指导〡朱代恒 撰文〡倪多、崔莹
全文共8106字，阅读大约需要18分钟。
1978年，随着党的十一届三中全会的召开，中国经济开始由计划经济向市场经济转型，物业管理作为市场经济的产物被从香港引入国内。
物业行业发展至今，其地位和作用已今非昔比，它已影响渗透到了经济社会的方方面面。随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐成立，开发公司委派的前期物业公司陆续退出小区，由业主大会决定选举的新物业进驻小区，进入了新老物业的交接阶段。在交接过程中，由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会与原、旧物业公司沟通问题等使物业新旧交接过程中发生了不少纠纷，出现了旧物业不退场、新物业进不来的尴尬局面。新旧物业管理交接难体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠缴费用处理难等诸多方面，如何能够更好地解决这些问题，不仅关系到物业管理公司的利益，物业管理行业的规范发展，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。
面对新旧物业管理公司交接过程中可能发生诸多纠纷的现状，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作，规避纠纷，顺利实施新旧物业管理之间“进退有度”的市场化行为。其中，加强政府职能部门的监管监督、物业企业的规范化管理、业主委员会的规范化操作是实现新旧物业移交工作的关键。本文将对物业更替交接相关事宜进行深入分析，为实现物业管理权的顺利平稳交接提供一定思路。
Chapter-1
新旧物业移交的现状及难点
一、小区相关设施如物管用房、公共设施等移交难
按照《物业管理条例》（以下简称“条例”）规定，物管用房等所有权属业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前立法又未明确该部分产权如何移交给业主。即使旧物业服务企业同意移交，但在接管初期，旧物业服务企业对物业管理用房进行过装修，投入了一部分费用，在这种情况下，就需要旧物业企业、新物业企业、业委会进行协商，这无疑增加了新旧物业交接难度。
二、物业资料移交难
按照《条例》第29条规定，建设单位应向物业服务企业移交相关资料，而物业服务企业则应在前期服务合同终止时将这些资料移交给业委会。
《条例》对交接内容虽有规定但较笼统，不能充分将日后新物业企业顺利开展服务所需资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于很多前期物业服务企业为开发商选聘或组建，开发商不按规定向这些旧物业企业移交相关资料，旧物业企业亦无法在新旧物业交接中提交完整资料，重要原始资料的缺失，致使新物业企业则无法在小区内顺利开展物管服务工作。
三、物业管理费支出、欠费问题处理难
（一）物业管理费账目管理杂乱。旧物业服务企业不能详公布业交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管。在新物业交接时，各管理项目费用理不清，严重影响了顺利接管。
（二）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业服务企业义务为居民代收水电费，出现差额往往先由物业服务企业承担。在交接时，对差额部分如何妥善解决，原物业企业权益如何得到保护就成了问题。解决不好这些问题，新旧物管交接时易生纠纷。
（三）物业管理费欠交。国内各地物业服务企业物业费收缴率不高，业主拖欠物业管理费现象较多，旧物业企业在物业费问题没有解决前，很难让其退出。
Chapter-2
新旧物业交接的相关法律规定
一、《民法典》第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
二、《条例》第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
三、《海南经济特区物业管理条例》（以下简称“海南条例”）第四十八条 物业服务人应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后十日内，办理以下移交手续，并退出物业管理区域：
（一）移交业主共有的物业服务用房、物业管理设施设备用房、经营用房、场地和其他财物；
（二）物业承接查验档案；
（三）移交提供物业服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；
（四）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、住宅专项维修资金及相关费用；
（五）移交提供物业服务期间形成的有关业主共有部分大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料；
（六）其他应当移交的资金、资料和物品。
前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交市、县、自治县人民政府物业管理主管部门接收和代管。
Chapter-3
新旧物业交接的具体程序及内容
业主委员会要协调新物业公司和原物业公司要做好交接前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行提前准备。
一、成立接管小组
由组长及若干组员组成，分工明确，小组向业主大会、业主委员会汇报。按照组长全面统筹，组员分别负责设备运营、客户服务、保安消防、环境绿化、财务等方面工作运行。
二、确定交接内容
在业主委员会的监督下，新、旧物业管理公司签订物业项目交接协议，确定交接的具体内容，一般应包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
（一）材料交接
原物业公司将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。具体流程如下：
1.常规资料交接。包括但不限于:物业规划图;竣工图(包括总平面、单体竣工图);建筑施工图;工程验收的各种签证、记录、证明;房地产权属关系的有关资料;机电设备使用说明书;消防系统验收证明;公共设施检查验收证明;用水、用电、用气指标批文;水、电、气表校验报告;有关工程项目的其他重要技术决定和文件；“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。
2.接管验收交接。在业主委员会监督下，新、旧物业公司交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。主要包括以下内容：
（1）主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值,不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定;外墙不得渗水。
（2）屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固,不空鼓且整体平整,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不得出现倒水及渗漏现象。
（3）装修。应保证公共区域部分各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。
（4）电气。电气线路应安装平直、牢固,过墙有导管;照明器具必须安装牢固,接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定;此外各类记录及图纸资料应齐全。
（5）水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴,漏、跑、冒现象;消防设施应符合国家规定,并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全,没有缺陷,并有专门的检验合格证;燃气管道应无泄漏。此外,各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。
（6）附属工程。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定;相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。
（7）其他。工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。
3.相关费用交接。原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。
4.设施设备交接。原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。
（二）现场交接
新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。在现场验收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并经双方共同签字存档。新物业根据交接情况，及时建立档案，便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有:1.物业开发可行性研究报告;2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料;3.物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料;4.历年物业管理工作报告和财务报告;5.房地产权属关系的有关资料;6.物业用户的有关资料。
（三）业主委员会应邀请行政主管部门派人参与交接，对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。
三、确定交接时间
一般交接的时间比较短，但前期准备时间较长。因此，业主委员会应按照前述各项移交工作制定时间计划表，督促新、旧物业公司按照时间节点依次进行、按时完成。
四、交接注意事项
（一）新、旧物业公司交接承接查验按照下列程序进行：确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。
（二）新、旧物业公司应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
（三）水、电表进行抄底记录
新、旧物业公司交接过程中，应将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。
物业费、停车费。两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。
（四）新、旧物业公司对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。
（五）针对外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。
（六）新、旧物业公司交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。
Chapter-4
新旧物业未按法定程序移交的法律后果
一、《条例》第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
二、《海南条例》第四十九条 物业服务合同的权利义务终止后，物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。物业服务人拒绝移交、退出的，业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费用；业主委员会或者业主可以请求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域，并可以向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。
物业服务人违反前款规定，给业主造成损失的，应当赔偿损失。
市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。
第七十条 物业服务人违反本条例第四十八条、第四十九条规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
Chapter-5
救济途径及解决思路
一、救济途径
新旧物业公司未按法定程序移交可采取下列救济途径来维护业主方的合法权益。
（一）业主委员会可向街道办事处和相关行政职能部门就相应情况进行报告，书面请求行政职能部门对相关物业企业开具《责令通知书》，责令限期三个月内退出、移交相关资料、资金和物品；行政职能部门可以将不履行交接义务物业管理公司列入政府采购名录“黑名单”限制其参与相关招投标工作；逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的，责令退还逾期所收取的物业服务费，按照逾期天数处以罚款的处罚，并可以依法申请人民法院强制执行；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。
（二）业主委员会可向辖区公安机关请求协助，如果物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理；
（三）业主委员会可书面报告县级以上人民政府房地产行政主管部门，由颁发其资质证书的房地产行政主管部门视行为性质采取警告、通报批评乃至吊销其资质证书的处罚；
（四）物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交的，业主有权向原物业拒绝支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。业主方还可以通过向法院起诉等司法手段救济，保护自身合法权益。
二、解决思路
（一）坚持理性化、规范化交接
首先，理性交接就是站在全体业主、住户利益角度，以公平公正态度，充分考虑业主和新旧两个物业企业之间的利益，周密考虑，心平气和进行交接。尤其是被解聘的物业企业，要从企业发展长远利益考虑，认真总结在管理过程中的经验教训，以积极配合的态度把物业管理服务的权利和责任交出去。而作为业主大会的执行机构，业委会也要充分考虑被解聘物业公司在以前管理中的权益回收问题，积极配合原物业公司收回债权。只有这样，才能双赢，也才是理性交接的要求和归宿。其次，规范交接，是在物业管理服务交接过程中按各类物业管理法规、规定、制度等，分清交方、接方和监交方的责任和权利，严格组织交接，认真细致地办好交接中的各项手续并处理好各项善后工作。以理性、公正、公开、公平和积极协作配合的态度清理各项债权债务，转交各类资料档案，以达到“交方放心、接方安心、业主欢心”的目的。
（二）做好清理债权债务工作
1.明确双方交接日期。对移交方来说，这是截止日期，而对接管方而言则是起始日。该日期不仅是全面移交和接管工作的分界，也是交、接双方财务的结算和起算日。
2.交方在交接日前自行清理债权和债务，并登记造册。债权，包括尚未收缴上来的业主中的各类欠费，对外合作中尚未收回的合同款项等；债务，即工程维修及各种外包服务中未支付款及以交接日为界以后时期已收取的业主的各类缴费。还要理清与业委会之间、员工之间的各类费用，包括住房专项维修资金、大中修费及水、电、气、暖、电讯、网络、电视等相关单位的往来款项。
3.作为监交方的业委会或自行组织力量对交方债权债务进行审计，或请独立会计师事务所对交方债权债务进行审计，必要时进行查实，以确定交方所列债权债务的真实性和合理性。
4.由业委会或审计单位负责监交。属交方债权部分的，由其继续主张权利，将欠费收回，必要时可以诉讼手段予以解决。而将交接日以后所收物业管理等各项费用转交给接管方。
5.如为方便起见，交方和接方可就以前所欠费的收取问题达成合作协议，由接管方代替移交方收缴欠费，尔后双方分成。
6.接管方负责自交接日之后的各项费用的收缴和支付。
（三）做好档案资料的移交工作
1.明确档案资料的交接范围，包括：房屋及配套设施、设备的设计和竣工验收等技术图纸资料；重要的设施、设备购置、安装、使用及维修保养等资料以及园区景观、绿化、地下管网等相关资料；长期合作的各类合同资料以及正在执行的合同资料（这类资料应由接管方继承并可重新签订）；房屋装修设计图纸及设备更新改造的相关资料；业主入住、装修等家庭特约服务的相关资料；对今后物业管理和业主服务具有建设性的相关资料等等。
2.在业委会监督下，移交方把以上资料交给接管方。
3.接管方在接收以上资料后进行整理、检查，在交接过程中做好进一步完善资料的工作。
（四）做好交接中的监交和审计工作
1.为确保物业管理交接工作顺利进行，业委会及其骨干成员要充分发挥主导作用。交接过程是集中体现业主当家做主的过程，因此，业委会须代表全体业主利益，认真履行职责，做好监交工作。
2.为确保原物业企业利益，业委会要积极协助原物业企业理清债权债务，并集中解决由此产生的矛盾，在以后清欠中还要予以配合。
3.为确保公正、公开、公平地交接，客观地帮助原物业企业理清债权债务和留下应存档资料，业委会最好聘请会计师事务所对债权债务进行审计，并可聘请法律顾问，与司法单位密切配合，以便必要时能采取有效措施（包括诉讼），以解决问题。
4.业委会还应与政府主管部门取得联系和支持，以便在交接出现问题时政府部门及时介入并给予指导。
业主大会、业主委员会代表全体业主的合法权益，在业委会的日常工作中，应当走合法合规的理性和谐之路。原物业公司和新物业公司，应认真履行交接义务，配合业主委员会按照法定程序做好交接工作。行政职能部门应切实履行监管职能，以便在新旧物业交接出现问题时及时介入并给予指导。
物业管理服务日益市场化，作为市场化竞争的必然结果，物业服务企业之间的交接已成为一种常态。理性、顺利的交接是确保物业服务连续性和维护全体业主利益的关键。在新旧物业服务企业交接的过程中，既体现物业服务企业的诚信与操守，也体现业主委员会运筹帷幄的智慧，更考验了政府化解社会矛盾水平以及基层治理能力。
求木之长者，必固其根本；欲流之远者，必浚其泉源。社区是社会的细胞，是社会治理的基础单元，既是产生利益冲突和引发社会矛盾的重要源头，也是协调利益关系和化解社会矛盾的关键环节。因此，要坚持以群众实际需求为导向，行政监管部门为基层治理撑起制度之伞、物业企业单位为基层治理凝聚共建之力、业主委员会为基层治理提供能量之源。多方联动，层层织密社区治理体系。让一个个在多年留在居民小区里的“痛点、难点、堵点”变成工作上的“看点、亮点、支点”，彻底根治物业管理难题，在“小社区”中奋力书写基层治理“大文章”。
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中伦文德重庆分所系西南政法大学、西南大学法学院教学科研实践基地。依托总所平台，2022-2023年着力打造“刑事专业委员会”、“公司法专业委员会”、“投资并购专业委员会”“破产清算与重整专业委员会”“医疗事务专业委员会”、“交通法律专业委员会”、“婚姻家庭专业委员会” 等专业团队，构建“法律服务中心”等公共案源事业平台。重庆分所现60余名律师众志成城，团结一心，夯基础、练内功，着力实现提档升级、价值叠加。
重庆分所现设立十三大法律专业委员会：刑事法律事务部、民商事法律事务部、投资并购法律事务部、建设工程和房地产法律事务部、公司法法律事务部、交通法律事务部、医疗事务法律事务部、破产清算与重整法律事务部、婚姻家事法律事务部、国际业务法律事务部、环境与资源法律事务部、仲裁法律事务部、劳动与社会保障法律事务部等。法律服务涵盖民事、刑事、行政诉讼、金融、建筑工程、房地产、公司、企业法律顾问、投融资与并购重组、财税、企业风险管理、医药与食品、传媒与影视、知识产权、涉外法律等综合性商务法律服务领域。
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