导语：陈岸，头狼资本创始人、共青团中央中国青年创业导师、CCTV2《创业英雄汇》投资评委。他有近十年的金融投资从业经验，涉及互联网、区块链、房地产等多个领域。近一年来，陈岸先生常驻柬埔寨，重仓西港。柬埔寨已成为中国人海外投资置业的一片热土，为了帮助有意来柬投资创业的朋友，我们特意对陈岸先生进行了采访，希望对大家有所帮助。
1、近年来虽然东南亚大热，但是更多人投资房地产倾向越南、泰国，您认为柬埔寨相对这两个国家有何优势？
陈岸：泰国人均GDP5000美金，柬埔寨人均1300美金，两者之间的产业经济成熟度有明显的差异。
芭提雅近年大热，这与国内消费升级、居民出海热情相关。首先芭提雅是旅游业支撑，影响旅游业稳定发展的风险因素如自然灾害、政治走向、疫情是主要应该考虑的投资风险；其次，泰国房地产是泰铢结算计价，我们知道泰国的金融体系较为脆弱，1997与2008年的金融危机，东盟里最先倒下的都是泰铢。
投资泰国与投资柬埔寨主要差别是：柬埔寨起步晚，基数小，投资门槛更低；美元计价，无资本出入境管制，投资的汇差风险更低。
政治方面，泰国远不如柬埔寨稳定，同样是君主立宪议会制政体，柬埔寨人民党在选民中占有压倒性的75%+党员，党首洪森执政连续30多年，而泰国红衫军黄衫军的街头斗争相信大家都记忆犹新。近年来，泰国旅游业者、官方交恶中国游客、商人的事情常有发生。这里有误会，也有歧视，中泰两国总体是友好的，但跟中柬关系是不能比的。
政策方面是一样的，都不可以100%卖土地给外国人，柬埔寨现在通过了信托法，外国人通过信托计划，也可以100%持有土地了。但无论在泰国还是柬埔寨，把房地产委托给非金融机构代持都是有巨大道德风险的。
越南跟柬埔寨社会制度、风土人情、金融环境等等方面都存在巨大差异，以后我会考虑撰写专文来说明。虽然越南近年来发展也比较快，但是我还是会毫不犹豫选择柬埔寨100次。
2、您对柬埔寨人印象如何？
陈岸：柬埔寨大多数人都是高棉民族。他们信仰佛教，相信因果轮回，所以穷人不会忌恨有钱人，因为他们认为人家的富贵是几辈子修来的，同样，权贵阶层也认为今天的富贵是上辈子+上几代人修来的，要珍惜，要继续修行积福，对身边的穷人好一点，否则不但死后下地狱，也会殃及子孙后面的富贵。高棉民族也非常有契约精神，反对欺诈毁约。反而是很多华人坑害同胞。
整个柬埔寨民族都是非常包容的，他们不像越南人会特别恨某个民族，他们谁都不恨，谁来都欢迎。
3、近几年有大批人涌入西港淘金，您认为西港哪些行业值得投资？
陈岸：对大多数投资者来说，投资土地和房产，以及跟房地产有关的建材、装修、酒店等收益都很可观。在西港投资土地是全世界最赚钱的生意之一。
4、现在西港土地地价飞涨，您觉得买地屯地是好的投资选择吗？
陈岸：可买地，可租地。短线高周转一部分，长线囤积一部分，一定比股票好玩。
5、外国人怎么购买柬埔寨土地？
外国人不能直接拥有柬埔寨土地，实践中外国人购买土地的操作途径如下：
1）通过本地公司购买
你可以与柬埔寨公民合伙成立一家公司，以公司的名义买卖及转让土地。但是要确保柬埔寨合作伙伴拥有51%的股权。
2）通过租赁土地
长期租赁土地是外国人常用的一个方法。长期租赁可以管理和使用柬埔寨土地，被给予权利发展土地和施工建设。租赁期限非常灵活，一般在10-20年。
3）通过获得本地国籍购买
4）通过本地人代持
方法是通过本地人代理购买，投资者与土地所有者签署信托协议，以获得土地管理权。所有者再抵押土地并将其租给外国人。当然如果事情没按照计划发展，土地很容易遭受国家的征用，或被迫出售土地。
6、西港东西部地价相差很多，您认为东部发展起来地价能够追上西部吗？
东部森林公园那边大概需要多少年商业形态进入成熟期，地价大概能达到多少美金一平方？
陈岸：东西部的差距是由各自的区域特色决定的，港口与高速公路在西部，是目前西部高的主因，而东部出路是承接娱乐休闲，未来潜力不可估量。按照目前资本与人才涌入的速度，5年起步，成熟10年可期。具体的价钱实在不敢预测，谢谢。
7、最近听说以后在西港买地开发，需要缴纳30%的保证金给政府，以防后期的项目出现烂尾，这个消息属实吗？另外最近西港楼蹋事故影响很大，政府对建筑行业大整顿了吗？
陈岸：我这两天刚跟地政局的领导见过面，交保证金这件事纯属子虚乌有！请大家保持警觉，要通过正规渠道咨询办理土地建设相关业务，不要通过所谓的“中间人、领导亲戚”包办业务，防止上当受骗！
622西港楼塌事件后，政府确实下大力气清查整顿建设行业的问题，很多没有报建的、违规的工程已经停工等待整改，这让很多准备上马的工程也开始规范起来，长远来看，这对西港是好事。
不过千万不可病急乱投医，为了早点开工让诈骗犯有可乘之机。西港地政局的大门是打开的，如果想要了解真实情况，来柬埔寨后可以随时可以去。
8、到柬埔寨投资酒店怎么样？可以复制国内的酒店品牌吗？
陈岸：柬埔寨的酒店更多的是承载了旅游观光的接待功能，所以，酒店行业呈现的是小而美的特点，装修风格以高棉民族特色为主，并辅以法式的精致点缀，价格不高，深得游客喜爱。最近几年柬埔寨金边、西港等城市的商旅需求一直在增加，租金水平、入住率也很不错。
至于能否将国内连锁酒店品牌复制过来，我的看法是生产线出来的酒店虽然管理规范且廉价，却是以牺牲精致体验为代价的。这种酒店是中国日益增长的商旅需求与城市成本压榨下的产物，对于客人来说，无非是有个地方歇脚而已，无论你到任何一家，开房门之前你已经知道了房间里面的装修配置等等，毫无期待可言。
所以，如果你出差来到柬埔寨，同样的价钱花费下，你不会愿意住“原来的配方，熟悉的味道”之酒店，你会选择更具富有期待魅力之当地小品牌酒店或者民宿。
综上，过来投资酒店，不如考虑自创个酒店品牌。
9、柬埔寨的二手房市场并不发达，投资房产后没有接盘者怎么办？柬埔寨的中产阶级未来几年会大幅增加吗？
陈岸：在柬埔寨置办房产，首先不要考虑将来能卖给谁，能卖多少钱。你首先应该考虑的是能租给谁，租金能收多少钱。这个理顺了，现金流就顺了，卖不卖都不是问题。目前金边的租金回报率是10%，西港是20%-25%，收益非常可观，而且租金还在持续上涨中。
你问的中产阶级，无非也是考虑接盘者的问题。
柬埔寨的中产阶级将在一切与外国投资者有接触的领域产生，我的一个好朋友是网约车司机，他们每个月挣1500美金左右，除去还车贷每月500（两年期）家庭生活500，还能剩下500，关键点是：他们当中的佼佼者已经开始做中介生意获得超额收入。
在柬埔寨、泰国、越南、缅甸、老挝等人情社会+威权治理的国家，中介服务者将成为中产阶级的主力军。和刚刚我提到的网约车司机不一样，他们会英文甚至中文，有一份体面的工作（公务员或者生意人），家族里有一些权贵关系，通过给外国人介绍项目、办事、办证、牵线寻租等提高收入，然后买房或者创业置业，从而跃居为人上人。
实际上这和我们中国90年代走过的道路一样，外资热钱涌入，给香港客办点事就能挣钱，心再大一点的，把女儿嫁给香港客发家致富。这是发展中国家必须需要且一定会产生的一个群体，当然这个阶层里面有不少骗子，这个阶层一定会随着法制社会的建立而消失，但无可否认，这个群体目前是这些国家最有希望成为中产阶级的人。
10、我看到网上有这样的观点：中柬关系这么好，希望人民币能像美元一样在柬埔寨流通，您如何看待这件事？
陈岸：柬埔寨人民信仰美金是到了骨子里的，他们给祖宗神仙烧冥币都是美元版本；正因如此，柬埔寨才具备了巨大的投资魅力。当年亚洲金融危机时泰铢跌得非常惨，但是柬埔寨却受影响不大。
如果是人民币大行其道，于很多投资者而言，就失去了以美元对冲人民币风险的意义，柬埔寨的投资价值将大打折扣。
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