案情简介：2017年4月24日，巨浪公司(甲方)和冯某(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积67.18平方米，总房款为147万元。
合同第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付(包括房产交接和房产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金”。
合同签订后，冯某共计支付房款114万元。在2017年12月31日，因系争房屋属于商业办公项目清理整顿范围，被限制交易，巨浪公司客观上无法办理过户手续。后，双方合同解除。
法官观点：
冯某与巨浪公司之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。
冯某已经向巨浪公司支付了大部分房款，但系争房屋却因不符合商业办公项目要求而被限制交易，无法按约过户。因合同客观上无法继续履行，冯某有权解除合同，并要求巨浪公司承担相应的违约责任。关于冯某主张的赔偿金即解约违约金，因违约金兼具惩罚性和补偿性功能，考虑到合同履行程度、冯某的付款情况和房款利息等实际损失、巨浪公司违约情形等因素，一审法院酌情将该项违约金调整为15万元。对其主张的逾期返还房款的利息损失和逾期违约金，因上述解约违约金已足以弥补冯某的损失，故对该两项请求，法院不予支持。
案件来源：上海市第二人民法院(2019)沪02民终10771号
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