专家说：坚决不能取消房屋预售制，因为老百姓会买到更贵的房子！
对于购房者来说，即使买贵了，也总好过买到烂尾楼。你不现房销售，我就用脚投票不买了。
最近一个月来，已有山东、四川、安徽、河南4省明确现房销售试点。
其实不用试点，现房销售也是水到渠成的事！
是否取消预售制，与现房销售并不矛盾。因为期房卖不掉，自然会转化成现房。
除非中途烂尾了！但在卖给消费者之前就烂尾，总好过卖给消费者之后再烂尾。
2022年底，全国100个城市新建商品房库存总量5.3亿平方米，去化周期长达18.9个月。
房子不好卖了，成为买方市场。
购房者当然会优先考虑现房，一来没有烂尾的风险；二来还可以货比三家，避免遇到糟心的质量问题。
预售制节约了开发商的融资成本，似乎有利于降低售价。但开发商不是慈善家，能卖10万一方的，绝不会只卖9万5。
近期看货币，中期看土地，远期长期看人口！无论专家们说得多么天花乱坠，房价本质上是由供需关系决定的。
预售制非但没有抑制房价，反而成为高房价的助推剂。
有了预售制，开发商可以提前锁定销售收入，有了更充足的现金流，再去疯狂拿地，推升了地价。
各地不断诞生的地王，带动周边二手房市场上涨。
二手房的上涨，又促使新房价格上涨，反过来助推了地价。
这种“良性循环”，提升了整个社会的房价上涨预期，产生恐慌性抢购。
本来打算几年后购房的人被裹挟提前入场，有一套房子的家庭又去抢购第2套。
在房价不断上涨时，开发商越早卖越吃亏，不自觉地拖慢了建设进度。
他们拿着应该建房子的钱去投更多的地，摊子越铺越大，用只能建一栋楼的资金同时建几栋楼。
大家掏空了6个荷包，再加上30年按揭买楼。但人口就这么多，购买力总会见顶的。
这时，开发商才发现没人接盘了，已经预售的房子没钱建好，干脆摆烂跑路了。
在各个环节中，地方政府早已拿到了卖地收入，开发商拿到了全额售楼款，银行也拿到了优质的按揭资产。
最无辜的就是购房者，明明没有任何违约行为，却扛下了所有，拿不到房子还得继续月供。
于是，有人不干了，声明集体断贷。
还没入坑的人，难道还敢再买期房吗？
所以，开发商不想现房销售也得现房销售了。
根据科斯定理，经济的外部性或者非效率可以通过当事人的谈判而得到纠正，交易成本越低，纠正速度就越快！
换言之，只有各方都能互惠互利的机制才能长久维持下去，否则受损一方用脚投票，市场产生自我调节。
预售制本身设计得很不合理，将所有风险都推给最弱小的购房者，最后变得难以为继。
购房者当然没法直接和其他三方直接对话，但他们的断贷声明会迫使预售制无法运行下去。
一方面，银行原本最优质的按揭资产可能会变成不良资产；更重要的是，潜在的购房者受到了警示，不再接受期房。
于是，保交楼和现房销售也就顺理成章了！
由于交易成本太高，这个纠错过程十分漫长，损耗了大量的社会资源。
而作为最弱势的一方，购房者承担了大部分纠错成本！
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