抢救了这么久，楼市仍未脱离危险！
为了拯救楼市，全国范围内基本上全面放松了，各地政策更激进，八仙过海各显神通，出现了各种匪夷所思怪诞行为：
建业小麦换房、建业大蒜换房、新城西瓜换房、保利买房送土猪、广西买房送工作、广西公务员进村卖房
……
卖房行为有多奇葩，卖房就有多困难。
跟以往相比，这次卖房显得格外困难。以前，只要降首付、降利率等救市政策出台后，房地产就会迅速企稳，进入过热状态。
而现在，楼市仍然相当冷清。
01
楼市寒冬：数据仍处深度下滑区间！
看几个楼市数据：
1、房地产销售：降幅20-30%。
1-5月份，商品房销售面积同比下降 23.6%，增幅继续扩大；
5月份，商品房销售面积当月同比下滑-31.77%；5月份，百强房企操盘面积同比-53%。
5月份单月销售数据，虽然下滑幅度较4月份有所减小，但是仍然处于深度下滑区间，这说明数据仍然很差。
2、房地产投资：降幅30%-40%。
5月份，房地产开发投资完成额当月同比为-7.81%，较前值上行2.26个百分点，连续3个月负增长。
5月份，房屋新开工面积 当月同比、房屋施工面积当月同比、房屋竣工面积当月同比分别录得-41.85%、 -39.68%、-31.27%。
虽然5月份房地产开发投资数据，并没有全面恶化，但是仍然处于深度下滑区间，数据还相当差。
3、房地产金融数据：降幅20%-30%。
5月份，房地产开发资金来源合计累计同比录得-25.80%，较前值下行2.20个百分点，创1998年7月有数据记录以来新低。
5月份单月，房地产开发资金来源合计当月同比录得-33.39%，虽然较前值小幅上行2.15个百分点，但是依旧处于深度负增长区间。
5月份，中长期贷款虽然增加了1047亿元，但是同比少增3379亿元，贷款数据仍然没有回归常态。
4、土地数据：降幅50%。
据中指研究院统计， 今年首批集中供地延续去年第三批的缩量态势，推地宗数进一步降至487宗，成交同步降至414宗。
成交的土地面积和规划建筑面积也延续回落，相比于2021年首批集中供地分别下降67%、66%，成交金额相比2021年首批下降54%。
大家可能看到土地溢价率有所提升，但是要清楚，这个指标现在没有意义了。
因为当下参与土拍的，基本上是国企和央企为主，民企基本上退出了舞台。
央企和国企拿地，无非是资金从左手倒右手，都是游戏。
地方政府为了维护面子，甚至让国企和央企，在没有竞拍对手的情况下，主动提高土地拍卖价格。
5、周边数据：全面下滑。
房地产周边数据，比如水泥和建材价格，也持续下跌，跌幅不断加大。
6月份的具体数据尚未出台，但是根据30城房地产销售数据推测，总体销售仍然不乐观。
总结一下：
从数据来看，5月份楼市数据，部分继续下跌，部分止跌，但是这些数据还是处于30%-50%的下降幅度，总体上看比较冷清。
房地产寒冬，仍未过去。
02
严重缺乏信心 三底均未出现！
一个完整的熊市周期是，政策底—情绪底—市场底。
这一轮楼市周期，从去年9月份就开始放松政策，先是个别城市，个别区域放松，然后大面积范围放松。
但是，为什么大多数城市销售还在下滑，市场底没有出现呢？
原因一：政策底尚未出现，还有继续放松空间。
客观说，虽然全国主流城市都放松了楼市政策，但是每个城市楼市放松幅度是不一样的。
热点城市相对严格，北京、上海等城市，购买首套房、二套房的首付比例还有下调空间，贷款利率也有下调空间。
此外，限购、限售等措施，也尚未大面积移除，热点城市想要稳楼市，还是从人才和户籍放松的渠道来实现。
比如，6月28日，上海发布2022年应届毕业生落户政策，上海高校的应届毕业生可以直接落户，而且一年两个受理批次，较以往新增一个批次。
所以，虽然从去年9月份开始放松政策，但是在“房住不炒”的思路下，政策放松小步慢跑，有些热点城市还不敢用救市的大招，比如放松限购、降低首付等等。
针对开发商的，融资三道红线，仍然束缚着房企，导致所有民营房企一直处于违约和破产的边缘。
原因二：预期已经扭转，情绪底尚未出现。
这一轮房地产，最大的特征是什么？信心严重不足。
表现就是，当下购房者主要瞄准的就是现房销售，期房销售的占比迅速下降。
为什么？强大如恒大，也免不了倒下的命运，大家都担心，烂尾。
只要大家还担忧烂尾，就说明房企状况堪忧；只要房企状况堪忧，情绪底就不会出现。
情绪底，是房地产的一个关键环节。
房地产救市，一个关键的环节就是，购房者信心起来，然后开始行动，刚好出台的刺激政策，都满足了购房者需求。
现在的问题是，购房者信心没起来。为什么？
经过这么久的楼市调控，大家开始相信，“房住不炒”是认真的，不是说说而已。
房价全面上涨的预期，几乎被打残了。现在，大家的预期是，房价可能会上涨，但是只局限于个别城市，以及个别楼盘。
就像炒股一样，个别板块和个别股票会上涨，但是并非所有股票都上涨，指数也不会大涨。
这种预期之下，刚需客不着急，投机客不入场。
当下的楼市政策，都是针对刚需和改善型购房者，并不支持炒房客，这也会阻碍炒房者入场。
我们前面文章说了，刚需客支撑不了楼市，炒房客才是楼市的救星。
因为，当下有能力、有钱购房的人，都是些炒房客，真正的刚需人群，手里根本没钱。
原因三：没有龙头，没有逻辑，市场底未出现。
在历次楼市周期中，地产起来的时候，都有一个主线。
比如，深圳等龙头城市率先崛起，上海、北京一线城市接力，然后蔓延至杭州等新一线城市，最后三四线城市崛起。
再比如，由于棚改货币化，三四线城市房价率先雄起，一线城市迅速响应，最后带动二线城市起来。
……
总之，每次楼市崛起，都会有一批龙头城市，然后带动整个市场。
现在，在房住不炒的思路之下，有能力当龙头的城市（比如库存低、人口流入，居住压力大）不敢使用极端措施刺激楼市，不敢当龙头；敢当龙头的城市，又没有能力当龙头。
没有龙头就没有主线逻辑，没有主线逻辑就没有牛市，市场底尚未出现。
中国楼市，每次都是大起大落，从ICU到大保健夜，然后从大保健到ICU。
无论是刺激政策，还是抑制政策，都是越来越猛，剂量越来越大。
所以，尽管救市政策出台了这么多，楼市仍然未走出危险期。
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