房地产的商业模式

  有一次，王健林参加访谈，主持人问：你们哪来那么多的钱，来建设大楼呢？王是这样说：这个广场，假如总投资50亿的话，我们自己的钱20%买地，买地这一部分钱是一定要拿的，买地办完四证，办完四证，就可以获得一部分银行贷款，这个时候的钱，就可以支持建设到可以销售的程度。

  这个时候呢，我们和银行两者相加的钱，大概占总投资的50%。而支持这个项目建成的大部分钱，来自于于预售。

  老王说的是大实话。说起房地产，我们都知道不就是盖房子吗？但是在专业人士里面，房地产市场又可以细分为商业地产，个人住宅市场，租赁市场。

  老王的万达，主要做的就是商业地产。同样是地产，商业地产和个人住宅的经营逻辑是不一样的。

  一个城市的万达城市广场，代表着一个综合娱乐消费场所。所以商业地产，首先人流量得大，然后才能对外招租。万达在业界的口碑，以及在消费者心目中根深蒂固的印象，得以让万达城市广场的运营形成了一个正向的循环。

  万达开到哪里，哪里人流量就大，商户能赚到钱，所以抢着入驻。

  而个人住宅的背后，则包含了居住，教育，医疗等需求。个人住宅市场蓬勃发展的三十年，正好和我国城市化进程吻合。

  有一次，朋友说他可能永远不会加杠杆去做投资。于是我说，我们所知道的很多大公司发展起来，都是一定程度用了杠杆。房地产公司就更厉害了，大部分是用别人的钱做生意。

  恒大爆雷，就是负债太多，杠杆加太猛了。所以房地产行业，最担心银根紧缩，融资渠道受限，进而导致资金链断裂。

  其实资本玩转房地产，还有一种模式，即捂地惜售。代表人物李嘉诚，早年间在国内买下很多地块，有些没怎么开发，或者缓慢开发。这些年，李嘉诚陆陆续续抛售了不少地块。李捂地一捂就是一二十年，眼光和格局令人叹为观止。

  随着年龄和阅历的增长，以及我买房时也踩过一些坑，才明白对普通人而言，人生中的第一套房，真的是刚需。刚需是不必考虑房价涨跌的。