浅析房地产借款费用资本化中存在的问题

（一）资本化起点的提前性

在现实生活中，不少房地产企业存在着支付资金购买土地后暂时未建造房屋实体的现象。这种现象理论上是不可以作为资产达到预定能够使用、可销售状态解释的。由于没有产生实质性的生产活动与购建行为，违反了借款费用资本化第三条规定。

出现这种问题时表明土地使用权不能从无形资产转为开发成本项目。随着我国土地使用权价款比例不断提高，30% ～ 50% 价款比例加剧了企业房地产开发过程中前期价款支付的成本。

考虑到市场变化及其他众多不可控因素的影响，企业将超过 1 年的房地产项目工程归为土地成本。基于这种理解，企业购置土地产生的借款费用自然理解为借款费用资本化的对象。这里的问题表现为企业将资本化开始的时点有所提前。

（二）专用借款一般性规定的局限性

在房地产开发活动中，为合理有效地控制成本和预估开发成本，一般都会在月末、季末进行会计核算。这里的会计核算会以未动用利息的存息和银行借款实际的利息费用之差计算开发成本资本化金额。

在借款利息金额发生资本化时，会计一般会用上一季末或月末积累的超过专项借款部分的开发成本加权平均数与其在一般借款中所占用的资本化比率相乘获取预估开发成本的结果。这里的累计开发成本中包含了其他的预估数及预付工程款项等。采用这种会计核算方式会出现资本化金额数增加的情况。

在多工程同时开发过程中，需要计算一般借款的加权平均利率和累计支出加权平均数。这种会计核算处理方式的难度较高。改用较高或最高资本化率进行核算时，依旧会发生资本化金额增加的问题。这反映出专用借款一般性规定的局限性。

（三）借款费用停止资本化起止点的局限性

在房地产开发活动中，还会存在分期开发土地的情况。这种情况受房屋种类、房屋销售状况、土地规模、规划限制、运营资金水平等因素影响，表现出前期大致完成后再进行下一期开发的特征。

实际上会计核算对这类情况可能会采取同期核算开发成本的方式。上述两种情况同时存在时，成本归集一般发生在房屋竣工结束后。这里的资本化开发解释为房屋竣工结束后。在发生这种会计核算情况时，也会发生资本化金额增加的问题。

实际上，房屋竣工后销售情况也是千差万别的，房地产开发企业资本化起止的时间也因此受到影响而表现出不同起止时点。如预售形式房地产商品只有达到预售标准时才会开始施工活动。

只有施工活动开始，才能申请预售许可证预售房屋。这里的预售房屋距离房屋达到使用状态时间较长，且存在不确定性。这极大地缩短了预售项目工程资本化周期和现房销售周期。出现这种情况只能通过费用化方式处理房地产项目产生的预售借款。销售为停止资本化时间时违反会计核算的一般习惯。

假定销售为现房作为停止资本化的时间，又会产生房屋达到已使用状态却仍然存在借款费用资本化的问题。上述情况反映出以开发产品的销售作为定义资本化停止时点存在一定的局限性。