惠州万人“神盘”，拖垮了多少深圳人？

买了这个神盘的业主们，

你们还好吗，

还是已安心做“惠东深圳人”？

 

出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 林大水 陈文青

这可能是一场击鼓传花的老游戏。

早就被粤ABS车牌“占领”的惠州，临深片区诸如博罗等区域的房价也跟随深圳的脚步，慢速上涨。但是近年来，官方投入市场的土地并没有减少，住宅小区遍地成为惠州的新特色。

同时，近期在博罗、大亚湾甚至惠东也好，都出现了不少崭新小区的阳台挂着“业主急售+电话”红色横幅的景象。“脱手难”好像已经成为购房者对惠州楼市的惯性印象。

在这里，深圳人最紧缺的海景房，在惠东可能只要6-8千/㎡。但，问题是卖不出去？

过去的10月二手房均价，惠东片区8191元/㎡，较上月还下跌了2.17%，同比去年下跌幅度达到5.11%。

10月份，十里银滩的二手房均价则按照期数的不一，价格在8215元/㎡至9612元/㎡。4年过去了，新房价格依然无太大变动，成为了自成片区的十里银滩无法回避的价格问题。

二手成交“活跃”？

项目内有非常多的房地产中介店铺，据现场销售称，可能有上百家房地产中介，“我们这边二手成交还是蛮活跃的。”

但真正活跃可能只是中介，房源挂了几年没卖出去的大有人在。有业主表示“被套了5年还卖不出”。

▲ 不少业主挂租售横幅

有16年收房的联名业主之一的小陈告诉乐居，当时花7000+/㎡的价格，买了碧桂园十里银滩的房子，除了房屋质量问题，做了不少小修小补外，想转卖出去的时候发现，降至原价挂出去一年，竟然无人问津。

有网友表示“18年的时候最好卖”，那时候中介天天打电话问他卖不卖，但今时已不同往日。

无独有偶，有业主在家在论坛爆料，称当时要“甩卖”这套“一分钱没赚”的房源，基本接近成本转让，但还遇到中介吃差价。中介先在她面前卖可怜，说没钱赚，而后要签价格的时候才发现中间差了一大截价格。

他当初放了一圈盘，基本上每个中介公司都有人与他谈差价，他认为，“那边中介估计都搞成吃差价联盟了”。

低于6000元/㎡的房源仍有很多挂牌，在他看来，他算亏得少的，有些买下总价较高的房产的业主，愣是亏大几十万，自己还庆幸将买房的钱原封不动拿回来了。他表示，以后再也不买惠州房。

但是实地看了之后，十里银滩周边的中介地铺还挺多，入夜后也仍然有不少住客或游客。有置业顾问对购房者的口径一致是“附近的中介公司很多”，成交还是很活跃的。

现场销售称，十里银滩新房交易量不错，二手房也还可以，但要通风采光、朝向好的房源才容易出手，目前海景房都有涨幅，看不到海景的则没有。

有一中介称其这个月卖了5套维港湾新房和9套二手房。

而销售介绍到，18年6月维港湾前排房源售1.33-1.35万/㎡，一年后小地块1号楼涨到1.8万/㎡。

 

同为海景房的一期住宅开盘单价在6-7千/㎡，现在二手价格为1万/㎡，距离一期开盘已过去十年，仅涨了3千。销售称，这是因为一期公摊面积大，使用率低。

 

“买不起维港湾的，就买二手房。”中介认为，十里银滩的新房贵海景好，但二手房便宜，最低价6000元/㎡，配套最齐全的三期价格8000元/㎡左右。

碧桂园十里银滩项目位于惠州市惠东县，临近深圳，是一个集商、住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型滨海项目，现场销售称，目前整个项目已经卖出5万多户。

十里银滩仍有大量新房在售

项目目前新在售的是5期维港湾花园。维港湾是目前十里银滩占地最大的一期，共535亩，建筑面积约108.7万㎡，39栋70年产权坡地住宅，通过垂直电梯进行连接，容积率约2.66，绿地率约34%，人口密度低，靠山面海。

据悉，5期分为两地块开发，其一为小地块包括1、2、3、5、6栋，另一个为34栋楼的大地块。 

5期主推85－134㎡的户型，带装修，均价为1.28万/㎡。销售称，临海户型均价为1.75万/㎡左右，正对着海但有点距离的户型均价为1.55万/㎡左右，离海较远的楼栋价格则在1万/㎡左右。 

维港湾内有1万㎡的商业综合体，13号楼楼下有两层多的商业。5期、6期中间有一54班9年义务学校和两个幼儿园。

“小区小初高到大学的都有，有一在建的公立的霞涌第一附属学校在梵高的海花园那边。”项目有十里银滩幼儿园和碧桂园十里银滩学校。

▲ 十里银滩学校收费标准

目前，十里银滩只有5期和1期能直接到达海滩，1期“临海”是09年拿地，10年开始建，11年7月份开的盘，但5期沙滩的长度和宽度都不如1期的沙滩。

除了通过垂直电梯外，还有一条山路贯穿项目楼栋，但该路扬尘严重，坡度较大，出行多有不便。并且，有网友质疑该小区的设计给消防疏散带来一定的困难。

据销售称，6期的叠墅和洋房即将推出，44套别墅预计11月份推出，前排建在半山上一线海景的别墅平均2200万/套，2、3、4排的别墅价格在800-1200万。目前样本房暂未开放，全部为双拼别墅。 

未来十里银滩还有两块填海地，由碧桂园花费几个亿填起，规划建设方向为住宅和文旅项目，有中介透露是海上娱乐场所，目前填海地已经做了一个永利游艇俱乐部，而正对面的三期部分楼层将会被挡住。

销售称银滩花园的许多楼栋已经售罄，还有少量低楼层或户型较大的房源在售，已进入清盘阶段。 

整体项目详情

十里银滩项目占地面积大，楼栋较多，每期可能还会分成几个小区开发，因此有说法称十里银滩共十期，也有称共八期，乐居从项目销售主管处了解的是六期。

一期有住宅区、酒店区和别墅区。住宅区分为观山海、海云天和水蓝天；酒店区被命名为浪琴湾；别墅区分为浅水湾和银沙湾。
       

     ▲  数据源自业主论坛

二期分为南北两区，命名为山林海。 

三期分两次开发，第一次分别开发了住宅区和别墅区。住宅区被命名为海逸湾、爱琴海和海悦湾；别墅区分为三个区开发，被命名为棕榈滩，二三区均为双拼别墅。第二次开发的住宅区被命名为迎海。 

四期是银滩花园。

五期目前只有维港湾。

网传六期伴海云山不久也将推出。

据中介表示，整个十里银滩配套最成熟的就是三期，超市、市场、商业街、医院、酒吧及海鲜街都在附近。

三期一海逸湾业主表示，其2016买的时候也不便宜，总价70万，现在涨到110万左右，4年仅涨40万左右，当时三期的海景房能卖到1.2万/㎡。

在付款方式上，销售透露可以向项目方贷款，最长可以一年分期，首付4成，剩下的6成12个月还完，不需要利息，最长可以到24期，但需要申请，同样不需要利息。还有一种是5年分期，利息比普通贷款高一点，6.6%左右的利息。