前言
7月16日，财政部就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。官方认为，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。此次出台《征求意见稿》除了将《条例》上升为法律，还对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容，进行适当调整。本文将为您揭晓新旧之变化。
★ 变化内容 ★
1
扩大土地增值税征收范围，将转让集体土地使用权和地上建筑物纳入土地增值税征收范围。
条例
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
征求意见稿
第二条 本法所称转移房地产，是指下列行为：
（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
2
改变纳税人转移房地产的收入内容表述，将实物收入和其他收入统称为非货币收入。
条例
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
征求意见稿
第五条 纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
3
改变计算增值额时准予扣除项目兜底条款的主体，由财政部规定其他扣除项目改为由国务院规定
条例
第六条 计算增值额的扣除项目：
（五）财政部规定的其他扣除项目。
征求意见稿
第六条 计算增值额的扣除项目：
（五）国务院规定的其他扣除项目。
4
改变纳税人违法时的征收依据，由按照房地产评估价格计算改为依法核定
条例
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
征求意见稿
第九条 纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：
（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
5
改变并扩大纳税人减、免征土地增值税的情形，授权省级人民政府根据当地房地产实际情况，决定对某些情形减免征税
条例
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
征求意见稿
第十一条 下列情形，可减征或免征土地增值税：
（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；
（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
6
改变权属登记机关表述，将土地管理部门、房产管理部门变更为不动产登记机构
条例
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
征求意见稿
第十八条 纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。
7
扩大了提供相关信息的合作部门范围，明确建立土地增值税涉税信息共享机制和配合机制
条例
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
征求意见稿
第十七条 税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。
8
明确了先预缴后清算的办法，并且区分从事房地产开发的纳税人和非从事房地产开发额纳税人的税款申报时间、期限
条例
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
征求意见稿
第十五条 房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。
从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税:
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（四）直接转让土地使用权的；
（五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（六）国务院确定的其他情形。
第十六条 非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
新增内容
01 | 增加收入、扣除项目的决定机关为国务院 第七条 本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。 |
02 | 增加有关集体土地出让、出资、入股按比例征收土地增值税的规定 第十条 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。 |
03 | 增加了纳税义务发生时间 第十三条 土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。 |
04 | 明确土地增值税预征清算办法制定机关 第二十条 土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。 |
★ 未变内容 ★
土地增值税仍旧实行四级超率累进税率且税率不变：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
联系客服
