中国最有希望的长三角世界级城市群，唯一的龙头是上海。而三个副中心城市，分别是：南京、杭州、合肥。20年前，合肥算是边缘城市，但随着实力的不断崛起，它的地位早已水涨船高。顶层设计就明确指出，要“努力将合肥建设成为全国有影响力的区域性特大城市”。南京杭州都是GDP一万多亿的城市，排名在全国第10/11的位置。这也反映出中央对于合肥的期待。从2001-2017年来看，合肥不管是GDP增幅，还是人口增幅都在41个重点城市中排名第一，力压深圳、郑州、南京等明星城市。2016年，蛰伏已久的合肥房价也出现了一轮暴涨，被称为中国楼市“四小龙”之一。这其实也是它实力增长的表现。这座加速崛起的特大城市，中轴线已经呼之欲出，未来十年如何投资布局？合肥共管辖4个区、4个县、1个县级市，中心城区面积486.6平方公里。2016年5月，国务院批准了《合肥市城市总体规划（2011—2020年）》。这份规划明确了合肥的空间布局，其中心城区主要向南、向西发展，适当向北、向东发展。因此，关注合肥楼市投资，必须首先明确，城市发展的重点方向。这个区是合肥作为全球新型显示面板之都的支撑，大名鼎鼎的京东方就落户在这里。不过瑶海区的房价是几个区当中最低的，二手房价大概是1万2。因为在合肥官方的城市定位中，瑶海区的主要功能是“传统工业基地、电子信息产业基地、商贸物流中心”。简单概括，就是给市中心做配套的，所以级别较低，势能较弱。庐阳区是合肥的老城区，传统的市中心，配套完善。这里也集聚了各类都市型产业，很多金融类公司都把总部放在这里，像华融消费、正奇金融、全国第五家资产过万亿的城商行徽商银行等。服务业很发达。有数据显示，2018年庐阳区实现地区生产总值868亿元，其中服务业增加值754.61亿元，占GDP比重高达86.8%，非常了不起。这里以前还是安徽省委省政府的所在地，所以庐阳区的官网上，就自称是安徽全省的经济、文化、金融中心。这个说法人家是有底气的。前面已经说到了，合肥中心城区的规划，主要向南、向西发展，适当向北、向东发展。所以，它未来注定不会得到最多的资源倾斜。因为老城区的土地承载能力有限，旧改成本也很高，很难搞大规模的更新建设。虽然它现在是传统的市中心，但是随着时间的推移，存在着老化的风险。这在中国的城市发展史上是经常发生的，一旦脱离城市的重点发展方向，就有可能会没有太多新兴产业导入，就业人口减少，居民越来越老，房价涨幅落后于其他地方。蜀山区有三个重要的板块：政务区、经济开发区和高新区。其中，政务区已经发展成熟了，所以新楼盘不多。经济开发区的城市界面比较一般，因为主要是搞制造业的，到处是工厂，货车多，对于居住品质要求高的人来说，可能会有点嫌弃。高新区则一直还在拉开骨架。在合肥的规划当中，所谓的“向西发展”，就是以高新区为核心向西拓展，把它建设成科技创新示范基地、城市未来发展新增长极。目前高新区往西土地资源充沛，很多都已经平整好了，两边的公路也建好了，四通八达，呈棋盘分布。只要有好项目就可以挂牌出让使用，干净利落，拆迁都不用弄。这是高新区非常大的优势，毕竟，土地就是最大的生产力啊。未来这里的基础设施和综合配套也相当不错。地铁2号线已经通了，此外还有规划中的4号、7号、8号线，可以直通市中心。而且，高新区不是像经济开发区那样，搞纯粹的制造业，而是以战略性新兴产业为导向，以现代服务业为支撑。因此，高新区拥有一大批知名的领先企业，比如科大讯飞、科大国盾、四创电子、华米科技、阳光电源、科大国创、安科生物等。在新一代人工智能、量子信息等前沿技术是有重大突破的，拥有中国声谷和量子中心两大品牌。我们投资最怕的就是跑到一个遍地工厂的地方，这种地方蓝领比较多，消费力就不太够，对楼市支撑力很弱。而合肥高新区，属于产城融合的区域，研发人员、技术人员不在少数，这个片区的购买力相对来说就比较强。但是，从长远的投资价值来说，蜀山区还是不如南边的包河区。包河区绝对是合肥未来十年，甚至更长时期的“天之骄子”。它处于合肥的市区南边，合肥把最最重要的几个发展平台——合肥南站、合肥中央公园和滨湖新区，全都布局在这个方向上。2006年，合肥在市中心往南十几公里，临近巢湖的地方，划出一大块土地。这就是滨湖新区，从开发建设到现在，已经有十来年的功夫了，渐渐成熟。安徽一直想把它申报为国家级新区，类似于天津滨海新区、重庆两江新区那样的地位。目前全国国家级新区数量只有19个，足见安徽、合肥对它的规划有多高。虽然说到现在都还没有申报成功，不过合肥仍没有放弃。因为，巢湖是全国五大淡水湖之一，是合肥市最大的名片之一。全国省会城市当中只有合肥才有这么大一个湖，如果能够滨湖而居，就能大大提升合肥的城市独特性和品牌认知度。在2009年8月的时候，合肥开工第一条地铁1号线，计划把滨湖新区跟合肥火车站连在一起。其实当时滨湖新区刚起步，什么都没有，但合肥就是要把最好的资源都给它，希望能够尽快的拉动人气。这些年来，合肥也一直在给它导入最好的产业，包括国际金融后援基地、文化产业、高新技术企业等等。通常来说，我对于新区都是比较谨慎的。因为很多城市规划的新区后来都失败了，成为鬼城。第一，2016年3月，国务院批准安徽省委省政府搬家，从老城区搬到这里来。全省政治中心都搬过来了，可见安徽真的是举全省之力在发展滨湖新区。第二，安徽省委书记、省长兼任滨湖新区建设小组的组长。对于一个新区来说，这样的规格是很高的，放国内来说都比较少见。第三，滨湖新区距离传统市中心只有15公里，开车也就半小时以内，不算远，可以跟市区连片发展。除了滨湖新区，包河区的另一个重点板块：合肥南站，也可以重点关注。作为重要的交通枢纽，这里被定义为全市的四个市级中心之一。合肥打算利用它的综合交通优势，打造成集合商贸、办公等功能在内的商务区，也就是类似于高铁新城的概念。目前周边出现了很多商业配套，酒店、餐饮、购物广场、写字楼、住宅等，商业氛围以及办公气息越来越浓厚。应该说高铁新城的概念并不新鲜，全国各地都是这么玩。因为合肥南站具有一个非常大的优势，从区位来看，合肥南站位于城市的几何中心，地理位置得天独厚，区位条件非常好，有利于吸引总部经济落地。这一点跟上海虹桥是很像的。虹桥为什么能够成为上海的CBD？有一个原因是，虹桥是全国极少有的同时拥有高铁，机场，地铁在内的超级交通枢纽。这意味着它不仅仅是交通平台，还有极佳的交通优势成为总部经济基地，互联网公司和世界五百强如果把公司放在这里，他们的工作人员就可以在十几分钟内就能坐上高铁飞机，去往全国全世界做生意。另外还有一个关键原因，就是虹桥位于主城区，位置不算偏远，并不是生产要素流动的末梢，所以别人才愿意过来。很多城市的高铁都落在远郊，城市的边缘地带，最后就搞不成。而合肥南站就在城市的几何中心。如果我们把老城区跟滨湖新区连起来，这条发展带其实就是合肥的中轴线。所以，合肥南站完全有条件，打造成面向长三角区域产业对接与合作的平台，创新创智、绿色低碳的活力中心，成为合肥经济的发动机之一。而高新区就是因为不在这条中轴线上，所以投资价值要往后排。包河区还有一个非常值得关注的重点板块，是中央公园。之前这里是合肥的老机场骆岗机场。2013年5月底，新桥国际机场建成启用，骆岗机场同步停止通航，这块地就空出来了，面积特别大。合肥想要把它打造成世界上最大的城市中央公园，体量相当于2.5倍纽约曼哈顿的中央公园。我们来看看下边这张图，这是中央公园的设计方案之一，主要业态除了公园之外，还有总部基地、研发、办公、居住等。在合肥的规划中，未来中央公园是面向全球的国际化舞台，集商务办公、会议会展、休闲娱乐、生态公园、高铁枢纽、地铁换乘等城市功能于一体的城市会客厅，是合肥的对外窗口和新地标。因为合肥规划了3条轨道途经中央公园，分别是1号线、4号线、5号线。而且它本身就在高铁站旁边，更是四通八达。2017年11月，合肥敲定了《合肥市新型城镇化规划(2015-2020年)》，里头有句话特别关键，合肥市将打破城市单中心结构，形成“1-4-7”三级多心的主城区中心体系。这个1，就是整合高铁站与骆岗机场一带，形成城市主中心。换句话说，合肥高铁跟中央公园两个板块，未来就是合肥的CBD片区。从区位来看，它们位于城市中心，确实有这个条件成为新旧消费力转换的枢纽：往北，是沉淀了城市记忆、配套完善的老城，往南，是蓬勃兴起、大气磅礴的新区。目前这里还算是洼地。我专门去找了链家的数据，中央公园板块的二手房均价是1.7万，而蜀山区的政务板块是2.4万，庐阳区的老城板块是2.2万，相比之下低了大几千块，未来涨幅空间可观。截至目前，很多品牌房企已经进来拿地了，包括万科、碧桂园等。有人就认为，如果说21世纪第一个十年，合肥的重点是政务区，第二个十年是滨湖，那么第三个十年就是这一片了。从合肥南站、中央公园，到滨湖新区，合肥的这条城市中轴线，绝对是未来的黄金走廊。如果你想在合肥投资买房，记住楼市黄大大的推荐，看这一篇就够了。1.这个城市曾喊出要做下一个深圳，排名却步步下滑，楼市还能翻盘吗？
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