关于如何买房，我们讲过很多，但是关于如何卖房，却提得很少。
原因很简单，买房的时候，你的选择很多，买哪座城城市？哪个地段？学区房还是非学区房？老破小还是远大新？
每一个选择，里面都大有文章。
可卖房不一样，你的对象是确定的，似乎只有卖和不卖两个选择。
但这，并不代表如何卖房不重要。
现在的一二线市中心，基本没多少空间可以建新房了，市区楼市成交的主力，是二手房。
对于动辄几百万的房子，如果能多卖三五个点，也是一笔巨额收入。如果能够早卖出去几个月，这笔巨款拿来理财，利息也不少啊。
那么问题来了，如何把房子以更好的价格更快卖出去呢？
我们没有金碧辉煌的售楼处，没有精心设计的样板房，没有光鲜亮丽的售楼小姐帮忙推销。
我们能操作的，主要有三点：
一是房子本身，这是产品的核心竞争力；
二是价格，如何合理定价；
三是渠道，这是流量的来源。
一、房子本身
打铁还需自身硬，决定房子价值的，还是房子自身的素质。
但是房子本身的很多特性，比如地段、房型、面积、朝向，是不是学区房，这些在你买入的那一刻就已经确定，没法改变。
我们能改变的，只有房子的外表。
如果你的房子没有让人一见钟情的外表，在琳琅满目的竞品面前，如何让买家心动呢？
小钱认为，至少可以从以下几点入手，精心包装你的房子：
1、清洁卫生
房子准备卖了，多数人都会把表面清理干净，但这还不够。
你最好给房子做一次360度无死角的清洁，地板擦到发亮，并且将墙角、百叶窗、天花板风扇、甚至浴室壁砖缝隙都清理得干干净净，然后再用吸尘器彻底吸一遍。
尽量多花点心思，让房子焕然一新。
注意，不要使用空气清新剂，有些人反感空气清新剂，觉得对人体有害，有些人则是不喜欢它的味道。
只要保证房间里没有异味，打开窗子多通风就好了，清新空气是最好的净化剂。
如果房子之前有租户的话，最好在卖之前就让租户搬走。
边租边卖的做法，看似无缝对接，能把租金赚到极致，而且让租客替你开门，省心省力。
但是这样，买家每次来看的时候，都得提前跟租客打招呼，必须将就租客的时间，有些买家可能直接就pass了。
而且因为里面有住人，没法进行彻底的清洁，难免会乱七八糟的，脏衣服堆满沙发，鞋子遍地都是，厨房搞不好还有变质的食物，如果你是买家，你会怎么想？
在一线城市，能卖500万的房子，可能一个月租金才5000元。
但因此造成的潜在卖房损失，不管是卖晚了还是卖便宜了，损失可能有几十个5000元呢~
这属于典型的捡了芝麻，丢了西瓜。
2、适度装修
严格调控很多年了，现在的业主打算卖房时，往往都住了不少年头，房子的装修多少会有点问题。
卖房之前，最好将房屋简单修整一番，适当翻新一下，尤其是一眼就能看到的瑕疵，比如墙壁开裂，壁纸泛黄，纱窗破损……不仅可以让房子看起来更新，住起来也更舒适。
具体花多少钱合适呢？
有人可能觉得，100万的房子，我再花10万装修，那它就值110万了。
别太乐观。
装修后的房子，升值是肯定的，但增幅恐怕没这么高。
可能你花了10万，但是买家不认可，人家觉得就值5万。
售前装修，讲究的是投资回报率，还是得具体房子具体分析，如果本身房子就非常破旧，买家原本就准备全部重新装修，你再花大价钱去提前装修，买家可能还不喜欢你选的风格，还不如不装修。
但那些半新不旧的房子，花点小钱，比如2-3万，做些简单修补，很可能会让房子多卖10万，这个投资回报率就很不错了。
经过装修之后，就算你将价格适当抬高一点，买家也很可能会买账。
因为买家的思考逻辑是：隔壁一样户型的房子，虽然比你便宜10万，但装修太差，得全部敲掉重装，怎么也得花15-20万，而且费时费力，你这里虽然贵了10万，但省下之后装修的时间和金钱，反而更划算。
翻新时，最好的投资是木地板和新油漆。
油漆一刷，地板一换，再旧的房子，也瞬间和新的没啥两样了。
油漆的颜色建议选择通用的浅蓝、灰色、白色等低调中性的颜色，千万不要根据自己的个人喜好，选择饱和度特别高的颜色。
除了这两个大件，还可以做一些小的升级。
比如将厨房和卫生间已经生锈的水龙头换成新的，厨房发黄的水槽换成新的……
这些花不了几个钱，但是可以明显提升买家对房屋的评价，增加成交的几率和价格。
3、去个性化
在一个房子里住了很多年，房子难免会打上主人的印记。
比如贴满家庭相册的墙壁，稀奇古怪的收藏品，或者粉色主题的浴室等。
这些对你而言是很珍贵的记忆，但买家很可能不喜欢。
个性化很强的东西，最好全部抹去，你的目的是创建一个舒适的空间，买家可以去设计他的家人住进去的样子，过多的个性化会压缩买家的想象空间。
还有一些老旧家具，如果不是好看又实用的，最好在出售之前处理掉。
年轻人可能还好，有些老人比较怀旧，喜欢在家里堆满自己年轻时的家具，比如结婚时的樟木箱，化妆台等，这些在买家眼里，不过是些过时的老古董，看着会很膈应，印象分一下子就降低了。
4、光线充足
光线也是一个不怎么花钱就能让房子有明显提升的地方。
房子的朝向和户外采光空间我们无法改变，但至少可以把玻璃擦得明亮一些，换上新的窗帘，让采光面积更大一些。
还有很重要的一点，换掉屋里的灯泡，尽量采用亮度高的白色灯泡，让房子看起来宽敞明亮。
这些都做完了，如果你还想知道有哪些可以改善的，不妨请几个朋友来家里看看，问问他们的意见。
有些小问题，自己是很难发现的。就像你小时候检查自己的作业，不管看几遍，总是有些低级错误难以避免，但是老师却能一眼看出来。
最后，别忘了给房子拍一套全方位多角度的靓照。
现在绝大多数人都在网上找房，买家看到的第一眼，就是房子的照片。
就像相亲的时候，很多人第一眼看的，也是对方的照片，虽说很多照片是“照骗”，但如果第一印象就很差，很多潜在买家就会兴致索然。
所以拍照最好上点心，如果自己不太会拍，也可以让靠谱专业的中介机构来拍。
二、价格
谁都想卖个好价钱，但是定价不能太贪心，很多人之所以房子挂了很久还卖不出去，就是因为价格太高。
定价太高，会吓跑买家，但是价格太低，自己会遭受经济损失。
如何才能定出一个合理的价格呢？
首先，得了解小区的房价。
现在是网络时代，要了解房价很简单。打开贝壳找房、安居客等软件，输入所在小区、楼层和户型，价格就出来了。
如果觉得价格不够合理，再酌情调整下就行。
但如果是在三四五六线城市，这个方法可能不太好用，因为这些地方成交不活跃，可能一两年都没成交的，拿什么来估价呢？
这个时候就只能去附近中介看看房屋的挂牌价格，找找最近的成交价，然后根据小区环境、户型、朝向，以及最近楼市行情等，来做一个大致的估价了。
三、渠道
卖房不像卖菜，路口摆个摊就行，专业的事还得交给专业的人去做，卖房最好还是交给中介。
不过注意，中介千万不要挂独家！独家不过是中介为了锁定你的房源，从而垄断话语权，将来收中介费的时候更硬气！
不管中介怎么忽悠你在他们家挂独家房源，都不要同意。因为这么做唯一的好处是你受到其他中介打扰的概率会降低，但缺点是不会让你的到手价更高，甚至可能更低。
现在互联网上信息高度透明，能让你房子卖出更好价钱的，是你房子本身品质要过硬，足够吸引人，而不是某个中介的忽悠话术，尽可能多发布卖房信息，广撒网，捕到鱼的概率自然就会更高。
毕竟，不是每个潜在买家都会到各家中介留下购房意向的，万一那个最想买你家房子的客户，恰巧你挂独家房源的那个中介不掌握客户信息，就悲剧了~
给中介报价时，也有个通用技巧，就是给自己留点谈价空间，也就是你报的挂牌价，和你实际能接受的最低成交价，得有一个价格差，一般设置3%-5%左右比较合适。
假如设置得太高，会给人漫天要价，不诚心卖房的感觉，无论中介推荐动力子还是买家看房意愿都会下降。
如果报价就是底价，买家一分钱都还不掉，会有很强的失落感，未来谈判也会非常艰难。
设置底价上浮4%的报价，没准买家还掉2%后就愿意签订了，你反而能多赚2%。
另外，关于买房的套路，力哥之前在《如何把房价，杀到最低？》里写过，作为卖家，你也可以换个角度理解买家的各种杀价技巧，防止被买家套路。
祝天下房东都能把自己的房子，卖得又快价格又好~
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