文：张鹏飞
一、开发商在不具备交房条件时交付房屋是否应当承担逾期交房的责任
开发商不能按时交付房屋，主要是因为开发商在交房之前未取得建设主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。这种情况下主要分为两种情形：1、在交付期满之前虽然房屋不具备交房条件，但已交付给购房者使用（如：交付房屋钥匙的行为）。2、在交付期满后，购房者由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。笔者认为，无论是开发商在不具备交付条件的情况下向购房者交付了房屋，还是期满后因不具备交房条件，购房者拒绝收房，开发商都应承担逾期交房的违约责任。
根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应约定及时将具备交付条件的房屋交付给购房者占有使用。该办法规定不仅要求开发商按约定日期及时交房，还要求开发商交付的房屋应具备交房条件。缺少其中任何一种情况都无法构成房屋的有效交付，都属于逾期交房的违约行为，都要承担逾期违约责任。在个别案件中虽然开发商能约定的时间交付房屋，但只要不具备商品房交付条件，就说明开发商的合同履行义务并没有完成，没有在约定时间内全面履行合同义务，就应承担相应的违约责任。购房者对房屋的接收与否并不影响开发商在不具备交付条件时交房应承担的约责任。我国法律对商品房的交付条件有强行性的规定，任何违反法律强行性规定的约定均属无效。因此在开发商交房时购房者做出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商逾期交房的违约责任。
开发商应承担的责任属于延期履行责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定商品房的交付日期在商品房不符合交房条件，但仍已实际交付的情况下，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，认定为未交付。因此，符合交付条件的转移占有日期才是合法有效的交付日期。
二、开发商逾期交房应当承担的责任。
1．购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根据合同法的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。
2．购房人有权要求支付违约金并解除合同：
（1）法定解除。依据《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：①因不可抗力致使不能实现合同目的：②在履行期限届满之前，当事人ー方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务，导致购房人无法实现购房目
的，购房人有权解除合同。
（2）约定解除。商品房买卖合同示范文第9条第2款规定，出卖人逾期超过一定期限，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款，并按购房者累计已付款的一定比例支付违约金。
（3）合同解除的法律后果。《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3．购房人有权要求赔偿损失。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《商品房买卖合同解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据私法自治原则，如果当人约定了违约金，应当优先适用违约金条款，只有在双方没有约定违约金的情况下，才能适用司法解释第17条的规定。
三、开发商交付不具备交房条件的房屋时违约金如何计算。
参考《商品房买卖合同解释》以及《商品房买卖合同示范文本》关于逾期违约责任的相关规定，违约责任的承担截止到实际交付之日，因此，违约金的止算点也应以实际交付之日为准。笔者认为，购房者于交付日期截止之前接收不具备交房条件的房屋的，取得《商品房竣工验收备案表》的日期为有效的交付日期，违约金的止算点应以发“表”日期为准。购房者于约定交付期间拒绝收房的，房屋实际占有转移的时间为有效交付的时间，违约金的止算点应以占有转移时间为准。如果开发商先已取得《商品房竣工验收备案表》，而购房者之后才办理收楼手续。法院审理认为造成购房者没有在开发商取得《商品房竣工验收备案表》后及时收房的原因是开发商没有及时发出交付通知，而开发商在取得《商品房竣工验收备案表》之前就已发出过《交楼通知书》，而购房者拒绝收楼，在这种情况下，实际交付之日又如何面定呢？
笔者认为，开发商第一次发出的《交楼通知书》因购房者的拒绝收楼行为无效，若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交楼通知书》，开发商承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。另外，在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者与合同的公平原则不符。若开发商在取得（商品房竣工验收备案表》后已及时通知购房者收房，购房者仍拒绝收房，笔者认为，逾期交房的违约金截止日期应是开发商再次通知购房者收房的最后日期。
在法院作出终审判决时，开发商仍不具备交房条件，违约金的计算是否也应是交付之日呢？笔者认为，如果法院规定了开发商给付具备交付条件房屋的履行期限，开发商在该期限之前给付，则应以交付时间作为违约金的起算点开发商在该期限之后给付的，应视为不行法院生效裁判，则在法院规定的交付日期之前交付，以交付日期为止算点；在法院规定的交付日期之后交付，则应以法院规定日期截止日为止算点，其余时间应当承担惩罚性的迟延履行违约金。这样才能督促开发商及时办理收房手续，而不是一直拖延，给购房者造成更大的损失
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