业委会选举，最重要的就是小区治理文件的制定，最重要的是《议事规则》——小区内议事决策的基础。
很多小区选举时偷懒，将别的小区的议事规则拿来稍微改改，然后提交业主大会表决通过。但如果不注意，这份《议事规则》，很可能就是小区最大的障碍。
大致可能的情形有：
1、表决时计入多数决规则没有设定。如果小区议事规则没有该约定，则业主大会时已发放但未收回的表决票，不能计入多数业主意见，小区要通过大会议案会相当困难。
2、未授权业委会对外维权。虽然已有法律法规认可业委会可以以全体业主代表的身份提起诉讼维权，但是在实践中，还是有很多的被告会提出质疑。认为业委会没有取得全体业主授权，起诉主体不合格。
3、已有授权业委会对外维权，但又自行设定了苛刻繁琐的维权手续。比如规定要召开业主大会进行表决，或是召开业委会会议，由三分之二的委员表决通过。
4、对于地下车位及摊位是否计入表决面积没有明确。这个事项属于自治内容，可以计入也可以不计入。如果没有明确不计入表决面积，则业主大会难度会相应增加不少。
5、对于业委会的单次使用公共收益的金额授权过低，导致业委会无法做事。该约定内容的出发点当然没有问题，目的是防止业委会随意花钱。但是卡得过死，业委会就没办法开展工作，每做一件需要花钱超过授权都得召开业主大会取得授权，活没法干。
6、设立了复杂的机构，层层监督业委会。有些小区，参考公司治理模式，除了设立了业委会，还设置了楼栋长会议，监事会。甚至还设立了顾问委员会。业委会想要做点事，得征求其他主体的意见。婆婆太多，也没法做事。
7、其他自己给自己捆绑的条款。
大家可以看看本小区的议事规则，是否存在类似情况。如有，建议对相关条款进行修改；正在制定议事规则的小区，最好也重新梳理一遍已有条文，尽可能让业委会既能够有约束，又能做到充分授权。便于今后小区业委会开展工作，维护全体小区业主的共同利益。
作者简介
钟北斗律师，2006年通过国家司法考试，2008年正式执业至今。现为江西冠城律师事务所执业律师。
擅长：企业法律顾问、小区业委会选举、民商事纠纷处理。
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