微刊 | 企业租用民宅，房租与税金如何做账？

微刊（第 99 期）

企业租用民宅

房租与税金如何做账

作者：袁国辉

作者简介：袁国辉，高级会计师，微信公众号“指尖上的会计”、千聊“会计微课堂”创建者，主要研究方向为管理会计在企业的运用、华为的财务管理模式，著有《企业财务风险规避指南》《财务精英工作法》，现主要从事会计培训与财务管理咨询工作。

企业租用个人的房子，现在不是什么新奇的事情。租住的房子有的用作员工宿舍，有的作为高管或外派人员的安置住所，都是正经的用途，自然房租也应是企业用于生产经营的费用。问题是，做会计账务处理时房租费用也有麻烦——房租发票。 

（一）发票的处理

房东个人不能开发票。企业交付房租后，要想在企业所得税前扣除房租费用，需要说服房东去税务机关代开发票。这时，房东多会不情愿。想想也是，谁愿意耽误时间跑税务呢？一般房东会以此为由，要求房租半年付或年付，发票一次开足。因此，房租费用多带有预付款的性质，取得发票后需按月分摊进费用。

【例1】某企业租用民宅，税后月租金4000元。企业不要发票，以租房合同与房租收据作为佐证，会计在做账时租金作为费用正常入账，但在申报企业所得税时，这笔房租费用不能在企业所得额前扣除。会计分录为：

借：管理费用——房租                4000

       营业外支出—代付房租个税         640

       贷：银行存款                            4640

企业替房东缴纳的个税计算公式为4000×（1-20%）×20%=640。

还有一种不合规，但很常见的处理方式：使用替票报销房租。这种做法既不合法，也不合规，税务风险极大，企业须避免采用。

（二）税点的处理

理论上，代开房租发票涉及增值税、附加税、房产税。各地税务基于居民个人出租房屋的特殊，对房租设定了综合税负，一般为5%~6%。房东到税务代开房租发票时须先行完税。房东的个税则由租房企业代扣代缴。名义上这些税应由房东承担，但实际操作中往往由企业负担。

【例2】沿用上例，如果房东不承担税点（综合税率5%），要求月净租金4000元，税点该如何处理呢？以下两种方式可供选择。

第一，签合同时把房租做高，税点让房东承担，但要保证房东净租金为4 000元。本例中含税房租可签为5000元，其中238.10元为应交增值税，房东个税761.90元【（5000-239.10）×（1-20%）×20%】。会计分录为：

借：管理费用—房租                      5000

       贷：银行存款                               4238.10

              其他应付款——代扣代缴个税     761.90

借：其他应付款——代扣代缴个税         761.90

       贷：银行存款                               761.90

第二，公司代为支付税点，含税房租为4000元，公司代交116.5元增值税。综合税的计算依据是4000×5%=200元，个税为（4000-200）×（1-20%）×20%=608元。需要特别提醒的是，公司代房东支付的增值税不属于企业正当的生产经营费用，需记入“营业外支出”科目，且企业所得税前不能扣除。会计分录为：

借：管理费用—房租                   4000

       营业外支出—代付房租税金    200

                        —代付房租个税    608

       贷：银行存款                          4808

（三）哪种选择更有利

从直接付现金额看，不要发票时付现最少，只需4640元；由房东承担税点时付现最多，需5000元。

从节税角度看，不要发票时4640元的房租和代付个税均不能在所得税前扣除。房东承担税点时，5000元房租均可在所得税前扣除。企业承担税点时，4808元费用中只有4000元可所得税前扣除。

综合付现成本与税负成本，不难看出，做大租房合同金额，由房东承担税点对企业更有利。