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最近将18年以来的物业问题系列的整理一下，本文写于2018年，现结合一个模拟的业委会成立困难的案例（即筹备组因组成成员产生争议难以继续开展工作）的工作建议和之前文章的整体思路进行整理、校对如下：
工作建议：
良好的开端是成功的一半，筹备组的能否稳妥成立决定了后期工作的顺利与否。目前的问题在于筹备组未经充分准备达成法定条件，便过早公示，使目前工作陷入两难。
考虑到实际工作中xx小区业主的现实情况，可以预测到对于筹备组组成人员的异议只是一个开始，其后的议事规则、决定事项必然会有不断的争执和主张。在目前准备工作难以完善的情况下，急于召开大会反而会产生更多的问题。根据目前的问题，以将利益之争引导为规则之争作为核心思路，我提出以下几个建议以供参考：
第一，就对筹备组成员有异议这一问题，由于之前筹备组名单公布的较为仓促，对于成员资格的争执更多带有利益之争而非规则之争的色彩。目前有两个思路：
第一个思路是参照下文“如何解决筹备组业主代表产生的难点”重新成立筹备组，把筹备组如何产生的标准公开化、透明化，但难点在于没有明确法律规定情况下，谁决定重新成立筹备组就会是谁承担相应责任。
第二个思路是在处理其中一名筹备组成员退出问题时借机将筹备成员的选拔标准透明化、公开化，比如可以公告需要补选一名筹备组代表，条件有若干，投票人的范围和投票时间为什么时候（需认真斟酌下具体的投票流程，并且认真考虑是否将筹备组的工作方式，比如组长一票否决、少数服从多数的规则顺势公示？为了避免消极抵抗，是否公示筹备组成员经通知开会不来多少次取消资格，或者来的人和票数都过总的半数即为筹备组的有效决定？），那么通过补选这一过程，就把筹备组代表产生的条件公开透明化，并尽量将后续会议过程中会出问题的地方提前把规则公示出来，以免不断出现新的难题。
回到人选异议，在公示之后，如果之后有其他人提交书面异议，则可以从是否真实、是否符合我们公告的选拔标准来处理，将利益之争引导为规则之争。
第二，对于目前的时限问题，我建议再次书面向建设单位（也就是开发商）通知报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
同时应向主管部门书面反映这一问题，也即近三个月经多次催告建设单位仍然不提供筹备大会会议所需的文件资料，导致筹备组无法按照《业主大会和业主委员会指导规则》进行公示相关资料，进而导致业主大会难以顺利筹备和举行，请求主管部门对其进行责令整改。在留好书面证据，甚至公示催告通知的基础上，在期限满前，可以酌情决定是否公示一旦开发商报送材料，筹备组工作就会尽快确认业主身份并进行下一步的工作。
情况反映大概的内容仅从法律角度考虑的初稿见下，但还需进一步斟酌修改：
xx区xx局：
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条的规定，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，这也是召开首次业主大会的前提条件。
但是xx小区的建设单位虽经多次催告，至今不按《业主大会和业主委员会指导规则》第八条的规定提交相关材料，致使筹备组难以确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，更导致后一步的工作难以进行。现特请求贵局根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十条责令xx小区的建设单位限期改正，以使因其不予配合导致无法推进的筹备工作能够重新进行下去。
xx业主筹备小组
2018年x月xx日
实践中，筹备组成立之难主要体现在筹备组中业主代表产生困难。造成这一结果的原因有很多，有的是因为开发商的代言人欲图利用规则维护既得利益；有的是因为部分业主对筹备组这一角色的理解偏差；也有的是因为个别业主掺杂个人利益来参与筹备组的工作。
但根本的原因还是地方法规中对筹备组中业主代表如何产生的规定是一片空白。在当今法治政府的要求下，政府无论如何选择，都没有相关依据。政府唯一能做的就是引导、协调。
当然，筹备组成立除了业主代表产生困难外，实践中还存在物业公司或开发商代表拒不参加筹备组的情况。这里又体现了物业管理的短板。
物业管理条例是规定物业公司或开发商必须参与筹备组和配合工作，但是，对违反这一规定的行为，条例没有相应的处罚规定。这个短板导致个别开发商明目张胆不参加筹备组。这种明显利用法律漏洞的行为，也是造成筹备组难以成立的原因。
如何解决筹备组代表产生问题，各个小区情况不一样。关键是先定标准，定好标准。
筹备组的成立又是业委会的开局。万事开头难，筹备组成立直接关系业委会能否成立顺利成立，筹备组成立之难直接折射出业委会成立之难，折射出各种利益之争。
然而，成立筹备组的前提和核心就是产生代表。遗憾的是现行管理办法对筹备组代表的产生 没有明确性规定，特别是对于实践中争议的代表产生问题，无任何规定。
在邀集业主成立筹备组的过程中，很有可能出现如下一种情况：“你选谁都会有意见，所以代表难选。”解决这一问题的核心思路是让规则选、制度选。
筹备组组长要先定下挑选的标准，按照这个标准选。根据规则和标准产生筹备组业主代表后，即使落选业主代表有不满意见的，也属于对规则的完善和讨论。
比如可以提如下的标准并提前在小区公示，给出一定时间的异议期（说明必须书面提交异议）：
(一)必须在小区生活和居住，且日常工作地点不得在丽江以外；
(二)代表数量要在男女性别和楼栋之间保持平衡：
(三)与小区公共利益之间无利害关系；
(四)筹备组成员不得有直系和旁系亲属参与业委会候选人竞选。
(五)在遵守上述规则下，由全体符合条件的报名参选人共同无记名投票选出筹备组的代表。
规则不一定是这五条，但核心是秉持公平、透明的原则，把条例赋予社区工作站选人的标准制度化、透明化，把人事、利益之争变成规则之争。利益之争不是坏事，关键是要按规则争。这也是规则的本质，规则就是定分止争。同时，对于哪些人有投票权、如何进行投票也应当一并进行公示，而之后筹备组的议事规则（表决、缺席等问题）也应当尽量一次进行公示。
筹备组内部的决策是采用组长负责制?还是采用少数服从多数表决制?筹备组筹备活动能否被中止?筹备组代表能否更换?如何更换?上述问题，法律规定完全是一个空白，这也是筹备组实践运作中的一些难点。
物业矛盾具有群体性、复杂、高危性特点。物业矛盾小则关系到小区的和谐与稳定，大则关系到社会的安定，具有高度的社会公共事件特征。因此，必须保证政府对物业管理矛盾介入和处理的主导权。当然，物业利益纠纷是基于建筑物区分所有权所产生的纠纷，是一种民事私权的纠纷。不但政府介入的深度和广度是有边界的，甚至要求政府的介入方式也是一种被动介入。换言之，政府不能代替司法机关对私权进行裁决和处分。政府的定位应以引导和协调为主。务必要把握业主自治与政府监管相结合的。
在关于筹备组议事表决机制的问题上。笔者建议采用组长一票否决制下的少数服从多数的综合表决制。也就是说，对于筹备组议决事项，除应获得出席代表过半数同意外，还必须是组长不反对方可通过。如果一个事项没有过半数筹备组代表同意，不得通过。如果组长反对，即使某事项获得过半数代表的同意，该事项也不得视为通过。
这一制度设计要点在于，采用少数服从多数的表决方式，充分尊重和相信业主的自治。同时，这一制度设计赋予组长一票否决权，不但充分体现了政府对物业管理的监管权。而且体现了政府监管权的被动性特征。
政府只有一票否决权，没有一票通过权。政府只能否决提案，不能单方通过议案，具有明显的被动性。而且，这两种制度设计的融合，实现了政府监管与业主自治的平衡，实现了业主代表与物业公司代表的利益平衡，实现了各方利益的和谐。
愿大家生活顺遂，法内求平。
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