小区车位紧张，地面一半却仍是“固定车位”，应该取消吗？

朋友家小区是05年建造的位于上海西南中环的普通小区，2010年买的房子。一直没住，2015年才入住。

入住后，物业就告诉他“小区地面已经没有固定车位了，只有临时车位，每天先到先得”，然而，朋友却发现，小区现有地面的所谓“固定车位”，全都是小区开发建成之初遗留下来的，第一波业主先到先得。

这些地面固定车位占整个小区地面车位的50%，只剩下50%是临时机动车位。

随着小区车子越来越多，地面50%的临时车位根本不够用，小区停车越来越难了。

小区居民经常发现，当他们无处可停时，这些地面“固定车位”却经常”空着但不让停“，导致他们很多车只能停在小区花坛草坪上。

小区居民很纳闷：”“固定车位”又没有买产权，每个月交的停车费钱和我们一样多。大家都是业主，凭什么他们有固定车位呢？”

那么，小区地面车位究竟应该不应该用来做”固定车位“呢？

一、小区地面车位一般不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用

我们都知道，小区停车位一般有两种，一种是在小区规划建造之时就计划专用作停车使用的停车位，这种车位一般设在小区地下车库、人防工程内，有产权、使用权车位之分。这种车位，是完全应当固定给产权人、使用权人使用的。

而另一种车位，就是这种数量不小的地面车位，地面车位在小区规划建造之时，并非用来停车，而是用于小区道路通行之用。后由于小区停车位紧张，才改变用途用于停车。那么这种停车位，根据《民法典》第二百七十五条规定，”占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。“属于业主共有，就意味着大家都能使用，并非某人特有。

2021年实施的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》第三条第二款也明确规定，”利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。”

因此，小区地面车位根据法律规定，属于业主共有车位，作为特点业主的固定车位使用，不仅侵害了小区业主的共同利益，也不符合相关法律规定。

二、地面车位如何从”固定车位“回归”业主共有车位“？

事实上，现有的小区地面固定车位，多是由于历史遗留问题造成的。部分小区开发较早，早年在停车问题不紧张的情况下，业主通过向物业有偿购买或者无偿登记的方式，取得了小区地面车位的固定使用权，并以约定俗成的形式长期占有使用。

要解决这一问题，小芝认为，既要尊重历史，又要依靠法律。

应当承认，我国《物权法》实施于2007年，在这之前，并没有业主共有的概念，因此，这部分业主依靠先占取得地面固定车位，具有一定的合理性。

因此，一个比较保守的办法是，根据“新人新办法”“老人老办法”的原则，继续承认地面固定车位业主的使用权，但是一旦拥有固定车位业主出售房屋后，其所拥有的“固定车位”自动转为“业主共有车位”，供全体业主使用。

这样通过若干年的消化，可以逐步消化解决小区“固定车位”的历史遗留问题。

另外一种比较激进的办法是，通过小区业主大会决议的形式，直接修改小区停车规约，将小区所有的地面车位全部划归“业主共有车位”。

这种办法好处是见效快，但是一方面由于有既得利益业主的阻挠，决议很难通过，另一方面容易引发小区邻里纠纷，形成不稳定因素，因此并不推荐。

小芝认为：小区停车难问题的解决，关键在于物业、业委会、居委会三驾马车能否发挥作用，尤其是在解决“固定车位”历史遗留问题上，“三驾马车”要负起责任来，摸清小区地面停车位底数，针对小区的实际情况，优化调整小区停车规约，让小区居民不再为停车问题犯难！

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