| 建议适当降低房屋出租税负 |
个人房屋租赁市场日渐兴旺，其中大多是以从事经营活动的纳税人为承租方的营业用房出租。由于房屋租赁市场点多面广、分散隐蔽等种种原因，大量的房屋出租行为长期游离于正常的税收征管之外。营改增以后如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前税收征管工作必须面对的问题。
税收政策可操作性不强。房产税暂行条例明确了房产所有权人不在房产所在地的，由使用人或房产代管人缴纳房产税。但是未对承租人的相关义务进行明确规定，承租人拒不提供、不据实提供房产所有人的信息或者拒绝代收相关法律文书时，又不能强行要求其配合税务机关工作，缺乏硬性的税收执法依据。
寻找纳税主体难，信息难以掌握。办公用房、住宅用房的出租行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少或者承租方不需要以票做账时，税务机关一般很难及时发现。
由于现在的房屋租赁合同一般是一年一签订，其租金是随行就市，水涨船高，税务机关向房屋出租人征了税，出租人将税金转嫁到经营者身上，提高房屋租金，所以承租方以无法与房东取得联系为由或提供的房东联系方式虚假有误，不愿向税务机关提供房东的相关信息，有一定的抵触情绪。
税源难以摸清，计税依据很难确定。由于房屋出租分布面广，承租人、出租人又来自四面八方，税源零星分散，加上有些租赁双方采取口头协议、现金支付的形式，不开具税务发票，也没有什么账簿可查，税务机关对租金收入的取证、核实相当困难。
房屋出租涉及税种多，税负偏高。目前房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得税8个税费种，涉及税种多、税负偏高。特别是针对出租非住房类房产税按不含税收入的12%，个人所得税适用20%税率征税，偏高的税负增加该项税收征管工作的难度。
笔者建议，制定房租价格评估体系，定期公布调整计税租金。与相关职能部门协调沟通，结合各地区经济社会发展情况，根据房屋的地段、楼层、面积、用途等划分等级，制定相对合理又与市场租金比较接近的门面房税收征管基准价，分别核定单位面积最低基准租金价，按基准价核定征收各项应纳税款。对于房屋租金明显低于计税租金标准又无正当理由的，则按计税租金标准征税，以避免房屋出租计税价值的随意性和不公平。
完善税源监控机制，及时掌握房产租赁信息。进一步加强和完善房屋出租税收管理，开展辖区房屋出租税源清查，全面清查房屋出租情况，逐户逐项登记造册。建立电子台账，对于个人经营用房出租户，可结合每年的税务登记验证或换证工作，通过对纳税人的经营场地（房屋）产权证、营业执照、个人身份证等进行核对，凡房屋的产权所有人与实际使用人不一致的，责令其提供房屋租赁合同、发票等，强化房屋出租源头控管机制。
适当降低税负，促进租赁市场发展。个人私房出租税收征管难度大的一个根本原因，是房屋出租的税收负担偏重。适当降低房屋出租税收负担，根据地区经济发展水平及纳税人实际承担能力情况来制定适当的综合征收率，不但可以减少该项税收征管阻力，促进自主申报纳税，对于鼓励个人出租空置私房、激活房地产租赁市场，拓展房屋出租税源，促进房屋租赁市场的持续快速健康发展均有重要作用。
作者单位：青海省格尔木市地税局
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