见习记者 张颖
9月18日，日照市新闻办召开《关于城中村改造拆迁建设的国有土地安置房屋不动产登记的实施意见》新闻发布会，就城中村改造拆迁建设的国有土地安置房屋不动产登记有关工作情况作出汇报。
日照市自2007年启动城中村改造以来，被拆迁群众从低矮破旧、环境“脏乱差”的城中村搬到了宽敞明亮、舒适便捷的新楼房，在得到妥善安置后，被安置群众办证意愿逐步强烈，但因为日照市制定的《关于城中村改造的意见（试行）》和《关于加快推进城中村改造的意见》对安置房屋办证只有原则性规定，没有办证的具体标准和流程，且因城中村改造拆迁安置楼建成时间跨度长，历史遗留问题较多，整改难度较大，制约了城中村改造安置房屋办证工作。
据悉，2023年7月，山东省自然资源厅等13部门出台《关于印发山东省房屋产权确权颁证历史遗留问题处置指导政策的通知》，要求对2021年1月4日前国有土地上建成并出售、产权清晰无争议、购房人已经履行法定义务的城镇住宅，坚持“群众无过错即可办证”，实现“能登尽登”“愿登尽登”，为日照市城中村改造安置房屋办证工作提供了政策依据和有力支持。
前期，日照市住房和城乡建设局按照市委、市政府的工作部署，联合市自然资源和规划局、市税务局等职能部门，通过开展办证村居试点、召开座谈会等多种方式，在征求市直、区县（功能区）相关部门单位、行业协会等方面的意见建议的基础上，制定了《关于城中村改造拆迁建设的国有土地安置房屋不动产登记的实施意见》（以下简称《实施意见》）。经市政府常务会议研究，已于9月9日正式发布。
本次全市办理不动产登记的房屋范围内，包括土地性质为国有划拨或出让土地，并且列入全市城中村、棚户区改造计划而拆迁建设的安置房屋，包括实施城中村改造的村居（社区）拆迁安置房屋，实施城中村改造的村居（社区）分户安置房屋，被改造村居集体办公、商业用房屋，因市政基础设施建设需要由政府相关部门组织拆迁建设的安置房屋。
扎实做好城中村改造拆迁建设的国有土地安置房屋不动产登记工作
城中村改造拆迁安置房屋视为产权调换。原则上按照《拆迁安置补偿协议》约定的安置面积为基准进行登记，属于拆迁安置居民的，参照“宅基地使用权和房屋所有权首次登记”标准办理，区县政府、功能区管委主管部门审核出具《城中村改造安置房登记证明》，由村居（社区）或建设单位按规定申报缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税等相关税费，个人缴纳契税或享受契税减免税后，按照不动产转移登记有关规定办理。
安置房屋上市交易政策。围绕破解城中村改造安置房屋上市交易问题，《实施意见》提出，城中村改造拆迁安置房屋、分户安置房屋原则上五年后（按竣工验收时间）方可上市交易，2015年7月10日前竣工验收的，在办理不动产权证后即可上市交易；2015年7月10日后竣工验收的，上市交易时间按竣工验收时间后延5年确定。
安置房屋土地性质选择方式。《实施意见》提出，城中村拆迁安置房屋、分户安置房屋中，自愿将土地性质由“划拨”改为“出让”方式的，可以申请划拨改办出让审批。以竣工验收时间后5年为评估基准日，补缴土地出让金及契税，按照不动产变更登记等有关规定办理。申请办理出让时必须竣工验收时间满5年。
明确安置房屋办证工作职责。《实施意见》明确了各部门的职责，确定各区县政府、功能区管委是城中村改造房屋办证工作的责任主体，将实行专班式工作机制，结合实际、排出计划，分期分批办理不动产权证。按照“并行办理”原则，坚持城中村改造拆迁安置项目违法违规行为查处、税费追缴、不动产证办理同步的“三同时”方式进行。
办理城中村安置房个人产权证的三种情况
拆迁安置房屋。需提供不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、拆迁安置户公示名单、《城中村改造安置房登记证明》、土地增值税、契税等相关税费完税证明或减免税证明。
分户安置房屋。需提供不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、拆迁安置户公示名单、《城中村改造分户房登记证明》、以及土地增值税、契税等相关税费完税证明。
建设单位对外出售的。需提供不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、土地出让合同、缴纳契税、土地增值税、土地出让金等税费，且一次性补缴安置户享受的各种规费、基金及税费优惠。
城中村拆迁还建安置住房上市交易的税费缴纳标准
城中村拆迁还建安置住房上市交易主要涉及增值税及附加、个人所得税、契税等税费。
还建居民（出售方）需要按照5%缴纳增值税，按照缴纳增值税的7%、5%或1%缴纳城建税，按照缴纳增值税的3%和2%分别缴纳教育费附加及地方教育费附加（2019年1月1日-2027年12月31日，城建税、教育费附加和地方教育费附加享受减半征收优惠）。其中，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征以上税费；除以上税费外，需要按照现行税收政策规定缴纳个人所得税；个人出售住房免征土地增值税和印花税。
购房者个人需按照自然资源和规划部门确定的标准缴纳土地出让金，并按照缴纳土地出让金的3%缴纳土地出让环节的契税；按照1%-3%缴纳个人办理不动产权环节的契税。其中家庭唯一住房90平米及以下税率为1%，90平米以上税率为1.5%；家庭第二套住房90平米及以下税率为1%，90平米以上税率为2%；三套及以上住房税率为3%；个人购买住房免征印花税。
据了解，2021年5月，市住房城乡建设局会同东港区、经开区、山海天、市自然资源和规划局、市税务局等成立专班，在各区选取了8个不同类型村居开展不动产权证办理试点工作。专班通过办理《城中村安置房办理不动产权证审查意见会签书》，模拟办证程序，制定工作流程，先后办理了前崮子村、高家岭村、海曲新村等3个村居的安置楼大证，并办理了第一批本村居民小证共计30户。
目前，日照市住房和城乡建设局从“为群众办实事”角度出发，学习威海等地市的经验，结合日照市实际，对拆迁安置房屋、分户安置房屋、对外出售房屋和交易房屋的标准进行了明晰，并会同市自然资源和规划局、市税务局制定了办理流程，明确了税费收缴标准，为城中村改造安置房屋办证工作的顺利开展打下了坚实的基础。
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