过去的十多年在地产行业有幸看到了房地产的大发展。苏州、南京这样的城市房价由三两千涨到三四万甚至更高的地段比比皆是。身边有很多普通人买房子让自己的资产增值几倍甚至十几倍的案例。
我个人经历过买房，但回头想想并没有很好地抓住房地产发展的红利。这里面有个人经济能力的因素，也有意识层面的原因。
面对高昂的房价，普通人的机会还有多少？站在这个时点思考一下房地产未来的发展，提醒一下自己。
1，刚需新房快速增值的机会少了
刚需新房增值机会减少的原因是房价上涨的太快太高，本质上还是因为地价上涨太高，毕竟住宅储备用地在逐年减少。
很简单的道理房价由5000元/平米到2万元/平米，上涨4倍是比较容易的。但房价由2万元涨到6万元，仅仅是3倍也没那么容易。虽然二者涨幅的绝对值，按100平米计算后者收益400万要远远高于前者150万。
但2万元的房价，已经筛掉城市里一大部分的低收入人群了，并不是所有人都有机会触摸到这样的机会。
另一个角度，一些城市的租售比已经接近或超过1：500。租售比（租金：房价）的大幅上升也能看出高价房房产投资价值已经相对变小。一个很直观的数据，房租越来越难覆盖贷款的月供。
当然郊区或主城外还会有价格相对较低的住宅，但这些地段毕竟距离市区太远。能够看得见的未来，这些地段未来上涨的空间很难出现过去十年城市里房子上涨的幅度。
2，有房住向住好房过渡
过去20多年房地产的发展，越来越多的人已经从居无定所到有所居。有人说我们的孩子成年后两家人结合，会有至少三四套房子，甚至更多。这也许是个事实，但还有另外一个事实，那就是眼下这些房子中好房子并不多。
随着家庭结构由两口之家向三口之家或者三代同堂转变，改善型的住房需求会越来越多。人们从有房住向住好房过渡是个必然的趋势。这也符合人群对刚需、首改、再改、终极置业的需求变化路径。
什么样的房子是好房子？首先是地段（比如学区、商圈周边）、其次是配套、再就是小区的规划、房子本身的尺度与功能设计以及物业服务。
中国的人口红利也在渐渐消减，房地产发展这些年，婴儿潮一代是买房的主力人口，在看得见的未来恰好这一人群也会是改善居住需求最大的人群。这个人群在整个社会占比最大，住好房也是他们的需求，相信这会在一定程度上催生改善住宅的投资机会。
3，商业地产的机会
居住区周边会随着入住人群的增加，需要一定的商业丰富和满足居住人群的生活。以往商业先行的项目往往因为没有人流支撑而开发乏力。但如今大量的住宅已经吸引了足够的消费人群。
可以想象，原来的地产开发商会从以往的住宅地产为主，逐渐向住宅和商业地产并举的方向转变。这也是为什么这几年出现了越来越多的文化地产、养老地产、主题小镇的原因。
对于地产商，住宅+商业是接下来的大方向，但对于普通人呢？关注一些成熟居住区的商铺机会可能胜过住宅。
4，住宅还有哪些机会？
进一步购买改善型的期房，即使用足资金杠杆，对资金的总量要求依然不会低，并且高总价的房子，月供也会是很大的一笔支出。
郊区偏远地区的房子虽然价低，但增值空间长期看也很难超越过去的涨幅。那么怎么办？现金充足的情况下，当然首选好地段的改善型好房子。
对于资金有限的刚需人群，关注一些价格适中成熟小区的存量房，购买后翻新装修，这样的方式不论是自住或投资都更便利，进可攻（转为售）退可守（转为租）。当然，也有一些城市受限价影响，新房价格低于二手房。
小结：
长期来看，人口输入型的城市，房价上涨的趋势不会下降。人口聚集地的商业，尤其是以服务业为主的基础配套是居住人群的刚需，并且这部分商业很难被互联网商业替代。房价越来越高，购买存量房可减少资金投入后的等待期。
房地产的大势走向了下半场，但人对房子的需求不会降低。
一点思考，留个记号。
PS:判断人口流入还是流出，有个简单的方法，看春节时的人口变动。春节人口变少的城市多半是人口流入型的城市。
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