【收藏】一文搞定个人住房转让方式及相关税费(买卖、赠与、继承)

8月份，国家统计局公布了《2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，以河北省省会石家庄市为例，7月份二手房住宅销售价格指数环比下跌了0.3%，同比下跌2.5%，二手房价格已经连续4个月下跌。

考虑到新房市场逐渐回暖，供应量集中爆发，很多无证烂尾楼盘也开始陆续补证，挤压了二手房的交易市场，除了学区房及少量地段稀缺、品质优越、物业管理到位的高端二手房源外，大量二手房降价求售将是不争之事实，这对于有购房需求的购房者而言是一个契机，可以重点关注一下。

随之而来的有很多纳税人咨询个人（不含个体户）转让住房需要交哪几种税以及税率是多少，今天小亿就带大家从买卖、赠与、继承三种方式梳理一下。

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房屋买卖

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案例：

2020年8月，河北省某市居民王某出售一住房给李某，面积96平方米，产权证日期2018年12月25日，李某购买的该房屋为家庭唯一住房，计税价格150万元，王某购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为135万元，买卖双方应缴纳税费多少元？ 

解析：

(一）销售方王某应缴税费： 

1.增值税=150/1.05*5%=7.14万元 

2.城建税=7.14*7%*50%=0.25万元， 

教育费附加=7.14*3%*50%=0.11万元， 

地方教育费附加=7.14*2%*50%=0.07万元 

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，如果该住房持有满两年，免增值税及附加；如果不满两年，增值税5%，城建税7%（市区）、教育费附加3%、地方教育费附加2%。

根据《河北省财政厅 河北省税务局关于增值税小规模纳税人有关税收政策的通知》（冀财税[2019]6号），小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠。 

3.土地增值税暂免征收。 

4.印花税暂免征收。 

5.个人所得税=（150/1.05-135-0.25-0.11-0.07）*20%=1.49万元 

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。 

需要注意的是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定，实务中一般以转让收入1%核定征收，当然若提供契税完税凭证是可以作为计税依据计算减除的，建议以当地税局口径为准。

(二）购买方李某应缴税费：

1．契税=（150-7.14）*1.5%=2.14万元 

根据财税〔2016〕23号文规定，购买家庭唯一住房90平米以下的，契税减按1%征收；90平米以上的，减按1.5%征收。 

2．印花税暂免征收。 

在日常二手房交易中，通常是由买方承担买卖双方所有税费，因此需要根据二手住房具体情况来预估好税费，以买到符合自己要求的房子。

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房屋无偿赠与

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房屋继承

财产的继承分为法定继承和遗嘱继承两种形式。法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则来进行继承，遗嘱继承是指按照死者生前遗嘱所指定的继承人和指定的遗产分配原则来进行继承。

法定继承人第一顺序为配偶、子女、父母，第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

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以上就是买卖、无偿赠与、继承三种方式转让住房涉及到的相关税费，您都学会了吗？生活中您是否有过以上业务呢？交了哪些税？可以留言告诉小亿哦！

► 文章来源│亿企赢河北

    文章编辑 | 亿企代账小葡萄

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