在严重质量问题，且物业服务不到位，态度极其强硬。几天后，他说去法院告我吧。不久，他说你跟我的律师联系。王律师便联系了他的法律顾问张律师。张律师声称毕业于某著名大学（法学博士），有深厚的人脉关系。王律师说物业费官司，90%以上的都是业主败诉，分析了各种利害关系。他们动摇了，王律师趁机去送达律师函，对王武动之以情，晓之以理，释法说理，诱之以利等。次日，他去交清了物业费。