北京有房狂降数百万，有房暴涨近千万，2022年下半年魔幻楼市路在何方？

北京1-7月二手房走势简要盘点

去年北京市调整学区房相关政策以及二手房指导价，学区房炒作、热点区域炒作的行为受到打压。因此2022年上半年北京二手房市场走势整体平稳，板块区域没有出现成交量暴涨。但市场分化客观存在。板块有，房子本身也有。

今年上半年特殊情况是4-5月疫情冲击大，5月北京二手房成交环比降40%，同比降54%，处于近一年低位。但房价两极分化明显。有急于出手的狂降300万。但也有逆势狂飙的豪宅，万柳书院拍出单价36万的天价。

到6月疫情好转，网签回升至11009套，比5月增长28%。均价下降0.5%，北京12城区均价全部下跌，市场在回暖。

今年上半年录得7.1万网签量，与2018-2020年同期相比并不低。

下半年二手房走势影响因素？

1. 一手房分流：

购房者数量有限，此长则彼消，一手房购买者多了，必然影响二手房市场供需比。单看2022年7月18日—7月24日，北京市一手房成交量为1362套，环比涨29%；成交面积19.34万㎡，环比涨44%。涨幅均远高于二手房。

虽然出现两个断供盘--通州禹洲朗廷雅苑和上东郡共有产权房项目，但北京开发商央企云集，断供潮不可能蔓延，不会冲击一手房市场信心。分流作用还会持续。

2. 购房者信心：

疫情三年，市场悲观情绪弥漫，疫情冲击下的实体经济拖累了购房者的信心，买房的信心是要靠六个钱包来支撑的。6月份开始，全国经济恢复加速，表现出口强劲、投资增长、消费转暖，实体经济韧性强的趋势。但重建信心需要时间，自己的预期收入没有保证的情况下，谁敢“爱你逆势去买房”？那需要太多勇气。在现实主义者眼里，买房这件事，孤勇不是勇，那是莽。

3. 信贷端力度：

目前看，买卖双方现在基本处于势均力敌阶段。从各银行情况来看，上半年放贷压力已经释放，疫情好转后银行突击放贷，进度条走得很快，现在部分银行的贷款已经慢慢开始小幅收紧：利率优惠力度减少、申贷条件提高等。即使有国常会定调的加持，货币宽松会维持，但不会大水漫灌，补充不上弹药，放贷前松后紧就是必然的了。

7月以后走势如何判断？

二手房政策方面，因北京市自去年开始的高压政策一直没变，被限价的小区也一直没有恢复上架。能够变动的只有其它几个主要变量。

7月第三周虽然已经略显颓势，成交价环比略微下降，但成交总体平稳，因此不能据此判断市场已经进入下降通道。8-9月买卖双方会继续博弈，后期会出现小幅波动，但整体价格还是会小幅下降，如果没有其它突发事件，量微涨、价微跌的大走势会持续一段到年底。

平稳走势有两个判断依据：

1. 政策托底：7月21日召开的国常会提出，要“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”。这决定了信贷等政策不会大幅收紧。而买卖双方博弈的筹码里，信贷占很大比重。

2. 需求托底：上半年疫情还是影响了一部分刚需入市，这部分需求还会缓释，不过能延续多久释放完毕，甚至带动新的需求，还有待观察。

刚需购房者，还是把买到心仪的房子作为首要目标，不要苦等傻等价格到位。房产这样的特殊商品，市场波动堪比股市，不能总是想着抄底。

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京心认为，把家安下，才能把心安下。

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